статии

СТАТИИ

Данъчно облагане върху доходите на физическите лица при сделки с недвижими имоти

Екип на BULGARIAN PROPERTIES

Настоящата статия цели да насочи вниманието на клиентите на BULGARIAN PROPERTIES върху това какви са данъчни задължения произхождат от сделки в сферата на покупко-продажбата на недвижими имоти в България. Тук са описани основните и най-важни неща, като за по-изчерпателна информация можете да ни изпратите запитване, както и да разгледате Закона за Данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

Данъци върху доходите на физическите лица

От началото на 2007 г. е в сила Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).

В закона са посочени необлагаемите доходи и е дефинирано какво не се счита за доход. Тези дефиниции не се прилагат за доходите от стопанска дейност като търговец по смисъла на Търговския закон, включително като едноличен търговец.
Законът прави разлика между физическите лица, които са местни или са установени в държави членки на Европейския съюз (ЕС) или на Европейското икономическо пространство (ЕИП) и лица, които са чуждестранни и са установени в държави извън ЕС или ЕИП.

Особеностите в данъчното облагане за горепосочените две групи физически лица са:

I. Данъчно третиране на местните физически лица, както и на чуждестранните физически лица, установени за данъчни цели в държава - членка на Европийския съюз или на Европейското икономическо пространство.
НЕОБЛАГАЕМИ доходи на физически лица са:

1. Доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на:

а) един недвижим жилищен имот (това е имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди без значение дали е основно жилище), независимо от датата на придобиване на имота.

Това дава много добра възможност за продажба или замяна на 1 имот на година, който е купен с цел инвестиция и препродажба. Дори имоти закупени на данъчна оценка могат да се препродадат на реална цена в нотариалния акт, без да се дължат данъци начислени върху голямата разлика между данъчната оценка и реалната продажна цена.

б) до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.

По този начин законодателят е заложил благоприятни условия за дългосрочни инвестиции в недвижима собственост в България с цел препродажба. Единственото условие е те да са притежавани в продължение на повече от 5 години. В това число влизат и неограничен брой земеделски земи и гори.

2. Доходите от сделки с акции на публични дружества, търгуеми права на акции на публични дружества, и акции и дялове на колективни инвестиционни схеми, извършени на регулирания български пазар на ценни книжа;

В това число влизат и доходите от лихви по влогове и депозити в местни търговски банки, клонове на чуждестранни банки и в местни взаимоспомагателни каси, както и лихвите и отстъпките от български държавни, общински и корпоративни облигации.

НЕ СЕ СЧИТАТ за доход:

От понятието доход се изключва полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество, реституирано по реда на нормативен акт. Изключват се и получените акции и дялове за направени непарични вноски (апорти) в търговско дружество.

ОБЛАГАЕМИ доходи на физически лица са:

1. Продажбата или замяната на повече от 1 жилищен имот, като ако са 2, са необлагаеми, ако изпълняват условията на точка 1 б). Доходите от продажбата или замяната на повече от 2 жилищни имота винаги са облагаеми.

2. Продажбата или замяната на селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали по-малко от 5 години.

3. Отдаване на имоти под наем.

4. Продажба или замяна на акции, дялове, компесаторни инструменти, инвестиционни бонове и други финансови активи на непублични дружества.
Облагаеми са и доходите от лихвите, отстъпките, както и нелихвения доход по сделки с чуждестранни облигации, както и сделки с акции на публични дружества, извършени на чуждестранен пазар.

II. Данъчно третиране на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава извън Европийския съюз или Европейското икономическо пространство.

Доходите от сделки с недвижими имоти, извършвани с посредничеството на BULGARIAN PROPERTIES, включително наеми, доходи от продажба, замяна и друго възмездно прехвърляне на недвижими имоти на чуждестранни физически лица, установени за данъчни цели в държава извън Европийския съюз или Европейското икономическо пространство се облагат с окончателен данък в размер на 10%. Данъкът се удържа и внася от BULGARIAN PROPERTIES.

III. Размер на данъка и данъчна основа

Размерът на данъка върху доходите на физическите лица е 10% върху общата годишна данъчна основа.

Данъчната основа (сумата, върху която се изчислява данъка за облагаемите доходи) се определя като разлика от реализираните печалби и реализираните загуби за всяка конкретна сделка. Най-общо казано това представлява положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, като се намалява с 20% признати разходи за миналата година и 10% - за тази. За тези разходи не се изисква документиране и доказване, тъй като те са свързани по принцип с поддръжката и запазването на имота от действието на годините и изхабяването при ползването му.

IV. Данък за доходите от дивиденти

С окончателен данък в размер на 5% се облагат доходите от дивиденти, начислени в полза на:

- български или чуждестранни физически лица от източник в България;

- местни физически лица от източник в чужбина.

Когато дивидентът произхожда от чуждестранно търговско дружество, данъкът се внася от местното физическо лице, придобило дохода в срок до 15-то число на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода. (виж чл.67, ал.1)
Когато дивидентът е начислен от местно търговско дружество, данъкът се начислява и внася от това дружество.

Данъчно облагане на наемодатели на имоти

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Току-що закупих селска къща близо до Пловдив. Бих искал да изразя своята благодарност на г-жа ...
Действително работят в интерес на клиента. От всички на пазара препоръчвам bulgarianproperties. ...
Поздравления! 10 години на международния пазар - това е сериозно. ...
Сграда Академика в Студентски град до НСА - стартирало строителство, отлични цени!
Не губете време за оглед! Организирайте оглед на имоти по Skype!
Изгодни цени, отлични условия за зимен и летен туризъм! Купете имот сега!
Пълен набор от имуществени и всякакви други типове застраховки
Най-предпочитаният планински курорт от българските купувачи! Вижте нашите топ оферти
Последни Новини
Прехвърляме по 5100 имота на седмица

04/Януари/2018
Монитор, 04.01.18, с.2+3

На седмица прехвърляме средно по 5100 имота. Това сочат данни на Агенцията по вписванията, предоставени на в. „Монитор“. За цялата минала година обект на разпореждане чрез продажби, дарения или замени са станали около 258 000 имота.

За 2017 г. почти 214 000 имота са сменили собствениците си, а най-малко са продажбите през първото тримесечие, като броят им е бил само 37 000. През вто... прочети повече

Последни регионални новини
Ски на Витоша - абсолютният ценови хит за идната зима в Европа

07/Ноември/2017
dnes.bg

Ски на Витоша – това е абсолютният ценови хит за идната зима в Европа, съобщава сайтът на най-тиражния германски вестник "Билд”, пише "Труд". Изданието се позовава на данни, обработени от водещата туристическа търсачка HomeToGo.

Авторите на сравнението уточняват, че са пресметнали дневните разходи за настаняване във ваканционни вили и къщи за гости (до 4 души) и за дневна ски-карта ... прочети повече

Знаете ли, че?
Туризмът и строителството ускориха икономиката

17/Ноември/2017
Капитал Daily, бр.175, 15.11.2017, с.3

Силният туристически сезон и раздвижването в строителството са помогнали българската икономика да расте с малко по-високи темпове през летните месеци. Така за третото тримесечие на годината брутният вътрешен продукт се увеличава с 3.9%, показват експресните оценки на Националния статистически институ... прочети повече