Годината на купувача

Капитал, 29.12.2008 г., Яна Бодурова

Според китайския календар 2009 е годината на Земния бик - време на трудно постигнати успехи и връщане към основополагащите правила. Макар и да не се диктуват от източната философия, прогнозите за развитието на жилищния пазар през идната година звучат почти аналогично: все по-малко продажби, все по-голямо предлагане и най-важното - корекция на цените в посока надолу.

Годината на изтрезняването

След повече от пет години на постоянен ръст на цените на жилищата всички участници на пазара посрещнаха 2008 г. с очаквания набраната инерция да продължи. Да, с по-бавни темпове, но все пак нагоре. Още в началото й купувачите започнаха да дават сигнали, че в сметките има някаква грешка и те няма да понесат продължаващ ръст на цените. Недвусмисленият знак за това беше спадът на сключените сделки. Мениджърите на агенция "Явлена" например регистрират близо 30% по-малко покупки на жилище в сравнение с предходната година. Прогнозата им е броят им да продължи да намалява. Подобни са наблюденията и на друга голяма посредническа агенция - "Адрес". Нейните брокери дори отбелязват, че от началото на годината има "пределни цени", над които при някои имоти и локации продажби няма. Дори и под тях сделки се случват все по рядко.

Въпреки сигналите продавачите решиха да изчакат да мине лятото, преди да коригират офертите си с надеждата, че есента ще донесе раздвижване на пазара. Само че вместо това в контраст на падащите листа на дърветата дойде поредното покачване на лихвите по ипотечните заеми. В допълнение кредитните институции намалиха процента от стойността на жилището, което биха финансирали, частично или пълно спряха заемите за покупка на панелни жилища. Масово започнаха да отпускат кредити само за апартаменти във вече завършени сгради, а като капак ограничиха или напълно спряха финансирането на кредитополучатели с деклариран или генериран доход извън страната.

Освен новопостроените жилища на пазара се появиха и апартаменти, които са купени с инвестиционна цел и според собствениците им вече е дошло времето да се освободят от тях. Според пазарно проучване на агенция "Явлена" те са формирали около 10-15% от общото предлагане и процентът продължава да се увеличава. Вече не са рядкост и продавачите на наскоро придобити жилища, които усещат затруднения да изплащат вноските по ипотеките им.

"Спекулативните играчи не просто спряха да купуват, а и започнаха да продават и това тотално развали баланса между търсене и предлагане и в резултата на това цените тръгнаха надолу. Корекцията засега е хаотична и зависи от това доколко е спешна необходимостта от парите", коментира Младен Митов от "Явлена". Той допълва, че все повече са и провалените сделки непосредствено преди подписване на договор, като основните причини това да става са две - или отказ на банката да финансира сделката в последния момент или изчакване от страна на купувачите на по-изгодна оферта.

И на силния махмурлук

А по-изгодни оферти със сигурност ще има. Тенденцията на намаляване на търсенето и увеличаване на предлагането ще се задълбочават. Това вече доведе до задържане на цените на новото строителство, докато тези на панелните жилища отбелязаха дългоочаквания спад от 15% до 20%. А прогнозите за следващата година са корекцията да продължи.

"Вече се появяват инвеститори, които усещат затруднения да финансират завършването на проектите си. От една страна, банките не финансират, а от друга, продажбите на зелено, на които са разчитали да влеят свеж капитал за завършването на проекта, не се случват. Само че докато чакат пазара да се раздвижи, текат лихви по кредита, с които са купили парцела. Такива инвеститори рано или късно ще са склонни да свият маржовете си на печалба и през следващата година очаквам да се появят и по-ниски оферти за нови жилища", обяснява Михаил Чобанов от агенция Bulgarian Properties. Той допълва, че от няколко месеца се наблюдава спад и на цените в престижните квартали на столицата като "Лозенец" и "Изток", но най-сериозна е корекцията в кварталите с лоша инфраструктура като "Манастирски ливади" и "Витоша".

В допълнение падащите цени на строителните материали и парцелите ще доведат и до по-ниска цена на крайния продукт, и то на едно по-високо качество. Ефектът обаче ще се усети поне след две години, защото в момента инвестиционната активност в бранша е доведена до почти пълен минимум, а новите сгради с поевтинелите материали ще са на пазара след години.

От агенциите прогнозират, че сделки ще се сключват предимно с клиенти, които разполагат с пари в брой, а такива ще са рядкост и ще диктуват условията. Другата активна на пазара група ще бъдат хората, които имат необходимост от нов дом, могат да осигурят процент самоучастие и чувстват сигурност по отношение на текущите си приходи. Но тази група ще сключва сделки за имоти в най-ниския ценови сегмент.

"Пазарът днес е в период на "изчакване", което го прави трудно прогнозируем, коментира ситуацията изпълнителният директор на "Адрес" Цветелина Тасева. Ако през първото полугодие на 2009 г. кризата се задълбочи, процентът на безработицата нарасне, а общата платежоспособност на населението намалее, пазарът на недвижими имоти ще претърпи сериозен спад, който за част от играчите ще бъде и фатален."

Каква точно ще бъде бъде корекцията и до каква степен ще окаже негативно влияние върху строителният бранш и всички свързани с него още е рано да се прогнозира, но всички участници на пазара са категорични, че 2009 ще бъде годината, когато ще започне ерата на купувача.

Разгледайте нашите горещи предложения


  прочети повече статии

• Печат
• Безплатен съвет