Професионалното управление вече навлиза и в сегмента на жилищните имоти
„Имам имот" потърси мнението на няколко по-големи компании в България, които се занимават с покупко-продажба и с управление на жилищни, ваканционни, бизнес и търговски сгради и комплекси. Ето как компанията „Пропърти Мениджмънт БГ” отговори на въпросите за състоянието на този бранш в страната:
Васил Добрев, оперативен мениджър на Пропърти Мениджмънт БГ:
1. За управлението на големи офис и бизнес сгради в България през последните години вече се грижат професионални консултантски организации и фирми. Какво е предимството на този тип мениджмънт? И какво рискува собственикът на една сграда, ако реши сам да се заеме с управлението на имота си?
Предимствата на пропърти мениджмънта са много. Първо, както за всяка една дейност, за тази също са нужни екип от професионално ангажирани хора. Хора, които в практиката си са се сблъсквали с почти всички проблеми в тази сфера и имат нужните познания, организация и практически опит да реагират при всяка ситуация.
Второ, ако собственик на бизнес сграда реши сам да осъществява поддръжката й, ангажиментите от негова страна са много и разходите му за персонал, организация, помещения и т.н. в повечето случаи реално надхвърлят тези, които би платил на консултантска фирма.
Трето, подписвайки договор получаваш спокойствието от гаранциите в него (час на реакция, поетите ангажименти и др.)
Иначе се оплиташ в куп договори с различни доставчици на услуги (покриви, асансьори, охрана, видеонаблюдение и т.н.), при които отговорността понякога се размива и може да попаднеш в доста комични ситуации, които впоследствие да се окажат трагични за целия ти имидж и да доведат до реална загуба на наематели или на клиенти на твои наематели. Накратко, факторите и преимуществата са много и показателен е фактът, че в развитите страни, почти всички собственици на бизнес сгради използват професионални консултанти, специализирани в пропърти и фасилити мениджмънта.
2. Има ли разлика между клиентите българи и чужденци?
Разбира се, че има разлика между клиентите чужденци и българи. На запад услугата по управление не е новост и хората предпочитат да я имат, защото гарантира безпроблемното функциониране на сградата с прилежащите и общите части, а самият собственик цени времето си и усилията, които би хвърлил в редица
сами по себе си досадни занимания.
При покупката на имот в друга страна тази услуга е много важна за тях, защото реално нямат физическа възможност пряко да наблюдават какво се случва с тяхната собственост. Като пример ще ви посоча, че „Пропърти Мениджмънт БГ" управлява над 2000 апартамента, чиито собственици са над 90% чужденци.
От друга страна, българинът все още няма нагласата да заплаща за услуга, която „може да си върши сам", което почти винаги се оказва, че не е точно така. Показателна е и налагащата се практика, че българите започват да оценяват плюсовете на един такъв продукт и започват все по-често да го търсят.
3. Забелязва ли се някаква тенденция професионалното управление да навлиза вече и в сегмента на жилищните имоти?
Да, определено има тенденция професионалното управление да навлиза вече и в сегмента на жилищните имоти. Българинът все повече започва да се доближава до мисленето на западноевропейците.
Ползвайки услуга за професионално управление на имота си, той съзнава, че по този начин срещу една доста ниска такса получава професионално отношение и грижа към имота му. Водени от опита и качеството на услугата, който сме натрупали при обслужване на нашите чуждестранни клиенти, както и от нарастващото търсене на професионалното управление на имоти в България, „Пропърти Мениджмънт БГ" създаде съвсем ново звено, което да обслужва само този сегмент - жилищни имоти.
4. Освен в новите затворени комплекси, където това е почти задължително, имате ли наблюдение тази услуга да се търси и за отделни жилищни кооперации?
В последните 2 години именно търсенето на пропърти мениджмънт в новите затворени комплекси създаде услугата „професионален домоуправител". Постепенно се наблюдава разрастване на този сегмент от пазара, макар и плахо, като се появяват все повече фирми, които да я предоставят. Започва да се разширява и нейният обхват - от първоначалното плащане на сметки за общите части, измитане на входа и ходене до общината веднъж годишно, сега фирмите, предоставящи тази услуга, предлагат абсолютно всичко, което можете да си представите - от снегопочистването пред входа, хигиенист с професионални препарати, охрана, карти за достъп, видеонаблюдение, застраховки на общите части, аварийни групи за ремонти, чак до предоставянето на правна помощ на притежателите на етажна собственост в жилищната кооперация при разрешаване на спорове между тях - било за неплатени сметки, било за нарушения на вътрешния правилник в кооперацията. Естествено, това са само част от услугите, които можем да предложим на нашите клиенти.
5. Как бихте убедили собствениците в един 8-етажен блок да наемат специализирана фирма за управление на кооперацията им?
Как бих убедил собствениците в един 8-етажен блок да наемат специализирана фирма за управление на кооперацията им? Всъщност, това е доста лесна задача. Таксите, които се събират от собствениците, са изключително ниски.
Срещу 10-15 лева на апартамент (колкото половин такса за кабелна телевизия или интернет напр.) те получават екип от професионалисти, които се грижат за повишаване на сигурността, комфорта, дори ако искате на пазарната стойност на имотите, които обитават. Представете си грозната гледка от безстопанствени, издраскани, мръсни и тъмни входове, през които нямаш търпение да преминеш и да си влезеш в почистеното и подредено жилище. И още - всеки е изпадал в неловки или неудобни положения, когато се налага да преведе гост през гореописаните общи части. А сега си представете почистените площадки и измити стъкла на входа, осветено, асансьорът работи, заключваща се врата и домофони. И това е най-малкото - персонално ангажиран човек, който движи и държи изрядни всички документи на входа, касиер, които може да проверите по всяко време в денонощието on-line, хигиенист с ясни отговорности и точен график и като капак- екип от юристи, които ще гарантират равнопоставеността ви с другите обитатели, т.е. да няма хора, свикнали да не плащат, защото друг ще го направи, които да не се съобразяват със съседите си и техните нужди за уют и почивка.
Както казах, това е най-лесната задача за нас, което от своя страна постепенно ще наложи „професионалния домоуправител" и на българския пазар. Да не говорим, че това е цяла една неразработена в момента пазарна ниша, в която сериозните играчи в пропърти мениджмънта трупат опит и know how.
6. Законът за управление на етажната собственост повлия ли по някакъв начин върху тенденцията да се търсят професионални „домоуправители"?
Определено Законът за управление на етажната собственост повлия върху тенденцията да се търсят „професионални домоуправители". С въвеждането на ясни задължения и контрол върху етажната собственост, задълженията на т.нар. домоуправител значително нараснаха. Ако някой упорит и жертвоготовен собственик преди се нагърбваше да жертва нервите и времето си за почивка след работния ден с цел общото благо на входа, то сега ще са му нужни изключително много време и познания.
Законът предостави ясна регламентация на организацията на Общите събрания, на правомощията и задълженията на управителните органи на етажната собственост. Един силно амбициран, но неподготвен правилно домоуправител постоянно ще се върти в омагьосания кръг на глоби от институциите, жалби от собственици, несъбираемост на таксите от живущите. Естествено, по този начин, колкото и добронамерен да е той и колкото и енергия и лично време да влага в начинанието, винаги ще се намери някой, който да го посочи с пръст и да каже - ти печелиш от това и всичко го правиш на наш гръб. Предполагам, че тук ще ме подкрепи всеки един от вашите читатели, които са поели подобен ангажимент.
7. При ваканционните имоти има ли търсене на тази услуга, или със застоя на пазара в този сегмент се получи отлив и от желаещите да ползват услугите на фирми за управление на имоти?
Факт е, че кризата засегна всички - от обикновените хора, до едрия бизнес. Купувачите и собствениците на имот в най-общия случай са обикновени хора със средни доходи. Нормално е по време на криза и липса на свеж източник на пари всеки да опитва да изкара нещо от всичко. Именно услугата по управление и отдаване на имота предоставя тази възможност. Изхождайки от тази идея, „Пропърти Мениджмънт БГ" предприе стройна организация по осигуряване на оптимална заетост с цел генериране на максимален приход за всеки един собственик на ваканционен имот.
В компанията бяха привлечени специалисти от туристическия бизнес, които да развият този сегмент и да утвърдят фирмата като лидер и в тази сфера. Многото вложени усилия и събрания на екип от качествени кадри за доста кратко време превърнаха „Пропърти Мениджмънт БГ" в лидер на пазара на отдаване под наем на ваканционни имоти в цялата страна. Разбира се, плановете не свършват дотук, а постоянно се мисли за развитие в краткосрочен и дългосрочен план.
8. Може ли да обясните как се формира цената на този тип услуга?
Както споменах, цените в момента са изключително ниски. Повечето играчи на пазара разчитат по-скоро на това, че трупат опит, квалифицират служителите си и изчистват начина си на работа, като не разчитат на особено голяма печалба. Да не говорим и за икономическото положение на обикновения българин в момента. Ние, в „Пропърти Мениджмънт БГ", залагаме преди всичко на количеството, на поетапно разрастване на нашия дял на пазара, като оптимизираме разходите и работата на служителите ни. Естествено, като сериозна фирма никога не правим икономии от качеството на предлаганата услуга и персоналното внимание към всеки един наш клиент, защото на практика той ни допуска в дома си. Като обобщение, моето мнение е, че този бранш съвсем скоро ще отбележи сериозен растеж и ще заеме полагащото му се място в пропърти мениджмънта, както се случва във всички западноевропейски страни.
прочети повече статии
