МЕДИИТЕ ЗА НАС

Възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори

Строител, бр.33, 18.08.17, с.20+21

Пазарът на недвижимите имоти продължава да следва своя възходящ цикъл през 2017, която се очертава да бъде най-добрата година за последното десетилетие. Това показват анализите на големите агенции от сектора за първите шест месеца на 2017 г. Най-голям ръст се забелязва в София, където сегментът на жилищните имоти регистрира изключително динамично и силно полугодие. Данните на Bulgarian Properties сочат, че през второто тримесечие средната цена на тези недвижимости е преминала границата от 1000 евро на кв. м и е достигнала 1060 евро. Експертите от компанията подчертават, че това са стойностите от края на 2007 г., или десетилетие по-късно жилищният пазар се връща на същите равнища, но сега се развива при много по-добри икономически показатели и тенденцията е за по-голяма устойчивост.

„Този път възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори. При настоящата комбинация от ниска безработица, уско-ряващ се растеж на БВП, по-високи доходи, почти нулеви лихви по депозитите и рекордно ниски по кредитите съвсем естествен резултат е да видим и ръст в цените на имотите и обемите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция. Допълнителна подкрепа идва и от наемния пазар, който дава възможности за реализиране на доходност от 5 - 6%, която трудно може да бъде постигната чрез друг актив. Все повече граждани се ориентират към покупка с цел отдаване под наем, дори и чрез заем", споделя Полина Стойкова, изп. директор на Bulgarian Properties. По думите й през последните четири години банковото кредитиране нараства с по около 20% годишно, а то е основният фактор, който влияе върху стойностите на недвижимостите. През 2017 г. ръстът на взимане на заеми дори се е ускорил при продължаващ спад на лихвените проценти по кредитите, които вече са под 4%. „Това по-казва, че не можем да очакваме ценовият тренд да се обърне скоро", допълва Стойкова.

Подобен извод правят и от „Адрес Недвижими Имоти". „Макар от няколко години нарастването на цените на апартаментите да е постоянно, то се компенсира от понижение на лихвите по кредитите в комбинация с растящите доходи. В резултат сега жилищата са с около 20% по-достъпни спрямо същия период на 2012 г.", се казва в проучването на компанията за първите шест месеца на 2017 г. Експертите допълват, че днес е по-висока и средната заплата в София - 1370 лв. при 1000 лв. през 2012 г. Така делът на вноската по ипотеката в момента се равнява на 78% от средното за столицата възнаграждение, докато преди пет години е бил 98%. „Препоръчителният дял на кредита от месечния доход трябва да бъде около 30% или най-много 40%. Числата сочат, че семейство с двама работещи В него днес вече може да си позволи стандартно тристайно жилище от 100 кв. м, макар и да е на границата на финансовия комфорт. Нещо, което преди 5 години бе трудно постижимо. За индивидуален купувач със средна за столицата заплата покупката на такъв имот с ипотечен заем продължава да не е опция, но все пак е по-допустим вариант спрямо 2012 г., когато вноската би била практически равна на възнаграждението му. Трябва да се има предвид, че лихвите скоро ще спрат спада си, а имотите към момента са на стабилни цени, т.е. общата картина ще се запази сходна с настоящата, поне в краткосрочен план", коментира Георги Павлов, изп. директор на „Адрес".

Статистиката на Bulgarian Properties за първото тримесечие на 2017 г. показва, че средните цени на продадените апартаменти в София са 985 евро за кв. м при 960 евро за кв. м за периода октомври - декември на 2016 г., или нарастването на тримесечна база е 2,6%, а на годишна - 18%. През април - юни 2017 г. с достигнатата средна стойност от 1060 евро нарастването на цените на тримесечна база е 7,6%, а на го-дишна се запазва на нива като през януари - март, а именно бележи ръст от 18%. Според „Адрес" от началото на 2017 г. цените в София са стабилни, като колебанията са били в рамките на 2 - 3% в отделни квартали и за индивидуални имоти. Брокерите споделят, че все по-забележима става тенденцията на застой за част от предлаганите на пазара жилища - тези, оферирани на надпазарни суми. „При средна цена от 1150 евро на кв. м в кВ. „Лозенец" вече немалко собственици офе-рират домовете си над 1800 евро. Това е с около 60% над средната пазарна стойност. Действително, ако даден имот притежава някои съществени предимства - престижен район, хубава гледка, функционално разпределение, луксозно обзавеждане, той може да бъде продаден. Но обосновано решение е цената да бъде по-висока с 20 - 25%, не с 60%", обяснява Георги Павлов. В същото време качествените обекти, предлагани на пазарни цени, се реализират изключително бързо, а сделките са динамични, посочват още от компанията.Двустайните и тристайните жилища продължават да формират най-големите дялове в типовото разпределение на имотите, заявяват още от „Адрес". Те са съответно 35% и 39% от всички сключени през полугодието сделки, а следващите по популярност са едностайните и гаражите - всеки с дял от 7%.

Цифрите на Bulgarian Properties са: 50% от закупените обекти са двустайни апартаменти, 30% са тристайни, 4-стайните и едностайните са с по около 10%. Прогнозата на „Адрес" до края на годината е за активен пазар със стабилни цени и умерен ръст на ипотечното кредитиране. Според анализаторите, ако продавачите съумеят да предлагат имотите си на съобразени с търсенето цени, ще станем свидетели на повече динамика през второто полугодие и покачване на активността.

От Bulgarian Properties са убедени, че жилищният пазар в София твърдо е във възход и тази тенденция ще е трайна. „Макар растежът на стойностите в София да се доближава до 20%, не можем да говорим за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на стагнация. Всички показатели, които влияят върху пазара, са на нива около 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007 - 2008 г., което показва, че няма свръхочаквания и че засега темповете на развитие в София са устойчиви", заключва Полина Стойкова.

Ваканционните обекти през 2017 г. - стабилност и нови пазари

Подемът при жилищните площи се отчита и при ваканционните имоти. Според Bulgarian Properties този сегмент се характеризира със стабилизация на цените, поддържане на постоянен интерес и обеми продажби, който е в процес на намиране на нови пазари.„Българите вече съставляват 50% от купувачите в най-големите морски и ски курорти, като в някои те са основни купувачи. Това са комплексите на юг от Бургас, в Боровец и Пампорово и балнеокурортите начело с Велинград", коментира изп. директор на компанията Полина Стойкова. Тя допълва, че е налице и стабилно чуждестранно търсене на ваканционни недвижимости, което се е запазило въпреки всички кризи, като кръгът от националности непрекъснато се разширява. „От миналата година се забелязва засилване на интереса на купувачи от страни от бившия социа-листически блок - Румъния, Сърбия, Македония, Украйна, Чехия, Молдова, както и от други европейски държави като Гърция. НоВото В началото на този летен сезон е раз-движването от страна на руските купувачи към морето и очакванията те да са доста по-активни, отколкото през изминалите години", споделя Стойкова.

Морските курорти

От началото на 2017 г. обемите на продажби и цените на недвижимостите са се запазили сходни с тези от миналата година. Средната стойност, на която са се реализирали сделки в кк Слънчев бряг и през първото шестмесечие на 2017 г. е 530 евро за кв. м при 505 евро за кв. м за 2016 г. Обидата покупна сума на апартаментите в Слънчев бряг през тази година също е без съществено изменение - 32 200 евро през 2017 г. при 29 200 евро през 2016 г. Цените на имотите във висок клас тип хотелски комплекси са на нива от 750-800 евро за кв. м. В Созопол апартаментите се придобиват за средно 600 евро на кв. м, като цените започват от около 500 евро на кв. м и достигат нива до 1600 -1800 евро на кв. м за топ комплексите по Южното Черноморие.

Планинските комплекси

Подобно на морските курорти, и при планинските консултантите не регистрират съществени изменения. Според тях тенденциите са същите като миналата година по отношение на цени, обеми продажби и микс на купувачите. По данни на Bulgarian Properties средната стойност на продадените апартаменти В Банско през първото тримесечие е 370 евро за кв. м, а през второто - 360 евро за кв. м при 366 евро за кв. м за цялата 2016 г. Отчетената средна обща покупна сума е 25 200 евро при 24 700 евро през миналата година. За високия клас хотелски комплекси В Банско компанията е забелязала, че цените стартират от около 450 евро за кв. м, или има тенденция е за леко нарастване на цените на този клас обекти от началото на 2017 г.Статистиката за Боровец е, че той продължава да е най-скъпият ски курорт. За 2-рото тримесечие там сделки са се реализирали за средно 600 евро за кв. м при 595 евро за кв. м миналата година. В Пампорово средната цена за второто тримесечие е 340 евро за кв. м - също без особено изменение от 2016 г.Според специалистите ваканционните пазари в момента дават много добри възможности с изгодни цени, голям избор и време за спокойно взимане на решение за покупка, а летният сезон е особено подходящ за това.

Динамично полугодие за луксозните жилища

Със среден ръст от 41% на продажбите и 18% на наемите пазарът на луксозни имоти в България отбелязва динамично първо полугодие на 2017 г. Това сочи анализ на кон-султантската компания Unique Estates, В който се открояват няколко важни тенденции - активният пазар е скъсил наполовина времето за вземане на решение за покупка, стабилни цени и ограничено предлагане през полугодието.
„За трета поредна година в луксозния сегмент лятото е много интензивен сезон откъм запитвания и сделки. Причина за това са нарастващият интерес към покупки на къщи и големият брой българи, които живеят и работят В чужбина, но ползват ваканцията си за инвестиция в имот", отбелязва Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

Експертите считат, че през второто тримесечие на 2017 г. тенденцията за ръст на покупки на луксозни обекти с инвестиционна цел се запазва. Те са категорични, че в сегмента купувачите най-често са с бюджет до 300 хил. евро, като търсенето е основно за апартаменти в престижни райони, които лесно се реализират на наемния пазар. В същото време делът на хората, които търсят печалба от препродажба в рамките на година, е продължил да нараства. От Unique Estates обясняват, че най-често това са хора с бюджет около 150 000 - 200 000 евро, които купуват жилища за ремонт в централните части на София. Те инвестират около 50 000 евро в пълно обновяване на имота и го препродават в рамките на няколко месеца, като търсената цена е 250 000 - 280 000 евро. Подобни сделки обаче са редки, тъй като обекти с такъв потенциал трудно се намират на пазара, допълват специалистите. Основната част от запитванията към компанията са в диапазона 250 000 - 450 000 евро, като за тези пари се търсят апартаменти с поне три спални или къщи в затворени комплекси. В проучването се посочва още, че се запазва интересът към новото строителство, като предпочитани са апартаменти в малки, качествено изпълнени сгради в престижни квартали на София. В сегмента на къщите интересът е в две посоки - масовото търсе-не е насочено към редови или самостоятелни обекти в затворени комплекси,или за над 600 000 евро се купуват къщи ново строителство, с голям двор, модерни архитектура и интериор и съвременни технологии.В ценови план промени на пазара на луксозни имоти през първото полугодие не се отчитат, като очакванията са до края на годината те да нараснат с не повече от 5%.

Данните на Unique Estates показват, че активността в сегмента се отразява по-скоро върху намаления срок за сключване на сделките - ако преди няколко години реализацията на един имот е отнемала около половин година, то В момента при пазарна цена до сделка се стига за един до три месеца. По наблюдения на консултантите наемният пазар също се е запазил силен, като желанията са насочени основно към жилища в сгради с професионална поддръжка и различни услуги - рецепция, почистване, спортен център, ресторант. Наемите на апартаменти в подобни здания за периода са се движели около 1500 евро за жилище с една спалня и около 2000 евро за такова с две спални. Предпочитани райони за такива наеми са „Лозенец", „Изток", .Изгрев", „Гео Милев", „Иван Вазов".

Индустриални обекти

Строителната активност на пазара на индустриални имоти е нараснала, информират от консултантската компания Forton. Според експертите към средата на 2017 г. има над 180 000 кв. м складови и производствени площи в строеж. Те са около София, като по-голямата част от тях са за собствени нужди или строителство по поръчка (built-to-suit). От Forton посочват още, че най-голямата инвестиция, отчетена за първите шест месеца на 2017 г., е базата на датската компания JYSK, която официално обяви старт на строителството на логистичния си център В Индустриална зона „Божурище". В района на Пловдив също предстоят нови инвестиции в такива обекти. По данни на Forton делът на свободните площи в сегмента остава под 2%, като слабото предлагане на клас А ограничава активността на наемния пазар. За второто тримесечие ре-гистрираните по-големи сделки са за общо 9400 кв. м. От тях 6630 кв. м са отдадените площи в Transcapital Logistic Center за нуждите на голяма търговска верига. За момента наемните нива в София остават стабилни на 4.2 евро/кв. м за първокласни площ след лекия ръст през миналата година, допълват експертите.

Търговски сегмент - търсене и предлагане в баланс

Изследване на Colliers за първото полугодие на 2017 г. свидетелства, че предлагането на търговски площи в модерните центрове се балансира с търсенето, като запазва стойностите си от 791,760 кв. м за страната и 406,660 кв. м за столицата. От компанията посочват, че едновременно с това усвояването на площи в обектите в София поддържа възходящ курс от няколко полугодия насам. „За първите шест месеца на 2017 г. е налице ръст от 11% спрямо втората половина на 2016 г. Делът на новонаетите площи в утвърдените търговски центрове в столицата с най-активно търсене е средно 5% от общата отдаваема площ - стойност, пряко обвързана и с това, че в някои от тях заетостта е 100%. Най-много новооткрити магазини през периода има в Paradise Center, следван от Park Center и с равен брой са Serdika Center и The Mall. Заетостта на утвърдените проекти в Пловдив, Варна, Бургас и Стара Загора се запазва средно на нива от над 92%", заявяват брокерите.Прогнозата на Colliers за следващото полугодие е за устойчиво развитие на пазара на търговски площи в България. Специалистите са убедени, че търсенето ще продължи да настига предлагането, постигайки все по-голям баланс. Очаква се и повишен инвестиционен интерес към модерните проекти. Това следва да доведе до нови инвестиционни сделки и смяна на собствеността на търговски центрове, обясняват специалистите.

Офис площи-висока наемна активност

Динамиката на пазара на офис площи е продължила и през първото полугодие на 2017 г. Такъв е изводът в най-новия доклад на Colliers International за този сегмент на недвижимите имоти, в който се отчитат 64% увеличение на брутно наетите площи спрямо същия период през 2016 г. В 18% от регистрираните от компанията сделки поводът за търсене на офис е бил подновяване на договор за наем. Със същия дял е и релокацията, следвана от необходимостта от разширение на работното пространство - със 17%. В 3% от случаите необходимостта от такива площи е била свързана с навлизането на нови за българския пазар компании. Анализът показва още, че при офисите клас Б 52% от сделките за били за релокация. В общата статистика водещи са били договарянията за обекти на етап строеж - 43%, което се дължи на все още съществуващия недостиг в предлагането на висококачествени съвременни офис площи клас А.

В отговор на интензивното търсене е продължило възобновяването на стро-ителството на съществуващи обекти и стартирането на нови. До края на годината са планирани за завършване пет проекта, което е 90 хил. кв. м допълнителни площи, съобщават от компанията и допълват, че за голяма част от тези здания вече имат подписани договори за наем. Според анализаторите свободните площи в столицата са намалели до 170 хил. кв. м, 25% от които са клас А, като към тях е налице голям интерес.Очакванията на Colliers до края на годината са за запазване на тенденцията на наемане на площи на етап строеж поради ограниченото предлагане и увеличението на разликите в офертните цени. В тази връзка ще се разширява търсенето и в по-големите градове в страната - Пловдив, Варна, Бургас, Велико Търново, Русе.

Вижте нашите имоти ново строителство в София

Вижте нашите топ оферти в морските курорти

Вижте топ офертите ни в планинските курорти

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Избрах БП от много други компании основно заради смислената и подробна информация за имоти. Писах на ...
Благодаря на Bulgarian Properties за предоставените услуги. Вашият брокер Христо беше изключително ...
Купихме си студио в комплекс "Съни Дей-5" до Несебър с вашата компания, от която сме много доволни. ...
Вижте най-актуалните пазарни тенденции и средни цени на имотите в София и страната!
Вижте как ще помогнем за успешната продажба на вашия имот
Изгодни цени, отлични условия за зимен и летен туризъм! Купете имот сега!
София Норт Парк е най-изгодното ни предложение - ново строителство до метростанция и на метри от Северния парк!
Разнообразни имоти в Созопол и района. Заповядайте в офиса ни в Созопол!
Последни Новини
Ипотечните кредити са рекордно евтини

02/Януари/2019
Труд, 29.12.18, с.6

Ипотечните кредити са рекордно евтини, сочат данните на БНБ. През ноември средният годишен процент на разходите (ГПР), който включва лихвите и всички такси и комисионни, по жилищните заеми в евро намаля до 4,22%, при 4,30% през октомври. Левовите ипотечни кредити за домакинствата са още по-евтини като средният ГПР е 3,59%.

През ноември се понижават лихвите и таксите и по потребител... прочети повече

Последни регионални новини
Варна - шампион по построени жилища през това лято

08/Ноември/2018
Moreto.net, 07.11.2018 17:35

От новопостроените и влезли е експлоатация жилища в страната за месеците юли, август и септември т.г. най-висок е делът на тези с две стаи - цели 43.3%.

Това сочат предварителни данни на Националния статистически институт относно въведените в експлоатация новопостроени жилищните сгради и жилища през третото тримесечие на 2018 година.
От новопостроените жилища, влезли в експл... прочети повече

Знаете ли, че?
Все повече банки свалят лихвите по ипотечните заеми под 3%

28/Ноември/2018
Сега, бр.279, 28.11.18, с.6

Лихвите по жилищните кредити в България никога не са били толкова ниски, показва статистиката на БНБ. Към октомври средната лихва по заемите в левове е паднала до 3.26%. За сравнение през лятото тя бе 3.38%, а преди година - 3.87%. Ипотеките в евро също продължават да поевтиняват, макар да остават ма... прочети повече