В-к Капитал за наемния пазар в София: Наемаш или не

За анализ на актуалните тенденции на наемния пазар в София в-к Капитал потърси коментар от водещи агенции за недвижими имоти. Вижте какво сподели нашият топ консултант Богдан Тончев от централния офис на BULGARIAN PROPERTIES в София.

Наемате или отдавате имот, можете да разчитате на нас!

--------

През последните няколко години пазарът на жилищни имоти в София се съживи - почти нулевите лихви по депозитите подтикнаха много хора да изкарат спестяванията си от банките и да ги инвестират в недвижим имот. Строителството се съживи, а средната покупна цена на жилищата в столицата достигна нива над 1000 евро за квадратен метър. Всичко това се отрази и на наемите в София. Те също тръгнаха нагоре и в някои райони увеличението достигна до около 20% през последната година, без да има завишено търсене или чак толкова рязък ръст на доходите на столичани. В резултат агенциите за недвижими имоти отчитат почти двойно по-малко наемни сделки спрямо същия период миналата година. Или иначе казано - наемателите не искат да наемат на тези нива. Затова и повечето брокери прогнозират, че пикът на цените за жилище под наем в София е достигнат и оттук нататък вариантите са два - да се запазят или (в определени квартали) да започне лека промяна надолу. Или както обобщава Йорданка Рангелова, мениджър кантора "Наеми" в агенция "Адрес" - ако поскъпването се задържи и през следващите месеци, "търсенето ще продължи да се понижава и наемодателите ще се сблъскат със сериозни затруднения при реализиране на имотите".

Най-осезаем ръст на цените агенциите отчитат в "Дружба" и районите на изток, както и в квартали, доминирани от ново строителство - "Витоша" и "Кръстова вада".

Поскъпване с особености

Ако миналата година наемът на двустаен апартамент в София е бил около 600 лв., в момента средното ниво достига близо 800 лв. При тристайните жилища средният наем също е нараснал с около 200 лв., показват данните на агенция "Адрес".

От Bulgarian Properties дават пример с квартали като "Кръстова вада", където тази година двустайните апартаменти се предлагат за 1000 лв. на месец. За топ кварталите като център и "Лозенец" апартамент с една спалня се отдава за 380-450 евро на месец, а в "Младост", който се радва на интерес заради бизнес парка и развитата метро инфраструктура, за около 350 евро, коментира Мая Иванова от "Явлена". В същото време собственици на апартаменти в райони като "Овча купел", "Красно село" и "Хаджи Димитър", където се изгражда новата линия на метрото, започват да вдигат леко наемите заради предстоящото развитие на инфраструктурата.

Основна причина за ръста при наемите според агенциите е оживлението при сделките за покупко-продажба. През последната година 18% от покупките на имоти са направени с инвестиционна цел. Дори не всички да излизат на наемния пазар, по-високата цена, на която са придобити, дава основание на собствениците да искат по-висок наем. Според Богдан Тончев от Bulgarian Properties има и друг фактор - през последните години много от собствениците влагат повече средства за ремонт и подобрения, което също вдига наема.

Първата корекция е в централната част на града - наемите на имоти от по-високия ценови клас там са се понижили в последно време. Фактор е приключването на българското европредсведателство. Някои от собствениците на имоти, които са разчитали на краткосрочни наеми от типа на AirBnB, пък решават да се върнат на пазара за дългосрочно отдаване, което увеличава предлагането.

Предложи ми нещо по-евтино

Същественият проблем с високите наеми в столицата обаче е, че те не съвпадат с възможностите и нуждите на наемателите. Месечната рента за двустаен апартамент на места почти надхвърля 50% от средната работна заплата в София.

Според Мая Иванова за разлика от преди 10 години чужденците, които са готови да плащат по-високи наеми, сега са много по-малко. "В София идват предимно хора от цялата страна и търсят ниски ценови оферти, тъй като това могат да си позволят - има търсене за 250-300 лв., по-масовото е за 300-400 лв.". Според брокерите такива нива са възможни единствено за гарсониери и подобни компактни жилища, които по брой са значително по-малко, а и такива предложения се появяват рядко на пазара.

Така много наематели прибягват към договор за жилище с по-висок от финансовите им възможности бюджет за период от 3-4 месеца, докато намерят по-изгоден вариант. "С подобна краткосрочната заетост разходите по отдаването на апартамента растат, което може да доведе до допълнително покачване на офертната цена или оттеглянето му от пазара", казва Йорданка Рангелова.

Лукс извън центъра

При високия клас имоти през 2017 г. наемните сделки са се увеличили с 9% в София, според агенция Unique Estates, а наблюденията им са, че активността се запазва и през настоящия период. Агенциите обаче са единодушни, че цените на луксозните жилища започват да спадат и че в бъдеще наемите в този сегмент ще се задържат на сегашните нива или ще спаднат още.

Интересът към хотелите и високия клас имоти под наем беше достигнал пиков момент с идването на делегати от цяла Европа заради европредседателството. След тази вълна обаче от Luximmo Finest Estates отчитат отлив на търсенето в центъра на София и насочване към квартали на юг. Там офертите включват затворени комплекси, места за паркиране и други екстри, които да задоволят нуждите на наемателите в този сегмент. Все условия, които трудно се откриват в центъра на София, особено с оглед на ограниченото предлагане на ново строителство от висок клас. Според Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates, развитие на луксозни проекти в центъра все пак има и те са в посока паметника "Левски" и бул. "Дондуков". Според нея като перспективни локации се оформят "Изгрев", както и периферията на "Дианабад".

В търсене на алтернативи

Ниските лихви по ипотечните заеми подтикват част от хората, които досега са живеели под наем, да помислят за покупка на кредит. "При настоящите банкови условия месечните наеми често надвишават вноските по кредитите, което предопределя избора", смятат от "Адрес". При подобно решение обаче трябва да се имат предвид и други фактори - дългосрочен ангажимент към банката, първоначални разходи за уреждане на собствеността и обзавеждане, годишни разходи за поддръжка на имота, данъци, застраховки.

От гледна точка на наемодателите пък възможността за отдаване на апартамент през платформите AirBnB или Booking през последните години изглежда доста привлекателна. Собственици на имоти, които се отдават краткосрочно, коментират, че доходността от такава дейност може да е 2-3 пъти по-голяма от дългосрочния наем. За сравнение, по данни на Bulgarian Properties нивото на възвращаемост от дългосрочен наем е в диапазона 6-8%, докато в луксозния сегмент доходността варира между 3.5-4%, без да се включват различните разходи по апартамента, според изчисленията на Unique Estates.

Разликата в доходността е една от причините през последните години голяма част от жилищата в центъра да излязат на пазара на краткосрочни наеми. Обектите, които се отдават през AirBnB в столицата, продължават да се увеличават - в момента през платформата в София се предлагат над 2200 места за настаняване. Голямото предлагане обаче сваля цените, а силната конкуренция дава предимство на по-опитните в тази услуга, както и на собственици на повече от един имот. Според наблюденията на един от управителите на фирма за поддръжка на AirBnB имоти тенденцията е все повече компании да навлизат на този пазар за сметка на частни лица - собственици на единични апартаменти. За нов, самостоятелен играч в този бизнес летвата е много висока и за да е на по-голяма печалба, отколкото на пазара за дългосрочни наеми, трябва да предложи на търсещите нещо, което наистина се отличава.

Целогодишно интерес към тази услуга продължава да има основно в центъра и квартали в близост като "Лозенец", жк "Яворов" и Зоните Б-5 и Б-18. Извън тях все по-популярни стават обекти, които са в непосредствена близост до станции на метрото, особено в силния сезон - лятото. Новото е, че през зимните месеци търсене има около Бизнес парк София. Там обикновено се настаняват чужденци, които идват временно в България по работа. От известно време самата AirBnB платформа въведе предлагането на отделна категория обекти, пригодени за гости, които пътуват по бизнес.

Вижте всички оферти на Богдан Тончев

Вижте нашите оферти под наем в София

Вижте нашите офис площи под наем в София


  прочети повече статии