От welcome към здравствуйте

Случи се и това – изложението „Болгарский дом“ в Москва замени британското A Place in the Sun. Така накратко може да се опише развитието на българския пазар на ваканционни имоти през последните две години. Или поне на това, което остана от него. За бизнеса с имоти изложенията са едно от традиционните места за привличане на клиенти и сверяване на часовника. И щом като брокерите масово залягат над руския език и пълнят февруарските полети за Москва (по това време се провежда „Болгарский дом“), значи купувачите са там. Останалото е въпрос на цени, дестинации и оферти.

Руснаците атакуват
Много или малко са 200 000 купувачи? По-скоро малко на фона на купуващите преди години британци. Двеста хиляди е приблизителният брой на руснаците, инвестирали в имоти в България през последните 3 години, като сделките се оценяват на около 1 милиард долара според президента на световната федерация на агенциите за имоти FIABCI Александър Романенко. Общият брой на сделките с ваканционни имоти за периода надали надвишава значително това число, като се има предвид, че по данни на различни агенции за имоти руски говорещите купувачи вече формират 80-90% от този пазар у нас.

В края на февруари между българския и руския клон на FIABCI се проведе среща в Банско, като изборът на ски курорта не беше случаен. В момента зимните дестинации са слабото звено на ваканционния пазар у нас и се нуждаят от реклама. По данни на агенцията за имоти „Бългериан Пропертис“ 2011 г. е започнала с 50% спад на продажбите в ски дестинациите спрямо предишния зимен при два пъти повече оферти на пазара. Резултатът е смазващ, като се има предвид, че миналата година също беше лоша за българските ваканционни имоти.

Продажбата на апартаменти в ски курортите беше най-силно засегната в кризата от секторите на пазара на имоти, коментира Мариана Даскалова, търговски директор на предприемаческата компания GreenLife. Според нея причината е, че този сегмент остана силно зависим от англоезичните купувачи, които се изтеглиха в края на 2008 г. В същото време за руснаците Банско все още е слабо позната дестинация. Обяснението е просто – студените зими в Москва чисто психологически правят трудна продажбата на ски имоти на руския пазар. На последното издание на „Болгарский дом“ през февруари в руската столица среднодневните температури бяха от минус 16 градуса, каза Георги Стефанов от агенция „Явлена“. Затова е лесно обяснимо защо на 90% от щандовете на изложението се предлагаха морски дестинации, допълни той. Освен слабо популярни на руския пазар българските ски курортите се оказва, че не са никак евтини.

Тази година офертните цени в Боровец тръгваха от нива между 950 и 1600 евро/кв.м, а в Пампорово – между 650 и 1200 евро/кв.м, посочиха от „Бългериан Пропертис“. Изключение прави Банско, където доскорошните британски инвеститори влязоха в ролята на продавачи и оказаха силен натиск върху цените надолу. Сделките с ваканционни апартаменти в курорта тази зима са се сключвали на нива с 10% по-ниски спрямо миналата – средно около 585 евро/кв.м. Най-ниските оферти започват от 430 евро/кв.м. За тези пари се предлагат напълно обзаведени апартаменти в работещи комплекси, а похарчените от купувачите суми тръгват от 18 000 евро за студио, коментира Полина Стойкова, оперативен директор на „Бългериан Пропертис“. Според агенцията продавачите в Пампорово също са показали признаци на вразумяване, защото има тенденция към понижаване на цените и вече има сделки на 450 – 500 евро/кв.м. Интересът към Боровец засега клони към нулата заради високите цени и слабото предлагане.

Британците бягат
След като допреди две-три години англичаните и ирландците бяха номер едно сред купувачите в зимните ни курорти, сега са сред първите, които се опитват да се освободят, като някои от тях продават дори и на загуба. Причина да се разделят със собствеността си в България е продължаващата несигурност на имотните пазари в англоезичните държави, коментира Полина Стойкова. В тази ситуация те предпочитат да освободят ресурса, блокиран в България, пред алтернативата да загубят имотите в собствените си страни, посочи тя. В повечето случаи тези продажби дори са на загуба.

Сметките на брокерите показват, че само британците, купили имоти през 2005-2006 г., в момента имат шанс да излязат от инвестициите си у нас на нула или на малка печалба. Запазването на собствеността обаче също не е добър вариант, защото в повечето случаи наемите от ваканционните жилища в ски курортите им носят едва 1-3% годишна доходност, далеч от обещаваните им 5-7% от платената цена. Така приходите от тези имоти често пъти едва покриват разходите за поддръжката и управлението им. И тъй като нямат достъп до изложенията в Москва, а и зимните курорти там явно не вървят, британците избират друга стратегия – продажба на място.

Според Мариана Даскалова, ако в Банско все пак има сделки с ваканционни имоти, те се случват главно по този начин – англичани продават на руснаци с посредничеството на местни агенции. „Много от английски говорещите идват лично в курорта и търсят малки агенции. Това става лесно поради ограничените размери на Банско и наличието на достатъчно консултанти, които говорят английски и руски“, обясни тя. Руснаците идват като туристи, като част от тях използват случая да огледат и за имот. „Макар да залагат основно на плаж, море и слънце, не малко руснаци вече търсят и зимните курорти, по-специално в качеството им на СПА дестинации“, коментира Любомир Панковски, директор на туристическата агенция „Алма тур“, във в. „Строителство Градът“. Районът около Банско и Разлог има такъв потенциал заради минералната вода, въпреки че засега по-интересен в това отношение за руснаците е Сандански заради близостта до плажовете на Беломорието.

Ах, морето
Безспорно обаче големият печеливш от руския интерес към българските ваканционни имоти е Черноморието, и по-точно южната му част. От началото на годината от „Бългериан Пропертис“ отбелязват 30% повече продажби, а GreenLife – два пъти повече сделки с руски купувачи спрямо началото на 2010 г. Заради сравнително високите цени курортите по Северното Черноморие по-трудно привличат интереса на руснаците. Изключение правят Варна и близките до нея райони, но там се търсят по-скоро градски тип имоти с инвестиционна цел. Слънчев бряг си остава предпочитаното място за пазар, като руснаците търсят обзаведени апартаменти в работещи комплекси на цени до 30 хил. евро, посочи Полина Стойкова. Другото място, което привлича купувачите в тази посока, е Свети Влас.

Новата тенденция, която се очертава напоследък, е насочването на руснаците към къщи и апартаменти в малки населени места. На юг силен интерес има към Поморие, Приморско, Несебър, както и към Балчик на север, посочи Георги Стефанов от „Явлена“. От GreenLife също отчитат засилен интерес към имоти в малки градчета с постоянно население.

Раздвижване при продажбите на къщи около Бургас и Слънчев бряг – пазар, който още преди кризата замря заради високите цени, наблюдават от „Бългериан Пропертис“. Цените варират от 25 000 до 40 000 евро за имот в добро състояние. Тези оферти се вместват и в бюджета на руските купувачи, който е до 50 хил. евро. От „Явлена“ определят интереса за собствен дом в малък град по Черноморието като тенденция към трайно заселване на руснаци в България. Това са основно хора в пенсионна и предпенсионна възраст, със средни доходи, опитващи да подсигурят старините си. Основните им изисквания са мек климат, по възможност близост до морето и задължително – живот сред местното население. Има и още една категория купувачи – руснаци на средна възраст, които търсят малък бизнес в България в рамките на няколкостотин евро, също с цел трайно преселване. Доколко тези планове ще са успешни - „поживьом, увидем“, както казват руснаците.

Полина Стойкова обаче е скептична, съдейки от британския опит. Интересът на англичаните към България тръгна от пазара на селски къщи, купувани също с намерението за трайно заселване. Впоследствие обаче малко британци издържаха българския вариант на живот на село. „Повечето не бяха подготвени за ситуация, в която остават без ток, обират имота им или се разваля пералнята и няма кой да я поправи в продължение на седмици“, коментира Стойкова. Голям минус за британските преселници е бил и трудният достъп до качествена медицинска помощ в селата. За разлика от тях обаче руските купувачи не търсят изолация, а напротив – насочват се към добре уредени откъм транспорт и услуги населени места.

  прочети повече статии