Жилищният пазар през 2013 г. Има ли повод за оптимизъм?

2014-01-05   |  www.investor.bg, 31.12.2013

Стабилизация на цените, оживление при огледите и сделките, информиран избор при необходимост от външно финансиране – това са трите водещи тенденции на жилищния пазар, които се откроиха през тази година.

На пазара излязоха купувачи на имоти, които през последните години заради кризата отлагаха решението за покупка – било заради несигурност, било в изчакване на още по-добри цени и условия за сделка, или за да акумулират повече собствени средства. Средният купувач се очертава като домакинство със стабилни доходи и спестявания, което финансира със заемни средства не повече от 50 на сто от цената на жилището, за да придобие или първо собствено жилище, или да се премести в по-добро жилище.

Спадът на цените силно се забави, като някои агенции отчитат и опити за ръстове в определени райони (най-вече в София), където търсенето е силно, а предлагането – свито.

Очакванията са цените да се задържат на достигнатите равнища за по-дълъг период от време като знак, че кризата на пазара вероятно е приключила и следва продължителен процес на възстановяване.

Същевременно на пазара вече се оформя и вакуум – на качествени нови жилища на добри цени, които да покриват изискванията на купувачите. Строителната активност обаче се възстановява незадоволително. Новото строителство освен това е неравномерно разпределено на територията на страната и отчетливо се концентрира по Черноморието заради засиленото търсене на руски граждани.

Спънка пред пазара може да се окаже и политическата обстановка. Заради несигурността някои от потенциалните купувачи продължават да отлагат решението за покупка на собствен дом.

Въпреки позитивните сигнали пазарът е нестабилен и не само заради политическата ситуация – перспективите пред икономиката са тревожни, безработицата в България е над средното за Европейския съюз (ЕС) и продължава да расте, а демографските тенденции в страната не предполагат нов бум на пазара.

Оживлението – предкризисните ръстове са в миналото

Когато говорим за оживление на жилищния пазар, трябва да изясним неговия характер. Преди кризата – до 2009 г., станахме свидетели на неустойчив растеж на пазара – неконтролируемо застрояване, плод на необмислени инвестиции и на неистово желание за печалба на всяка цена в условията на растяща икономика.

Кризата спря процеса и доведе до „прочистване“ на инвеститорите – оцеляха опитните, които могат да предложат качество на добра цена и при нормална печалба.

От 2009 до 2011 г. пазарът записа двуцифрени спадове – общото понижение достигна средно 30-40%, а на места – дори над 50 на сто. От 2012 г. се забелязва отчетливо забавяне на спадовете, а от тази година вече се говори и за признаци за достигане на дъното и евенетуален обрат. При цените понижението на тримесечна база вече е от порядъка на 0,1 – 0,2%, а на годишна – до 2%.

Като доказателство се привеждат данните на Агенцията по вписванията за броя на сделките – през третото тримесечие продажбите в областните градове са нараснали с малко над 5 на сто, а в София – с над 7 на сто, сочат изчисления на агенцията Bulgarian Properties.

За компенсиране на срива след пика на кризата обаче категорично не можем да говорим. Същевременно пазарът става все по-фрагментиран – каквито и признаци за възстановяване да се забелязват, те се проявяват най-вече на пазара в столицата и най-големите градове на страната. В по-малките градове, включително и в някои областни центрове, пазарът е по-скоро спорадичен и не може да се откроят тенденции. Купувачите пък са доста по-ограничен брой в сравнение с пиковите за пазара години.

Продавачи и купувачи – излъгани очаквания?

Надценени имоти на пазара не липсват. Отстъпките, които се договарят при сделка, са вече от порядъка на 5-10%, а не на 20-30%, както беше в пика на кризата, по информация на посредници.

Няма обаче и подценени имоти. "През тази година има слабо нарастване на притиснатите да продават, но това трябва да се гледа като ефект от продължилата няколко години криза и закупените имоти на цени в пика на имотния пазар. Трябва да се отбележи обаче, че дори и притиснати, продавачите не продават на всяка цена и в този смисъл на пазара липсват подценени имоти", коментира пред Investor.bg оперативният директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова.

„Най-честата грешка, която правят хората със задължения, е да чакат, докато имотът стигне до съдебен изпълнител. Така имотът се продава на много ниска цена и длъжниците не само че не изплащат дълга си, но остават от една страна без имот, а от друга - с голяма дължима сума“, подчертават брокери.

Нагласите на посредниците

Определено агенциите са по-оптимистично настроени за динамиката на пазара през следващата година. „Първо беше отчетен ръст на огледите, после се увеличи и броят сделки, а цените все повече се стабилизират около едни и същи нива“, коментира Деница Георгиева от „Явлена“.

„Пазарът в момента върви много добре и определено има ръст в броя сделки спрямо първата половина на годината, както и в сравнение с 2012 г., въпреки че динамиката му към момента се усеща основно в София. Очакваме до два-три месеца това да се усети и в по-големите градове в страната“, допълва тя.

От Адрес допълват, че „социалната и политическата обстановка не оказват толкова директно влияние върху купувачите поради простата причина, че 85% от купувачите купуват, защото имотът им е нужен за живеене“.

Според Полина Стойкова пазарът не е изолиран от процесите в страната, но има по-директна и тясна връзка с икономическите тенденции. Очаква се засилването на икономиката на основния търговски партньор на България – Европейският съюз и еврозоната, да се прояви и в България, а прогнозите за икономическия растеж варират от 1,5 до 2,3%.

Място за прекомерен оптимизъм обаче няма. Икономическият растеж е слаб и недостатъчен да генерира такъв брой работни места, които да компенсират изгубените над 400 хил. в пика на кризата, за да започнат да растат и доходите на домакинствата.

  прочети повече статии

Споделете
Vitosha View - емблематичен комплекс в полите на Витоша
Витоша Вю е висок клас жилищен комплекс в кв. Кръстова вада в София. Съчетанието на модерна градска среда и непосредствена близост до Витоша създава усещане за дом, с комфорт и удобство, с бърза комуникация и красиви градини с много зеленина.
Вижте още
Нова вълна морски оферти - 2019 г.!
Купете собствен имот на морето и се радвайте на дългите и слънчеви летни дни! Атрактивни цени, започващи от 15 000 евро за обзаведено студио, които всеки може да си позволи. Вижте нашите топ предложения!
Вижте още

Изпратете запитване

Намерете вашия имот при максимален избор
Изберете каква маркетингова комуникация желаете да получавате от нас: