СТАТИИ

В гравитацията на лошите новини

в. Капитал, 20.01.2012, със съкращения

Нищо не се движи по-бързо от скоростта на светлината с изключение може би на лошите новини. Ако този закон на Дъглас Адамс си има продължение, то би могло да звучи така: при лоши новини нищо не пада по бързо от продажбите на жилища с изключение може би на цените им.

Тази своеобразна пазарна физика се потвърждава непрестанно в кризисните години. А и последните месеци новините не вещаят много добро: безработица, рецесия, необслужвани кредити, фалити на държави... При подобна перспектива не е чудно, че прогнозите на всички – брокери, банкери, икономисти, са за още една слаба година.

За жилищния пазар в България 2012 г. ще е четвъртата поред на трудни сделки и колебливи купувачи. Лошата новина за продавачите е, че цените ще продължат да падат, добрата – че вече ще е с относително малко (7-10%). Големият риск - очакваният пик на лошите кредити, който ще е сериозно изпитание и за банките, и за пазара. Най-оптимистичните очаквания са просто да няма икономически сътресения.

На този фон, ако трябва да откроим няколко тенденции при сделките с жилища през 2012 г., повечето ще са в негативна посока.

Внимание падащи цени

Три години след първите сигнали на кризата спадът на жилищния пазар продължава. Данните на големите агенции за имоти показват над 40% по-ниски цени спрямо пиковата 2008 г. Само през последната година в София те са намалели с 9%, а в страната – средно със 7%, по данни на "Адрес". От друга агенция - "Бългериан Пропертис", отбелязват по-сериозен спад в столицата – 14%, през 2011 г. Оперативният директор Полина Стойкова уточни, че до края на лятото очакванията са били намалението на цените да е в рамките на 5%. Новото развитие на кризата през последните месеци обаче е задълбочило негативните трендове.

Все пак според нея част от тези проценти са следствие и от преориентирането на пазара към сделки в най-ниския ценови сегмент. При аналогични имоти поевтиняването за година е 10%.

На практика оптимизмът от първите месеци на 2011 г. към края на годината преля в прогнози за забавяне на икономическото възстановяване. А за много купувачи това е сигнал, че все още са далеч от финансова сигурност. Следователно подхождат внимателно към покупката на имот, особено ако е финансирана с дългосрочен кредит. Резултатът е търсене на по-евтини жилища (за София границата е 50 000 евро), както и стремеж да се плаща предимно със собствени средства. Другият ефект е продължаващ натиск върху цените.

Според брокерите техният спад ще продължи през 2012 г. в рамките на миналогодишните 7-10%. Естествено, ако няма сериозни икономически сътресения. Тази прогноза подкрепи и икономистът от Industry Watch Красен Йотов също с мотива, че не се очаква влошаване на икономическата среда в страната. Дори напротив – прогнозата на Министерството на финансите е за растеж от 2.9%, който е сред относително високите в ЕС

Пикът на лошите кредити

Ръстът на лошите кредити (с просрочие над 90 дни) продължава, а пикът ще е в края на 2012 г. Прогнозата е на "Уникредит Булбанк", като банката очаква дотогава делът на необслужваните заеми да стигне 17.5-19% от общия обем при 14.5% към края на септември (данните са на БНБ).

Макар зад тази статистика да стоят не само жилищни кредити, влошаването засяга и тях и така влияе върху имотния пазар. Доколко силно, ще зависи от отговорите на два въпроса: какъв е делът на проблемните имоти от общото предлагане и до каква степен може да бъде овладяно масираното им излизане на пазара.

"Да, очакванията наистина са с пика на лошите кредити през 2012 г. за продажба да излезе повече недвижима собственост в сравнение с предната година. Не става обаче въпрос за десетки хиляди имоти, които да наводнят пазара. Увеличението ще е в проценти, не в пъти", прогнозира Мария Илиева, главен изпълнителен директор на МКБ Юнионбанк. Тя допълни, че и в момента текат продажби на проблемни активи, но те не водят до съществено изкривяване на пазара.

Самите банки могат да влияят върху този процес с активна политика по предоговаряне на проблемните заеми. От МКБ Юнионбанк например посочиха, че една месечна вноска може да бъде редуцирана с до 70% само с удължаване на срока или с гратисен период. Друга опция е длъжникът сам да потърси купувач за жилището още при първите проблеми с вноските по кредита. В тези случаи банките също съдействат, като предлагат имота чрез клоновата си мрежа или през агенциите за имоти.

Крайната мярка е публична продажба, при която нерядко купувачи са свързани с банките дружества. Според запознати с практиката в много случаи те управляват имота, като го отдават под наем, а в ролята на наемател остава именно бившият собственик.

Според представители на имотния бранш това е приемлива алтернатива, защото масираното излизане на жилища от необслужвани кредити на имотния пазар, може рязко да свали цените с над 25%. Общото мнение е, че изчистването на тези активи ще продължи с години.

Разгледайте нашите ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Искам да благодаря на мениджъра на компания BULGARIAN PROPERTIES - Ангел Соколов. При сключване на ...
Бих искала да благодаря на Силвия Гочева и Ангел Соколов за това, че отделиха цял ден за нас и ни ...
Бих искала да благодаря на вашата брокерка в курорта Слънчев бряг - Елена Ахмеджанова! Тя е много ...
Вижте най-добрите оферти от Банско, Боровец и Пампорово!
Нашият екип от опитни юристи може да ви консултира по всякакви правни казуси
Имотите в Пампорово са с изгодни цени! Вижте нашите топ оферти тук!
Разходете се из имотите с помощта на специално заснетите видеоклипове!
ЕВ Резидънс в кв. Витоша, до бул. Г.М. Димитров и Симеоновско шосе. Завършване - 12.2018
Последни Новини
Време за почивка! А защо не в собствен имот на морето?

17/Юли/2018
http://profit.bg

Profit.bg направи класация на топ 5 на най-добрите оферти на ваканционния пазар в района на Слънчев бряг. Топ комплекси, обзаведени къщи и имоти на изключително изгодни цени, предлагани от BULGARIAN PROPERTIES, влязоха в тази класация. Вижте какво написаха в икономическия портал profit.bg за тях.

----

Какво по-хубаво от притежанието на ваканционен дом, където да прек... прочети повече

Последни регионални новини
"Блок кино" представя български филми в междублоковите пространства на София

31/Юли/2018
http://bnr.bg

Проектът Блок Кино и тази година ще радва софийски квартали с безплатни прожекции на български игрални филми в междублоковите пространства.
Специалната селекция на филмите в програмата е дело на кинокритика Катерина Ламбринова.

„За три години, откакто се провежда Блок Кино, сигурно сме показали над 100 български филма на различни места в София. В четвъртото издание ще покажем... прочети повече

Знаете ли, че?
Как да получите експресна оценка на имота ви безплатно?

05/Май/2018
profit.bg

Икономическият портал profit.bg представи иновативната ни услуга по експресни оценки на база на автоматизиран метод за оценяване. Вижте какво споделиха те на своята аудитория:

Продажбата на имот е сложен процес, състоящ се от множество стъпки, първата от които е правилната оценка на ак... прочети повече