Михаил Чобанов, управляваш директор на "Бългериан Пропертис": Кризата ни предпази от спукване на ценовия балон
Според Property Wire световната криза ще удари първо имотния пазар у нас. Съгласни ли сте с подобно твърдение и вярно ли е, че вече се наблюдава известно забавяне на продажбите?
Смятам, че световната финансова криза дойде в България навреме дотолкова, доколкото нашият имотен пазар имаше нужда от отрезвяване, за да избегнем имотния балон, който се наблю¬даваше в САЩ и някои държави от ЕС. Ние бяхме на път да постигнем подобен имотен балон при някои ваканционни имоти, но за наша радост все още успяваме да се задържим встрани от глобалната кредитна криза. Разбира се, не може да се отрече, че именно пазарът на ваканционни имоти е този, който в най-голяма степен понася последиците от световната криза. Изплашени от кризата, която обхвана страната им, първо си тръгнаха британските и ирландските купувачи. Мисля, че нищо добро не очаква този пазар, докато не се възстанови английският пазар. И в Русия в последния един месец икономическото положение не е много цветущо - рублата се обезцени, лихвите се увеличиха, милиарди чужди инвестиции напуснаха страната.
Това може да доведе до една много тежка 2009 г. и за руските купувачи, на които повечето инвеститори разчитат, че ще компенсират отлива на клиенти от Великобритания и Ирландия. Положението и при другите традиционни пазари също не е много добро. Страхът от световната криза подейства като спирачка и доведе до масовото отдръпване и на купувачите от Полша и Латвия. Очакваните с надежда румънски купувачи също не дойдоха масово в България, уплашени от спекулативно раздутия имотен балон в тяхната държава. За щастие предприетите федерални мерки в САЩ вече са факт и Конгресът ратифицира 700 млрд. долара. Надявам се, че това ще постави началото на края на кризата.
Имате ли данни за отказване на строителните компании от мащабни проекти?
Знаково тук е забавянето на ма¬щабните проекти в Боровец (Супер Боровец), Пампорово (Перелик) и Банско (много са), за които миналата година се надявах, че сериозните инвеститори, които стоят зад тези проекти, ще направят сериозен маркетинг и реклама, от които ще спечели целият сектор и страната ни като цяло. Сега си давам сметка, че ако тези проекти бяха стартирани, щяха да бъдат пометени от това, което се случва по света. В тази връзка важно е България да се рекламира като една прекрасна, достъпна ски дестилация за европейците и по този път да се тръгне за реализация на споменатите проекти.
В действителност това, на което ставаме свидетели, са изоставени, пустеещи проекти, най-вече в ски курортите, но и по Черноморието.
Твърде вероятно е много предприемачи да бъдат обявени в несъстоятелност, при което ще се облагодетелстват трети страни, като кредиторите например.
Вярвам, че всички сериозни инвеститори имат предвидени собствени средства за завършване на започнатите обекти, още повече осъзнавайки факта, че започнатите обекти могат да бъдат продадени единствено след като бъдат напълно завършени. Ето защо изоставянето на нещо вече започнато би било пагубно решение за техния бизнес, факт е, че много инвеститори вече са преосмислили своето положение и са се отказали от стартирането, на нови проекти, но при всички условия строителните предприемачи са тези, които трябва да се погрижат за довършването на започнатите от тях проекти. За съжаление истински губещите в подобна ситуация са онези собственици на имоти, които първи са си купили още на зелено и които сега, вместо да са собственици на завършени жилища, притежават такива, които са на етап груб строеж или пък изобщо не са по¬строени.
Започнаха ли продажбите у нас на жилища от чужденци?
Оказа се, че чужденците са фактор на вторичния пазар на имоти. Голяма част от чуждестранните купувачи сега се превърнаха в продавачи и предлагат на пазара закупените от тях в предишните години имоти. Те продават на конкурентни цени и това допълнително утежнява пазара на имоти. Напълно нормално явление е продажбата от чужденец на българин. Оказа се също така, че чуждестранните инвеститори са по-големи реалисти в очакванията си за реализирана-очаквана печалба от българските инвеститори. Това важи в пълна степен за жилищните имоти, в голяма степен за ваканционните и донякъде за селските имоти.
Запазва ли се интересът на големите световни инвестиционни фондове в имоти у нас?
За щастие продължава да се наблюдава интерес към България, свидетелство за това са както знакови сделки като продажбата на "Сити сентър София", така и ежедневната ни работа и интерес, който регистрираме от целия свят. В крайна сметка криза или не, световната маса пари е твърда единица, която преминава от едни ръце в други и на общия фон България е достатъчно атрактивно място, където да се инвестират пари. В момента водим преговори с няколко инвестиционни фонда за немаломерни инвестиции в България на зелено, което е добър знак и оценка на състоянието у нас.
Какви са вашите прогнози за развитие на цените - ще продължат ли да се увеличават, или пазарът се стабилизира?
До края на 2007 г. цените на висококачествените и на нискокачествените жилищни имоти, като например панелните блокове, нарастваха с еднакъв темп и това доведе до неправилно ценообразуване на имотите с различен стандарт. През 2008 г. се очерта завишено предлагане, съчетано с ниско търсене на имоти с ниско качество и това, естествено, доведе до успокояване на ръста на цените при този тип имоти, така че предлагането да може да задоволи търсенето при точното ценово равнище. В същото време предлагането на качествено строителство не е достатъчно, за да задоволи търсенето, което ще доведе до стабилно нарастване на цените на имотите в този сегмент. Търсенето на качествени имоти се увеличава пропорционално на нарастващото население в градовете, нарастването на покупателната способност, увеличаващите се чуждестранни инвестиции и все повечето възможности за получаване на кредит. Строителството на комплекси от затворен тип и сателитни градчета също продължава, като търсенето на този тип имоти е голямо, но предприемачите ще трябва да предложат на купувачите щателни екстри в комплексите, както и разумни цени. Клиентите търсят качество, добра локация, удобства и, разбира се, добра цена. Всичко това ще наложи на строителите да предлагат по-добро качество, за да задоволят нуждите на своите клиенти.
Моята прогноза е, че продажните цени ще продължат да нарастват, особено тези на качествените комплекси с добро местоположение, тъй като търсенето на такъв тип имоти се увеличава. Колкото повече пазарът на недви¬жими имоти навлиза в зрялата си фаза, толкова по-претенциозни ще стават купувачите и толкова повече ще обръщат внимание на основните характеристики при инвестицията в недвижими имоти - местоположението и качеството на строителството, а не само на възвръщаемостта от инвестицията, въпреки че и тя ще остане стабилна. Може да се каже, че през следващите една-две години в България ще бъдат положени основите на един зрял и професионален пазар на недвижими имоти.
Кои сегменти на пазара имат реален потенциал за ръст и привличане на инвеститори до края на 2008-а и през 2009 г.?
Според мен на пазара на недвижими имоти все още има много ниши, за които е настъпил подходящият момент да се направи добра инвестиция. Инвеститорите като цяло обаче трябва да бъдат много предпазливи и задължително трябва да използват услугите на професионални консултанти, за да бъдат насочени в правилната посока. Имайки предвид факта, че Българската фондова борса стабилно се движи в низходяща посока, на практика инвестицията в недвижими имоти няма алтернатива и си остава най-сигурната!
Визитка
Михаил Чобанов е управляващ директор на "Бългериан Пропертис" - една от първите и най-големи агенции за недвижими имоти, специализирани върху сделките с чужденци. В разгара на Седмицата на имотите (10-17 октомври) г-н Чобанов участва в балканската конференция за недвижими имоти BalR.Ec - България, която предшества BalPEx - регионалното изложение за недвижими имоти и градоустройство. Директорът на "Бългериан Пропертис" бе модератор на един от най-горещите панели - този за ваканционните имоти, но успя да отдели от времето си и за специален разговор за вестник "Класа".
Разгледайте нашите горещи предложения
прочети повече статии
