СТАТИИ

Дълго руско лято

Капитал, бр.24, 14.06.2014, с.33+34

Очакванията за силен спад на интереса към имотите по българското Черноморие не се оправдават
Не дали, а с колко. Така звучеше отговорът на въпроса ще доведе ли украинската криза до спад на имотния пазар по Черноморието тази година. Руснаците са основни купувачи на жилища по южното крайбрежие и разривът между Москва и Запада заедно с призивите за инвестиции в Крим внесоха тревожна нотка в този сегмент през пролетта. Мнозина очакваха кризата в голямата политика да направи обикновените хора по-несигурни и сделките да спрат или поне да намалеят. Началото на лятото обаче успокои нещата. Спад на руските сделки има, но такъв се наблюдаваше още миналата година. А в основата му извън политическата нестабилност са фактори като нарастващата конкуренция на имотните пазари в Южна Европа и забавянето на руската икономика. Тази година прогнозите са по-скоро за задържане на руските сделки по Черноморието и лек спад в цените на жилищата заради обезценяването на рублата.

Без песимизъм
След като миналата година броят на ново регистрираните руски купувачи по Черноморието падна под 10 000 (виж графиката), тази година едва ли ще е по-различна. От една страна, оценките са, че пазарът вече мина върховите си нива като сделки. От друга, кризата в Украйна и патриотичните призиви да се инвестира в Крим доведоха до временно стъписване сред руснаците, купуващи втори дом в чужбина. "Кризата в Украйна със сигурност доведе до спад в интереса на руските купувачи към чужбина. Девалвацията на рублата, политическата несигурност и опасенията от негативно отношение към руснаците – всичко това притеснява", коментира Филип Березин, главен редактор на сайта за продажба на имоти в чужбина prian.ru. Според него в резултат някои хора отлагат тези покупки, а други дори се отказват. Влияе и отзвукът от различни събития в руската преса.

"Новините, че в България е поруган паметникът на съветската армия, или проблемите около "Южен поток" създават негативна нагласа сред някои групи", обобщава той. Въпреки това неговата оценка е, че ако има спад на интереса към България, той е незначителен и за масовия купувач страната остава предпочитана дестинация.Сходна картина рисува Никола Стоянов, управляващ съдружник в агенция "Бългериан пропертис". Според него информацията в руските медии често е със силен пропаганден елемент и директно влияе на пазара на имоти. Ефектът обаче е краткотраен и нагласите лесно се променят". Когато Путин спечели президентските избори през 2012 г., например се усети рекордно търсене на имоти от руски граждани в Европа. Тогава политическата обстановка се нормализира, хората се успокоиха и започнаха да купуват", посочи Стоянов. Този ефект явно бе уловен и от статистиката на регистъра БУЛСТАТ, в който през 2012 г. бяха вписани рекорден брой нови руски купувачи на имоти по Черноморието – близо 12 хил. души. И обратното. Сега руснаците живеят в политическа нестабилност, рублата се обезценява, а икономиката им върви към нулев ръст или спад. Нормално е да има отдръпване от имотния пазар, посочва Стоянов. Според него отлив на купувачи се е усетил през пролетта, но от няколко седмици пазарът по Южното Черноморие се стабилизира и отново има сделки. Сходни с миналогодишните нива на руски сделки отчитат и в нотариални кантори в Несебър, които обслужват района между Равда и Слънчев бряг. Големи инвестиционни компании като "Грийн лайф" също започнаха пролетта с притеснения около ефекта от украинската криза. След изложенията на български имоти в Москва обаче дадоха положителна прогноза за пазара по Южното Черноморие. "За средния руснак България е добър избор за покупка на имот и за почивка. Той е прагматичен човек, търси слънце, спокойствие, ниски цени... Дори да се повлияе от политически настроения, това е временно", обобщава Никола Стоянов.

В тази посока е и мнението на Горян Върбанов, директор на агенция New Estate. Той определя купувачите на имоти в България като проевропейски настроени и в този смисъл не гледа на тях като на извадка за нагласите в руското общество."Те ни възприемат като западна държава и шансът да продължим да привличаме интереса им е да сме част от ЕС", смята Върбанов. Неговата оценка също е, че руските покупки на ваканционния пазар тази година ще запазят нивата си от миналата.

Между Крим и Испания
След няколко години на интензивни инвестиции в България е очаквано сред руските купувачи да настъпи умора. Отчитат я както руските анализатори като Филип Березин, така и от българските агенции по Черноморието като "Явлена". Влияе и конкуренцията на Гърция и Испания, където цените на имотите паднаха. За кратко – и призивите за инвестиции в Крим, които отклониха по-патриотично настроените руснаци от чуждите пазари. "Имахме клиент, който реши да продава имотите си в България, за да инвестира в Крим. Отиде там, видя, че няма какво да купи, а цените са двойно по-високи, и се върна", обобщи Горян Върбанов. Според него полуостровът не може да се състезава с България и като ниво на предлаганите имоти, а строителството е "като в Бургас през 80-те години".

Никола Стоянов от "Бългериан пропертис" също отчита, че много руснаци, които са планирали покупки в България, Гърция или Турция, временно са спрели търсенето с идеята да купят в Крим". За тях е близък пазар, без визи, езикова бариера и с по-лесен достъп до кредити", обобщава той. И неговите наблюдения обаче показват, че имотите са двойно по-скъпи от българските, а като климат и плажове тук е по-добре.За сериозен спад на интереса към България не може да се говори и покрай намалението на цените на жилищата в Испания през последните две години, смятат от агенциите. Според Никола Стоянов испанските банки действително са залели пазара с жилища, придобити като обезпечения по необслужвани кредити. "В някои случаи цените паднаха до 50 - 60 хил. евро за жилище, но за тези пари в Испания не можеш да намериш добро качество и локация", обобщи той. Освен това разходите за живот, данъци и поддръжка на имотите там са по-високи, което също влияе при избора. Накратко: в ниския ценови клас българският пазар остава без конкуренция.

Евтино и слънчево
Извън политическите вълнения картината на имотния пазар по Черноморието сега не е много по-различна от предходни години. Според общото описание руските купувачи са най-често семейства с деца или хора на средна възраст, които търсят жилище за почивка, а в перспектива – и за старините си. Бюджетите им са в рамките на 20 - 40 хил. евро, в по-редки случаи - до 50 - 60 хил. евро. Малко руснаци търсят имоти над 100 хил. евро в България. Според Филип Березин те се насочват по-скоро към Южна Европа – Испания и Италия. В девет от десет случая търсенето е по Черноморието, най-вече в южните райони. От "Бългериан пропертис" и New Estate посочват като най-предпочитан района около Равда, Несебър и Слънчев бряг. Въпреки че преобладава ваканционното строителство, много от имотите вече се ползват целогодишно, като Горян Върбанов отбелязва, че собственици на жилища в района идват да празнуват тук и Коледа.В ценови план обаче нещата не са оптимистични. Обезценяването на рублата удари по спестяванията на руснаците и се очаква това да доведе до корекция в цените на имотите. Горян Върбанов смята, че тя ще е около 5%, докато прогнозата на "Бългериан пропертис" е по-скоро за задържане на цените.Натиск оказва и силният вторичен пазар в "Слънчев бряг", като цените се движат около 500 евро/кв.м по данни на New Estate и 600 - 700 евро/кв.м според "Бългериан пропертис".

Новото строителство се предлага за 800 - 1000 евро/кв.м, като инвестициите продължават предимно в западната част на курорта. Според Никола Стоянов, за да привличат купувачи, предприемачите в района залагат на по-високо качество на изпълнение в сравнение с преди. Инвестира се във ваканционни комплекси с екстри като басейни със солена вода, СПА центрове, ресторанти. Някои дори поемат озеленяването на съседни общински терени. Други предприемачи като "Грийн лайф" виждат потенциал в градския пазар на жилища, включително в по-малки населени места като Поморие и Созопол.

В Бургас руски покупки също не липсват, но напоследък агенциите отчитат по-осезаемо руско присъствие на наемния пазар. Според управителя на местния клон на "Явлена" Стефка Томова има интерес от хора с професии, които им позволяват да работят от дистанция, например в IT бизнеса. Те се установяват в града със семействата си, като търсят качествени и обзаведени тристайни жилища с наем до 500 - 600 евро на месец. Редом с това обаче от агенциите отбелязват, че руснаците вече излизат на имотния пазар и като продавачи. За момента малка част от тях се разделят с имотите си, а причините са различни - промяна в семейно положение, смяна на жилище и др.Според Стефка Томова обаче има и случаи на разочаровани купувачи, най-вече заради липсата на сигурност. В немалко случаи, идвайки тук, руските собственици заварват имотите си разбити и ограбени, посочва тя.Според нея това, както и липсата на качествени здравни услуги може да отблъсне по-възрастните руснаци от България, както вече се случи с британските купувачи. А това по нейна оценка е нелоша ниша не само при продажбите на имоти, но и при всички съпътстващи този пазар услуги.

Колко са собствениците
300 хил. постоянно пребиваващи руски граждани по Черноморието, които притежават над 500 хил. имота. Данните на руското консулство във Варна за пореден път взривиха имотния пазар, макар и неподкрепени с конкретни факти. Дори напротив. В статистиката на регистъра БУЛСТАТ, която обхваща чужденците, придобили собственост в България като физически лица, фигурират общо 55 хил. руски граждани. Това е числото на хората, купили имоти в областите Бургас и Варна (включително в самите градове) от 2006 г. насам. В най-северната част – област Добрич, също има покупки, но делът им е незначителен. Дори да се приеме, че част от тези хора са инвестирали в повече от едно жилище, общо притежаваните от тях имоти едва ли надхвърлят 100 хиляди. Остава недвижимата собственост на руски фирми, но и тя като брой едва ли е над имотите на руски граждани по морето. Още повече че по данни на брокерите над 70% от руснаците купуват именно като физически лица.По изчисления на имотни агенции броят на притежаваните от руснаци ваканционни жилища по Черноморието не надхвърля 70 - 75 хил. В района на "Слънчев бряг" например грубо има около 40 хил. апартамента, като близо половината все още са на англичани. Числото отново е далеч под обявените 500 хил. руски имота. Заради липсата на точна и подробна статистика обаче едва ли някой може да каже точната бройка.


  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Искрено съм благодарна на брокера от Пловдив - г-н Петър Петаларев! Той е невероятен професионалист, ...
Бих искал да изкажа огромната си благодарност към Сергей и Димитър от централния офис в София, които ...
Мишо, Пожелавам ти проектът Vitosha View да се реализира толкова добре, колкото твоя проект ...
Време за морски имот! Вижте най-добрите оферти от Слънчев бряг и района!
Вижте селекция от най-добрите оферти за имоти на морето!
Разходете се из имотите с помощта на специално заснетите видеоклипове!
Комплекс Академика в Студентски град до НСА - напреднало строителство, отлични цени!
София Норт Парк е най-изгодното ни предложение - ново строителство до метростанция и на метри от Северния парк!
Последни Новини
Ипотечните кредити са рекордно евтини

02/Януари/2019
Труд, 29.12.18, с.6

Ипотечните кредити са рекордно евтини, сочат данните на БНБ. През ноември средният годишен процент на разходите (ГПР), който включва лихвите и всички такси и комисионни, по жилищните заеми в евро намаля до 4,22%, при 4,30% през октомври. Левовите ипотечни кредити за домакинствата са още по-евтини като средният ГПР е 3,59%.

През ноември се понижават лихвите и таксите и по потребител... прочети повече

Последни регионални новини
Варна - шампион по построени жилища през това лято

08/Ноември/2018
Moreto.net, 07.11.2018 17:35

От новопостроените и влезли е експлоатация жилища в страната за месеците юли, август и септември т.г. най-висок е делът на тези с две стаи - цели 43.3%.

Това сочат предварителни данни на Националния статистически институт относно въведените в експлоатация новопостроени жилищните сгради и жилища през третото тримесечие на 2018 година.
От новопостроените жилища, влезли в експл... прочети повече

Знаете ли, че?
„Зона Б-5" - експеримент и модерна архитектура в действие

03/Декември/2018
Строител, бр.48, 30.11.18, с.22

В Деня на отворените Врати Общинското предприятие „Софпроект - ОГП", което отговаря за Общия градоустройствен план, организира архитектурна обиколка на кв. „Зона Б-5". В нея се включиха експерти, студенти и хора с интерес и активно отношение към развитието на града, които бяха водени от Даяна Николов... прочети повече