Полина Стойкова: Опасност от прегряване на пазара на недвижими имоти няма

Все повече инвеститори се насочват към покупка на недвижима собственост. Цените на недвижимите имоти в България продължават да нарастват със завидни темпове, като вече се доближават до предкризисните си нива. За повече подробности относно ситуацията на пазара потърсихме Полина Стойкова*, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES и ръководител отдел "Анализи и прогнози".

Офертните цени на имотите в големите градове се доближават до най-високите си нива отпреди кризата. Съществува ли опасност от "прегряване" в сектора на имотите и какви са прогнозите Ви за ръст на цените и сделките през тази година?

Действително цените на имотите нараснаха значително през изминалите 3-4 години и вече са близо до предкризисните си нива от 2007-2008 г. Опасност от прегряване обаче няма, тъй като, за разлика от тогава, в момента имотният пазар е движен основно от местното търсене, чуждестранните купувачи са сравнително малко и това обуславя оставане на пазара близо до неговите фундаменти и в тясна връзка с макрофакторите, които водят до нарастване на цените. А това са нарастването на доходите, ниската безработица, притока на хората към големите градове, както и разбира се, ниските лихви по ипотечните кредити, които са на рекордно ниски нива и които изглежда, че скоро няма да се повишават, въпреки очакванията за това.

Допълнително доказателство за това, че пазарът е балансиран и няма опасност от прегряване, е фактът, че нарастването на цените вече като че ли достигна своя пик и вече се забавя. През тази година ръстовете са между 1 и 6% в големите градове, за разлика от предните години, в които имахме и 15-16% нарастване на цените на имотите.

Какъв тип имоти търси българинът и кои са най-желаните характеристики на един имот? София, Варна, Пловдив, или Бургас - кой е най-горещия пазар сред големите градове в момента?

Основно се търсят двустайни и тристайни апартаменти в сгради ново строителство. За никой не е тайна, че през последните няколко години новото строителство има огромен дял и превес в търсенето на купувачите, а през тази година този процес достига своя пик и вече около 90% от закупените жилища в София са именно в сгради ново строителство, като голяма част от тези покупки са в начален или ранен етап на строителството.

Същото важи и за другите големи градове, които следват тенденциите в София. Най-горещи пазари през тази година са София и вторият по големина град Пловдив, който през изминалите бележи динамично развитие и осезаемо нарастване както на обемите ново строителство, така и на цените на имотите.

Остават ли имотите добра инвестиционна алтернатива, в среда на инфлация от близо 4% и лихви по депозитите от 1%, въпреки силното им поскъпване? Какви са тенденциите при доходността от наемите и какво да очакваме от наемните нива?

Със сигурност в момента имотите са отлична инвестиция и хората усещат това и затова влагат и парите си в такива активи. Доходността от отдаване под наем на дългосрочен принцип е около 5-6%, което е доста повече от 1% при държане на парите на депозит в банка. В допълнение на това, цените на имотите нарастват всяка година и дори и при по-бавен темп на нарастване, той пак изпреварва темпа на инфлацията.

Допълнителен стимул за инвестиция в имот идва от факта, че пазарът е в много добра форма и жилищните имоти са изключително ликвидни активи, което дава увереност, че могат бързо да бъдат обърнати в пари в случай на необходимост.

Какво се случва на пазара на луксозните имоти. Какви са цените в този сегмент и кои са факторите, които определят един имот, като луксозен?

Луксозният сегмент от жилищния пазар се движи в синхрон с цялостното развитие на пазара. И тук може да се види, че цените вече забавят своите нараствания, тъй като търсене и предлагане постепенно започват да се балансират.

В София най-скъпите и престижни райони са Докторски паметник, Център, Лозенец, Изток, Изгрев, Яворов, Иван Вазов, Медицинска Академия. Цените на луксозните имоти в тези райони са от около 2000 евро/кв.м. и понякога достигат и до над 3 500 евро/кв.м. в зависимост от конкретните характеристики на имота и сградата/комплекса, в който се намират.

В другите градове и в курортите цените на луксозните имоти, както и на масовите такива, са по-ниски, като в някои части на Варна и Бургас имаме цени на луксозните имоти от 2000 евро/кв.м., което е съпоставимо с нивата в София.

Особено интересни в момента са имотите на морето, като там има изключително добро предлагане и то на много разумни цени на имоти в топ комплекси на първа линия, с много екстри и на цени, каквито дори не можехме да си представим в предходни години.

Луксозните имоти се отличават от имотите в масовия клас по своите характеристики като местоположение, тип на имота, архитектура, качество на строителството и довършителните материали, дизайнерски интериорни решения, площ и др.

Местоположението е най-важният критерий за истински луксозните имоти. Тук влизат престижните райони на населеното място - топ центъра, кварталите с добра репутация, в които е престижно да се живее. Особено важни са инфраструктурата и комуникациите в района, както и липсата на криминална активност. Важен е бързият достъп до централните части на града, както и до големи административни, търговски и развлекателни центрове.

Друг важен критерий е типът на имота. Луксозни са отделни сгради (еднофамилни къщи, вили) или цели етажи от сгради, някои решени архитектурно като мезонети, а по-често срещаният вариант на луксозни имоти са големите апартаменти - с минимум 2 спални и просторни помещения.

Луксозен е имотът, който съчетава добро местоположение, перфектна архитектура, качество на строителството и довършителните материали, сигурност, дизайнерски интериор и обзавеждане. Големината на помещенията и височината на таваните в жилището, гледките, които се откриват от имота, наличие на екстри в и около него и добрите съседи също са сред важните параметри на истински класните имоти. Особеното при луксозните имоти е, че много голяма част от тях се предлагат с пълно оборудване и обзавеждане от дизайнерска фирма. Важни са и наличието на услуги, свързани с охраната, обслужването на жилището в отсъствието на собствениците и поддържането на необходимата хигиена през цялата година.

С понятието за лукс през последните години неминуемо се свързват и затворените комплекси. Те съчетават в себе си повечето от характеристиките за истински елитни имоти. Като важна част от продукта „луксозен имот" се оформи и цялостната поддръжка и управление на имота или комплекса, за да може обитателите му да усетят истински висок стандарт на живот и грижа към всеки детайл. Луксозни са и имотите, които притежават уникални характеристики или са единствени по рода си. Това са имоти с история, на брега на морето, имоти, които са ограничен брой и трудно може да се построят нови (например на жълтите павета в София), с морска гледка, на първа линия, до ски ски писти, на голф игрище и др.

И накрая, какви съвети бихте дали на всички потенциални и бъдещи инвеститори в недвижими имоти?

Внимателно да преценят параметрите на имотите, в които инвестират, тяхното местоположение и потенциал за развитие на района. Най-предпочитаните имоти в София са тези, които притежават гледки към Витоша, близост до метрото и до парк, съответно имотът да е за предпочитане в нова и модерна сграда. Ако тези компоненти са налице за даден имот, то почти винаги може да се каже, че той е добра инвестиция.

За страната подходът при преценката е сходен, като се вземат предвид особеностите и атракциите на съответния град или курорт.

В началото на летния сезон съветвам да обърнат специално внимание на имотите в морските курорти, защото в момента там има истински добри цени и е идеален момент за покупка.

*Полина Стойкова MRICS е Изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES и ръководител отдел "Анализи и прогнози". Тя се присъединява към компанията още в самото начало, а по-късно става и съдружник. Постът Изпълнителен директор заема в продължение вече на повече от 10 години - от края на 2008 г. Полина Стойкова притежава магистърска степен по Стратегическо управление от СУ "Св. Климент Охридски".

Разгледайте нашата селекция с топ обекти ново строителство в София


  прочети повече статии