Търсенето и предлагането определят стойността на имотите

Реалната цена на имота се определя от търсенето и предлагането. Но най-точна оценка може да даде само експертът. Сп. „Имам имот” зададе няколко въпроса на тази тема, на които Оперативният директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС Полина Стойкова отговори по следния начин:

- Може ли вече да се каже, че сделките, сключвани в България вече се приближават до реалната стойност на имотите?

От последните проучвания на база реални оферти и реално сключени сделки на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС се вижда, че все още има разминаване между офертните нива и нивата на сключените сделки. Това разминаване варира между 5 и 15% за различните райони и типове имоти. С 20% са спаднали цените на имотите средно за страната за 1 година на база офертни нива на сайта на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС. Същевременно, отчетеният среден спад в цените на база реално сключени сделки за 2009 г. спрямо 2008 г е 36%.

Има спад в разминаването между офертни и цени на реално сключените сделки от началото на 2009 г., когато сделките се сключваха на цени с 20-30% по-ниски от офертните нива. Т.е. пазарът все повече върви към приключване на процеса по пренастройване на цените и намиране на пазарни стойности.

Все още остава интересен въпросът каква е реалната стойност на имотите в България. Може би пазарът вече е много близо до намиране на равновесно положение. Ние смятаме, че до средата на 2010 г. този процес ще приключи и пазарът ще достигне дъно, след което при позитивно развитие на икономиката можем да очакваме ръст в сключените сделки и стабилни цени.

- Как всъщност можем да разберем колко струва имотът ни?

Това е един много деликатен и важен въпрос за всички нас. Не само за хората, които продават имоти в момента, а и за всички притежатели на имоти в страната, което по официални данни съставлява около 90% от населението на България. Колко струват имотите ни и каква е стойността на нашите активи?

При определянето на пазарна стойност на имотите поради динамиката на пазара и трудното позоваване на стриктни формули и методи за оценки, следва да се взимат пред вид множество фактори. Например – цените на продадени съседни сходни имоти, данни на експерти за средните цени за даден тип имот и район, данни на НСИ, допълнителни плюсове и минуси на имота, които биха завишили или намалили цената спрямо средните, характеристики на района и инфраструктурата, дали е обзаведен или не и т.н. Нашата компания дава редовни безплатни данни за състоянието на пазара, до които всеки човек има свободен достъп и би могъл да ползва за ориентир.

Собствениците на имоти биха могли самостоятелно да проучат всички гореизброени параметри и да си направят самостоятелна оценка на собствеността, която да им служи за ориентир.

Ако обаче е нужна точна оценка на стойността с цел продажба, съветваме продавачите да се обърнат към експерт в областта.

- Пазарът е сравнително свит и в някои региони или квартали няма достатъчно сделки, на които да се опрем, за да определим някаква тенденция или средна стойност. Как може да се преодолее това?

В такива случаи се действа интуитивно. В днешната пазарна ситуация интуицията играе много важна роля, а когато е комбинирана с опита на професионалните брокери и данните на съответния имот, може да се постигне реалистична оценка. Все пак, пазарът много бързо дава сигнали реална ли е тази оценка или не и страните в дадена сделка имат пълна свобода на договаряне. Т.е. обявява се имотът на дадена цена. Ако липсва интерес от потенциални купувачи, то значи цената е висока. Ако интересът е огромен, значи купувачите считат цената за изгодна. Продавачът следва да реши как да действа и може винаги да разчита на съвет от наша страна.

Важно е да подчертаем, че макар и в криза, имотният пазар е силно информационно развит. Потенциалните купувачи постоянно наблюдават офертите и при появяването на атрактивен имот, интересът е налице. Ние като агенция покриваме територията на цялата страна и всякакви типове имоти и можем да кажем, че интерес има към всякакви изгодни имоти – все пак има много разнообразни купувачи като националности и интереси.

- Какви са опасностите от липсата на реална оценка?

Опасност би могла да настъпи при покупка или при продажба, ако страните са непрофесионалисти в тази сфера и не работят с агенция за имоти. Т.е. опасността се крие в това да продадеш евтино или да купиш скъпо.

Такава опасност обаче има при всички видове сделки – липсата на информация и пазарна оценка би могла да постави едната страна в сделката в неизгодна позиция. Но именно и на това се крепи търговията – на неравномерното разпределение на информация.

Такова неравномерно разпределение на информация обаче може да съществува само при неустановен, нерегулиран пазар, за който няма информация. Имотният пазар беше такъв преди 6-7 години, но към днешна дата в общественото пространство има огромно количество информация и е лесно човек да се информира.

Ако продавачите и купувачите работят с реномирана агенция за имоти, опасностите от липса на оценка са минимални, тъй като именно това е работата на агенцията – да посъветва за цената и да помогне в преговорите за постигане на най-изгодни параметри по сделката.

- Каква е практиката на Вашата компания за оценяване на имотите, които клиентите ви предлагат или търсят?

В оценките на имотите взимаме пред вид конкретните параметри на имота, местоположение, инфраструктура, индивидуални характеристики, средни цени за типа имот и района (ние водим собствена статистика, но ползваме и външни източници), времеви диапазон за продажбата и др.

Практиките се изменят съобразно конюнктурата на пазара. Бих могла да кажа, че за успешни сделки от началото на кризата до момента сме разчитали основно на опита, интуицията и преките наблюдения на нашите брокери за пазара. Няма формула, която в тези условия да дава надеждна оценка и гаранция за изгодна продажба. Все по-важна роля играе личната преценка на брокера и усета му за конкретния имот и възможността за неговата реализация.

Много важна роля в оценката на пазарните стойности и в това число в съдействието за развитието на имотния пазар играе образоването на продавачите и на купувачите за това какво предлага и какво търси другата страна, за да могат да се срещнат на определени ценови нива. Иначе няма пазар, а когато няма пазар, няма пазарна стойност и оценка.

Разгледайте нашите ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

Стигна ли пазарът на имоти дъното?

  прочети повече статии