След бума през 2025 г.: Купувачите не бързат, а жилищният пазар се ребалансира

Цените на жилищата в България растат над два пъти по-бързо от средното за Европейския съюз в края на 2025 г., но пазарът постепенно губи инерцията от еуфорията около влизането в еврозоната. След две години на агресивен ръст и рекордна активност купувачите стават по-внимателни, а агенциите за недвижими имоти вече говорят за връщане към “нормален” и “по-балансиран” пазар.

Данните на BULGARIAN PROPERTIES за първото тримесечие на 2026 г. показват спад в броя на сделките, забавяне на ръста на цените и по-голямо предлагане. Според компанията това не е сигнал за срив, а за ребалансиране след период на силно търсене, ограничено предлагане и ускорени покупки около очакваното въвеждане на еврото.

КЛЮЧОВИ ФАКТИ

• Средната цена на реално сключените сделки в София достига 2680 евро на кв.м. през първото тримесечие на 2026 г. при 2790 евро на кв.м. в края на 2025 г., но остава с около 29% по-висока спрямо началото на миналата година.

• Средната крайна цена на закупените апартаменти достига 217 500 евро при 150 000 евро година по-рано.

• По данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие в София са вписани 7529 сделки, което е спад от 12.3% на годишна база и първо по-сериозно понижение на обемите след пиковите години на пазара.

• Според BULGARIAN PROPERTIES рязкото ускоряване на цените през втората половина на 2025 г. е довело до охлаждане още в края на миналата година, когато купувачите започват да стават по-внимателни.

• Коефициентът на достъпност на жилищата в София достига 1.4, което означава, че за покупката на 1 кв.м. жилищна площ вече са необходими 1.4 средни заплати.

• Въпреки влошената достъпност ипотечното кредитиране остава силно, а средният лихвен процент по новоотпуснатите жилищни кредити в евро е 2.46%.

• Около 70% от сделките продължават да бъдат за ново строителство, но проектите вече не се продават с темповете от 2024 и 2025 г.

• Купувачите започват по-често да договарят отстъпки при сделки на вторичния пазар, които според компанията достигат между 3% и 5%.

ЕКСПЕРТНО МНЕНИЕ

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES, пазарът започва да се връща към по-нормална среда след период, в който ограниченото предлагане и очакванията около еврозоната са създали усещане за спешност при покупките.

“Последните над две години наистина беше много особено положението на пазара“, заяви тя за Forbes България. По думите й тогава купувачите са се сблъсквали с остър недостиг на предлагане, което е принудило много от тях да взимат бързи решения. Сега ситуацията е различна. На пазара излизат повече имоти, а купувачите имат повече време за сравнение и преговори. “Силата на купувача е различна при преговори – нещо, което липсваше предишните години“, казва Стойкова.

Сегашното охлаждане не е сигнал за рязък спад на пазара, а връщане към по-устойчив ритъм. “Очакваше се първото тримесечие да има абсолютна пауза”, казва Стойкова.

Компанията отчита и все по-видимо разминаване между очакванията на строителните предприемачи и готовността на купувачите да приемат новите ценови реалности. По думите на Стойкова в някои райони някои проекти вече се предлагат на цени, които отразяват очакваното развитие на инфраструктурата и свързаността години напред. „Цените на имотите, които се предлагат в тези райони, са като за след 5 години“, казва тя. Това е и една от причините за по-слабата активност при част от новите проекти. Макар продажбите да продължават, те вече не се случват с темповете от предходните две години, когато в отделни комплекси са се продавали по над 100 жилищни единици месечно.

ДОПИРАТЕЛНА

Паралелно с охлаждането на пазара се променя и географията на търсенето. Все повече купувачи търсят имоти в населени места около София в опит да намерят по-достъпни жилища и по-голяма площ. Според BULGARIAN PROPERTIES радиусът на приемливо ежедневно пътуване до столицата вече достига 30-40 километра. Компанията отчита засилен интерес както към къщи и парцели, така и към затворени жилищни комплекси в периферията на града и околните населени места.

В самата София по-търсени остават традиционно предпочитани квартали като “Лозенец”, “Изток”, “Стрелбище”, “Бели брези” и “Красно село”, където по-голямото предлагане е позволило сключването на повече сделки.

КОНТРА

Въпреки че пазарът остава активен, данните показват все по-осезаем натиск върху достъпността на жилищата. Според компанията цените са започнали да растат по-бързо от доходите още през втората половина на 2025 г. Стойкова обяснява, че част от сделките през първото тримесечие вероятно се дължи и на по-стари покупки, които тепърва се финализират. Това означава, че реалната картина на пазара вероятно ще стане по-ясна през следващите месеци.

ГОЛЯМАТА КАРТИНА

Според BULGARIAN PROPERTIES пазарът остава подкрепен от ниските лихви по ипотеките, растящите доходи и продължаващия интерес към имотите като форма на инвестиция. В същото време по-високите цени, увеличеното предлагане и отслабването на спекулативните очаквания около еврото започват постепенно да охлаждат пазара. Компанията очаква цените да продължат да растат и през 2026 г., но с по-бавен темп – около 15% на годишна база, като до края на годината ръстът може да се забави до около 10%.

Вижте целия анализ тук (безплатна регистрация)





  Още новини