МЕДИИТЕ ЗА НАС

Възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори

Строител, бр.33, 18.08.17, с.20+21

Пазарът на недвижимите имоти продължава да следва своя възходящ цикъл през 2017, която се очертава да бъде най-добрата година за последното десетилетие. Това показват анализите на големите агенции от сектора за първите шест месеца на 2017 г. Най-голям ръст се забелязва в София, където сегментът на жилищните имоти регистрира изключително динамично и силно полугодие. Данните на Bulgarian Properties сочат, че през второто тримесечие средната цена на тези недвижимости е преминала границата от 1000 евро на кв. м и е достигнала 1060 евро. Експертите от компанията подчертават, че това са стойностите от края на 2007 г., или десетилетие по-късно жилищният пазар се връща на същите равнища, но сега се развива при много по-добри икономически показатели и тенденцията е за по-голяма устойчивост.

„Този път възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори. При настоящата комбинация от ниска безработица, уско-ряващ се растеж на БВП, по-високи доходи, почти нулеви лихви по депозитите и рекордно ниски по кредитите съвсем естествен резултат е да видим и ръст в цените на имотите и обемите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция. Допълнителна подкрепа идва и от наемния пазар, който дава възможности за реализиране на доходност от 5 - 6%, която трудно може да бъде постигната чрез друг актив. Все повече граждани се ориентират към покупка с цел отдаване под наем, дори и чрез заем", споделя Полина Стойкова, изп. директор на Bulgarian Properties. По думите й през последните четири години банковото кредитиране нараства с по около 20% годишно, а то е основният фактор, който влияе върху стойностите на недвижимостите. През 2017 г. ръстът на взимане на заеми дори се е ускорил при продължаващ спад на лихвените проценти по кредитите, които вече са под 4%. „Това по-казва, че не можем да очакваме ценовият тренд да се обърне скоро", допълва Стойкова.

Подобен извод правят и от „Адрес Недвижими Имоти". „Макар от няколко години нарастването на цените на апартаментите да е постоянно, то се компенсира от понижение на лихвите по кредитите в комбинация с растящите доходи. В резултат сега жилищата са с около 20% по-достъпни спрямо същия период на 2012 г.", се казва в проучването на компанията за първите шест месеца на 2017 г. Експертите допълват, че днес е по-висока и средната заплата в София - 1370 лв. при 1000 лв. през 2012 г. Така делът на вноската по ипотеката в момента се равнява на 78% от средното за столицата възнаграждение, докато преди пет години е бил 98%. „Препоръчителният дял на кредита от месечния доход трябва да бъде около 30% или най-много 40%. Числата сочат, че семейство с двама работещи В него днес вече може да си позволи стандартно тристайно жилище от 100 кв. м, макар и да е на границата на финансовия комфорт. Нещо, което преди 5 години бе трудно постижимо. За индивидуален купувач със средна за столицата заплата покупката на такъв имот с ипотечен заем продължава да не е опция, но все пак е по-допустим вариант спрямо 2012 г., когато вноската би била практически равна на възнаграждението му. Трябва да се има предвид, че лихвите скоро ще спрат спада си, а имотите към момента са на стабилни цени, т.е. общата картина ще се запази сходна с настоящата, поне в краткосрочен план", коментира Георги Павлов, изп. директор на „Адрес".

Статистиката на Bulgarian Properties за първото тримесечие на 2017 г. показва, че средните цени на продадените апартаменти в София са 985 евро за кв. м при 960 евро за кв. м за периода октомври - декември на 2016 г., или нарастването на тримесечна база е 2,6%, а на годишна - 18%. През април - юни 2017 г. с достигнатата средна стойност от 1060 евро нарастването на цените на тримесечна база е 7,6%, а на го-дишна се запазва на нива като през януари - март, а именно бележи ръст от 18%. Според „Адрес" от началото на 2017 г. цените в София са стабилни, като колебанията са били в рамките на 2 - 3% в отделни квартали и за индивидуални имоти. Брокерите споделят, че все по-забележима става тенденцията на застой за част от предлаганите на пазара жилища - тези, оферирани на надпазарни суми. „При средна цена от 1150 евро на кв. м в кВ. „Лозенец" вече немалко собственици офе-рират домовете си над 1800 евро. Това е с около 60% над средната пазарна стойност. Действително, ако даден имот притежава някои съществени предимства - престижен район, хубава гледка, функционално разпределение, луксозно обзавеждане, той може да бъде продаден. Но обосновано решение е цената да бъде по-висока с 20 - 25%, не с 60%", обяснява Георги Павлов. В същото време качествените обекти, предлагани на пазарни цени, се реализират изключително бързо, а сделките са динамични, посочват още от компанията.Двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в типовото разпределение на имотите, заявяват още от „Адрес". Те са съответно 35% и 39% от всички сключени през полугодието сделки, а следващите по популярност са едностайните и гаражите - всеки с дял от 7%.

Цифрите на Bulgarian Properties са: 50% от закупените обекти са двустайни апартаменти, 30% са тристайни, 4-стайните и едностайните са с по около 10%. Прогнозата на „Адрес" до края на годината е за активен пазар със стабилни цени и умерен ръст на ипотечното кредитиране. Според анализаторите, ако продавачите съумеят да предлагат имотите си на съобразени с търсенето цени, ще станем свидетели на повече динамика през второто полугодие и покачване на активността.

От Bulgarian Properties са убедени, че жилищният пазар в София твърдо е във възход и тази тенденция ще е трайна. „Макар растежът на стойностите в София да се доближава до 20%, не можем да говорим за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на стагнация. Всички показатели, които влияят върху пазара, са на нива около 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007 - 2008 г., което показва, че няма свръхочаквания и че засега темповете на развитие в София са устойчиви", заключва Полина Стойкова.

Ваканционните обекти през 2017 г. - стабилност и нови пазари

Подемът при жилищните площи се отчита и при ваканционните имоти. Според Bulgarian Properties този сегмент се характеризира със стабилизация на цените, поддържане на постоянен интерес и обеми продажби, който е в процес на намиране на нови пазари.„Българите вече съставляват 50% от купувачите в най-големите морски и ски курорти, като в някои те са основни купувачи. Това са комплексите на юг от Бургас, в Боровец и Пампорово и балнеокурортите начело с Велинград", коментира изп. директор на компанията Полина Стойкова. Тя допълва, че е налице и стабилно чуждестранно търсене на ваканционни недвижимости, което се е запазило въпреки всички кризи, като кръгът от националности непрекъснато се разширява. „От миналата година се забелязва засилване на интереса на купувачи от страни от бившия социа-листически блок - Румъния, Сърбия, Македония, Украйна, Чехия, Молдова, както и от други европейски държави като Гърция. НоВото В началото на този летен сезон е раз-движването от страна на руските купувачи към морето и очакванията те да са доста по-активни, отколкото през изминалите години", споделя Стойкова.

Морските курорти

От началото на 2017 г. обемите на продажби и цените на недвижимостите са се запазили сходни с тези от миналата година. Средната стойност, на която са се реализирали сделки в кк Слънчев бряг и през първото шестмесечие на 2017 г. е 530 евро за кв. м при 505 евро за кв. м за 2016 г. Обидата покупна сума на апартаментите в Слънчев бряг през тази година също е без съществено изменение - 32 200 евро през 2017 г. при 29 200 евро през 2016 г. Цените на имотите във висок клас тип хотелски комплекси са на нива от 750-800 евро за кв. м. В Созопол апартаментите се придобиват за средно 600 евро на кв. м, като цените започват от около 500 евро на кв. м и достигат нива до 1600 -1800 евро на кв. м за топ комплексите по Южното Черноморие.

Планинските комплекси

Подобно на морските курорти, и при планинските консултантите не регистрират съществени изменения. Според тях тенденциите са същите като миналата година по отношение на цени, обеми продажби и микс на купувачите. По данни на Bulgarian Properties средната стойност на продадените апартаменти В Банско през първото тримесечие е 370 евро за кв. м, а през второто - 360 евро за кв. м при 366 евро за кв. м за цялата 2016 г. Отчетената средна обща покупна сума е 25 200 евро при 24 700 евро през миналата година. За високия клас хотелски комплекси В Банско компанията е забелязала, че цените стартират от около 450 евро за кв. м, или има тенденция е за леко нарастване на цените на този клас обекти от началото на 2017 г.Статистиката за Боровец е, че той продължава да е най-скъпият ски курорт. За 2-рото тримесечие там сделки са се реализирали за средно 600 евро за кв. м при 595 евро за кв. м миналата година. В Пампорово средната цена за второто тримесечие е 340 евро за кв. м - също без особено изменение от 2016 г.Според специалистите ваканционните пазари в момента дават много добри възможности с изгодни цени, голям избор и време за спокойно взимане на решение за покупка, а летният сезон е особено подходящ за това.

Динамично полугодие за луксозните жилища

Със среден ръст от 41% на продажбите и 18% на наемите пазарът на луксозни имоти в България отбелязва динамично първо полугодие на 2017 г. Това сочи анализ на кон-султантската компания Unique Estates, В който се открояват няколко важни тенденции - активният пазар е скъсил наполовина времето за вземане на решение за покупка, стабилни цени и ограничено предлагане през полугодието.
„За трета поредна година в луксозния сегмент лятото е много интензивен сезон откъм запитвания и сделки. Причина за това са нарастващият интерес към покупки на къщи и големият брой българи, които живеят и работят В чужбина, но ползват ваканцията си за инвестиция в имот", отбелязва Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

Експертите считат, че през второто тримесечие на 2017 г. тенденцията за ръст на покупки на луксозни обекти с инвестиционна цел се запазва. Те са категорични, че в сегмента купувачите най-често са с бюджет до 300 хил. евро, като търсенето е основно за апартаменти в престижни райони, които лесно се реализират на наемния пазар. В същото време делът на хората, които търсят печалба от препродажба в рамките на година, е продължил да нараства. От Unique Estates обясняват, че най-често това са хора с бюджет около 150 000 - 200 000 евро, които купуват жилища за ремонт в централните части на София. Те инвестират около 50 000 евро в пълно обновяване на имота и го препродават в рамките на няколко месеца, като търсената цена е 250 000 - 280 000 евро. Подобни сделки обаче са редки, тъй като обекти с такъв потенциал трудно се намират на пазара, допълват специалистите. Основната част от запитванията към компанията са в диапазона 250 000 - 450 000 евро, като за тези пари се търсят апартаменти с поне три спални или къщи в затворени комплекси. В проучването се посочва още, че се запазва интересът към новото строителство, като предпочитани са апартаменти в малки, качествено изпълнени сгради в престижни квартали на София. В сегмента на къщите интересът е в две посоки - масовото търсе-не е насочено към редови или самостоятелни обекти в затворени комплекси,или за над 600 000 евро се купуват къщи ново строителство, с голям двор, модерни архитектура и интериор и съвременни технологии.В ценови план промени на пазара на луксозни имоти през първото полугодие не се отчитат, като очакванията са до края на годината те да нараснат с не повече от 5%.

Данните на Unique Estates показват, че активността в сегмента се отразява по-скоро върху намаления срок за сключване на сделките - ако преди няколко години реализацията на един имот е отнемала около половин година, то В момента при пазарна цена до сделка се стига за един до три месеца. По наблюдения на консултантите наемният пазар също се е запазил силен, като желанията са насочени основно към жилища в сгради с професионална поддръжка и различни услуги - рецепция, почистване, спортен център, ресторант. Наемите на апартаменти в подобни здания за периода са се движели около 1500 евро за жилище с една спалня и около 2000 евро за такова с две спални. Предпочитани райони за такива наеми са „Лозенец", „Изток", .Изгрев", „Гео Милев", „Иван Вазов".

Индустриални обекти

Строителната активност на пазара на индустриални имоти е нараснала, информират от консултантската компания Forton. Според експертите към средата на 2017 г. има над 180 000 кв. м складови и производствени площи в строеж. Те са около София, като по-голямата част от тях са за собствени нужди или строителство по поръчка (built-to-suit). От Forton посочват още, че най-голямата инвестиция, отчетена за първите шест месеца на 2017 г., е базата на датската компания JYSK, която официално обяви старт на строителството на логистичния си център В Индустриална зона „Божурище". В района на Пловдив също предстоят нови инвестиции в такива обекти. По данни на Forton делът на свободните площи в сегмента остава под 2%, като слабото предлагане на клас А ограничава активността на наемния пазар. За второто тримесечие ре-гистрираните по-големи сделки са за общо 9400 кв. м. От тях 6630 кв. м са отдадените площи в Transcapital Logistic Center за нуждите на голяма търговска верига. За момента наемните нива в София остават стабилни на 4.2 евро/кв. м за първокласни площ след лекия ръст през миналата година, допълват експертите.

Търговски сегмент - търсене и предлагане в баланс

Изследване на Colliers за първото полугодие на 2017 г. свидетелства, че предлагането на търговски площи в модерните центрове се балансира с търсенето, като запазва стойностите си от 791,760 кв. м за страната и 406,660 кв. м за столицата. От компанията посочват, че едновременно с това усвояването на площи в обектите в София поддържа възходящ курс от няколко полугодия насам. „За първите шест месеца на 2017 г. е налице ръст от 11% спрямо втората половина на 2016 г. Делът на новонаетите площи в утвърдените търговски центрове в столицата с най-активно търсене е средно 5% от общата отдаваема площ - стойност, пряко обвързана и с това, че в някои от тях заетостта е 100%. Най-много новооткрити магазини през периода има в Paradise Center, следван от Park Center и с равен брой са Serdika Center и The Mall. Заетостта на утвърдените проекти в Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора се запазва средно на нива от над 92%", заявяват брокерите.Прогнозата на Colliers за следващото полугодие е за устойчиво развитие на пазара на търговски площи в България. Специалистите са убедени, че търсенето ще продължи да настига предлагането, постигайки все по-голям баланс. Очаква се и повишен инвестиционен интерес към модерните проекти. Това следва да доведе до нови инвестиционни сделки и смяна на собствеността на търговски центрове, обясняват специалистите.

Офис площи-висока наемна активност

Динамиката на пазара на офис площи е продължила и през първото полугодие на 2017 г. Такъв е изводът в най-новия доклад на Colliers International за този сегмент на недвижимите имоти, в който се отчитат 64% увеличение на брутно наетите площи спрямо същия период през 2016 г. В 18% от регистрираните от компанията сделки поводът за търсене на офис е бил подновяване на договор за наем. Със същия дял е и релокацията, следвана от необходимостта от разширение на работното пространство - със 17%. В 3% от случаите необходимостта от такива площи е била свързана с навлизането на нови за българския пазар компании. Анализът показва още, че при офисите клас Б 52% от сделките за били за релокация. В общата статистика водещи са били договарянията за обекти на етап строеж - 43%, което се дължи на все още съществуващия недостиг в предлагането на висококачествени съвременни офис площи клас А.

В отговор на интензивното търсене е продължило възобновяването на стро-ителството на съществуващи обекти и стартирането на нови. До края на годината са планирани за завършване пет проекта, което е 90 хил. кв. м допълнителни площи, съобщават от компанията и допълват, че за голяма част от тези здания вече имат подписани договори за наем. Според анализаторите свободните площи в столицата са намалели до 170 хил. кв. м, 25% от които са клас А, като към тях е налице голям интерес.Очакванията на Colliers до края на годината са за запазване на тенденцията на наемане на площи на етап строеж поради ограниченото предлагане и увеличението на разликите в офертните цени. В тази връзка ще се разширява търсенето и в по-големите градове в страната - Пловдив, Варна, Бургас, Велико Търново, Русе.

Вижте нашите имоти ново строителство в София

Вижте нашите топ оферти в морските курорти

Вижте топ офертите ни в планинските курорти

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
ЧЕСТИТА БАБА МАРТА! ПОЖЕЛАВАМ ВИ МНОГО ЗДРАВЕ, КЪСМЕТ И УСПЕХ В РАБОТАТА! ...
Решението за продажбата на апартамента ни във Велинград възникна в нашето семейство поради семейни ...
От около година търся подходяща къща на село, като досега не бях попаднал на нещо, което да отговаря ...
Луксозен комплекс на ул. Мур до бул. България
Най-предпочитаният планински курорт от българските купувачи! Вижте нашите топ оферти
Най-продаваният комплекс в София!
Имотите в Пампорово са с изгодни цени! Вижте нашите топ оферти тук!
Вижте как ще помогнем за успешната продажба на вашия имот
Последни Новини
Къща от портфолиото на BULGARIAN PROPERTIES сред най-скъпите в Слънчев бряг

31/Май/2019
fakti.bg, Милена Богданова

Къща от портфолиото ни с луксозни имоти в Слънчев бряг влезе в класацията на ФАКТИ.БГ за най-скъпи елитни резиденции в най-популярния морски курорт в страната.
Вижте оригиналната статия тук

В най-известния курортен комплекс у нас – Слънчев бряг, акцентът при търговията с недвижими имоти, са ваканционните апартаменти. Инвестиционният интерес на строителите винаги е бил насоче... прочети повече

Последни регионални новини
Пловдив е лидер при индустриалните терени

09/Април/2019
Труд, 09.04.2019, с. 21

През 2018 г. в Пловдив са издадени 579 разрешителни за строеж на други сгради (които не са жилищни или административни), в които влизат индустриалните и логистични сгради като складове и производствени помещения. Общата им площ достига 549,77 хил. кв.м, сочат данните на Националния статистически институт.

Градът остава лидер в този сегмент макар одобреното строителство на такива сг... прочети повече

Знаете ли, че?
14 родни плажа посрещат туристите със ”Син флаг”

12/Юни/2019
https://trip.dir.bg

14 плажа и една яхтена марина по Българското Черноморие ще посрещат туристите със сертификат „Син флаг“. Така ивиците с чист пясък и морска вода са с две повече в сравнение с миналото лято. Това са , „Оазис“, „Дюни“, „Созопол Харманите“, „Поморие Изток“, „Несебър Юг",“Слънчев бряг Юг“, „Слънчев бряг ... прочети повече