Над покрива на мола

След като построи първата офисна кула към търговския център Bulgaria Mall с името Infinity Tower, инвеститорът в проекта все пак предвижда той да придобие завършеност скоро. До няколко месеца предстои да започне изграждането на последния, трети етап от комплекса на столичния булевард "България" - офис сградата Tower B. За разлика от първата офисна кула, която е висока 92 м, новото здание ще се издигне до 56 м, но с почти двойно по-голяма етажна плоча. Сградата ще бъде разположена над търговската част на Bulgaria Mall, по протежение на бул. "Тодор Каблешков".

Финалната част на проекта Bulgaria Mall идва дълго след като двете компании: MRP International (сега с ново име Infinity Group) и Salamanca Capital обявиха планове да строят там мол и две офис сгради през 2006 г. Строителството обаче започна късно. Това на търговската част – едва през 2008 г., като в кризата спря и бе подновено след още три години. Така Bulgaria Mall бе открит едва в края на 2012 г. В същото време заради слабия наемен пазар плановете за офис сградите дълго бяха неясни, а известно време дори се обмисляше вместо тях да се строят жилища. В крайна сметка Infinity Tower се появи на търсено място в добър момент - когато търсенето на офиси се пробуди към края на 2014 г., а нови проекти почти нямаше. Завършването на сградата Tower B на пазара през есента на 2017 г. също не е планирано случайно. Търсенето на офиси и тогава ще бъде активно, конкуренцията между тях обаче също. За този период е заложено откриването и на офис сградата на гръцката GEK Terna на пл. "Македония" (34 хил. кв.м) и кулите на строителната компания НИКМИ зад НДК.

Третото парче от пъзела

Новата сграда ще се издигне над покрива на мола и ще бъде на девет етажа, един от които за технически помещения и осем офисни нива. Цялата площ ще бъде от около 18 хил. кв.м, а отдаваемата ще е към 16 хил. кв.м. "Разпределението на офисните етажи е проектирано така, че да позволява гъвкавост при отдаване на помещенията, за да се съобразим с нуждите на наемателите", посочва и Петко Лозанов, проджект мениджър в Infinity Group. На първи етап ще бъде завършена самата сграда, а в зависимост от конкретните желания на компаниите ще бъдат направени и довършителните работи, съобразени с разпределенията, които отговарят на техните изисквания и бизнес.

Едно от предизвикателствата към новия проект обаче е той да бъде интегриран успешно към сградата на мола и кулата Infinity. "Макар и замислена още в началото на проекта, сградата Тower B мина през редица трансформации, свързани с промените в инвестиционните намерения на възложителя и с необходимостта от органична функционална връзка с вече въведените в експлоатация части", обяснява арх. Милена Нанова. Тя е управител на "Студио 17,5-М", които са проектанти на всички сгради в комплекса от етапа на проучвания до строителството на сградите и интериора им. В допълнение до търговския център се намира и сградата SPS Tower, която също е трябвало да бъде съобразена при крайната визия за проекта. Кулата е собственост на друг инвеститор и поради това леко се различава от останалата част на проекта Bulgaria Mall (виж карето).

На пръсти върху покрива

"Строителството на новата сграда трябва да започне в близките няколко месеца", заявява Петко Лозанов. Планира се то да продължи около година и половина, без да се възпрепятства нормалната дейност на мола. "В този срок освен изграждането на общите части на сградата, фасадата, цялостното й завършване и получаване на разрешение за ползване, предполагам, че вече ще имаме и няколко наемателя. Така че ще завършим и офисите, които са отдадени в този период", пояснява мениджърът.

Главният изпълнител на строителството е "Кордеел България", които изградиха и предишните два етапа от комплекса - търговската част и Infinity Tower. Според изпълнителния директор на белгийската строителна компания Иво Трингов, затрудненията за екипа ще са няколко. "Освен че ще се строи върху съществуващ покрив предизвикателство е и това да се случи във възможно най-кратки срокове. Също така всеки обект, който се строи в градски условия, е по-специфичен", обяснява Трингов. Екипът му ще трябва да избегне замърсяването по време на строителните дейности, както и да осигури безопасността, стараейки се да не възпрепятства работата в търговските части.

За още 10 млн. евро

При изграждането на първите две части на проекта Bulgaria Mall инвеститорите не коментираха финансовата част. Самото начало започна с кредит от Уникредит Булбанк и Уникредит банк Аустрия с размер на главницата до 113.4 млн. евро. А според финансовите отчети на прекия инвеститор в проекта – дружеството "Мъркюри", след завършването на Bulgaria Mall е останала свободна част от договорения ресурс, която може да бъде използвана за следващ етап от проекта. Инвестицията в последната офисна сграда Tower B е известна и ще бъде около 10 млн. евро. Като това ще покрива чисто строителната част на офис сградата без довършителните работи. "Финансирането е отново със съдействието на нашите партньори от Salamanca Capital, продължаваме да бъдем в добри партньорски отношения и с "Уникреди Булбанк", посочи Петко Лозанов при въпроса за източника на средствата.

Колко струва офисът

Наемните нива, на които ще се отдава новият проект, все още не са известни. Но за висок клас офиси в момента са от 12.5 евро/ кв.м и нагоре в зависимост от различни фактори. "Стараем се да отговаряме на изискванията на наемателя", посочва Лозанов. "Наемните нива са функция от няколко променливи параметъра, тъй като зависят от това каква площ търси компанията, до каква степен ние ще извършим довършителните работи по офиса им, на кой етаж ще бъде разположен. Така че не мога да кажа конкретни цени. По-скоро отговаряме на търсенето на пазара, на договорката с конкретния наемател и на това какво е предвидил в разчетите за успешен модел на бизнеса си", обяснява Лозанов.

Част от фирмите, които вече имат офис в Infinity Tower, имат интерес да наемат допълнителни площи в Tower B. "В същото време вече имаме доста запитвания от други компании за площи в новата сграда. Засега не мога да разкрия кои са, но са от различни сектори на бизнеса", коментира Лозанов.

"Очакваме интерес от представители на IT и аутсорсинг сектора, както и други големи местни и международни компании, търсещи качествена офис среда и видимост", коментира Верка Петкова, мениджър офис и индустриални площи в Colliers International. Тя посочва, че наемателите в първата кула са големи международни и български компании. Една от първите фирми с площи в Infinity Tower беше TELUS International Europe. Сред наемателите е и козметичната Avon, търговецът на пшеница Cargill, разработчикът на игри Impreria Online и др.

"С този проект допринесохме за промяната в дългогодишната практика да се отдават само готови офис площи с издаден акт 16. Това говори позитивно за пазара и за качеството на сградата, в която площи се отдаваха на значително ранен етап", посочва Петкова.

Според Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във Forton, успехът на първата кула ще повлияе положително за това Tower B да се ползва с добра репутация, а фактът, че част от наемателите в Infinity ще погледнат и към новата кула, определено ще бъде конкурентно предимство на проекта.

Финал с конкуренти

През 2017 г. ще бъдат въведени в експлоатация около 120 хил. кв.м офис площи, което е в рамките на обичайното годишно търсене, изчисляват от Forton. Част от този обем обаче ще бъде отдаден под наем още по време на строителството. Според Станимира Пашова новият проект ще се предлага на пазара в условия на конкуренция на инвеститори с изградени качествени сгради и на такива, които за първи път стъпват на пазара.

"Изхождайки от Infinity Tower, която беше отдадена за около година и в момента е 100% населена, не ни притеснява това, че през този период от годината ще бъдат завършени още няколко офисни проекта", коментира от своя страна пазарната среда Лозанов.

Извън предстоящия офис проект представителят на Infinity Group допълва, че компанията анализира възможността за нови инвестиции в близко бъдеще. "В момента разглеждаме няколко имота за жилищно строителство и няколко други терена за търговски и офисни площи. В зависимост от това как се развива пазарът, е възможно да започнем и друг нов проект скоро", посочва Лозанов.

"Долепената" кула

Макар че не е част от комплекса, тъй като е проект на друг инвеститор, долепената до търговския център SPS Tower (9 хил. кв.м) има отношение към цялостната съвкупност на Bulgaria Mall. Завършването й се бавеше известно време заради различни проблеми и трудна пазарна реализация. През август 2014 г. сградата смени собственика си - компанията за фасадни конструкции "Кристиан Нейко" я апортира в дружеството "СПС тауър", след което го продаде на предприемача Спас Шопов. После пак дойде забавяне заради смяната на предназначението на кулата, която трябваше да има офисна и жилищна част. Очакванията сега са, че проектът вероятно ще бъде завършен в средата годината.

Вижте офиси под наем в София


  прочети повече статии