Офис преселение

Преди хиляди години отделни племена са мигрирали в търсене на по-добри условия за живот. Подобна е картината днес в София, когато десетки компании се местят в нови и модерни офиси на по-изгодни наеми. Бизнес паркът в столичния квартал „Младост“ допреди няколко години беше единственият офис център, който събираше бизнеси на едно място, налагайки западни стандарти. Гладът за качествени офис площи накара десетки предприемачи да инвестират в сектора. Това доведе до обособяване на нови офис дестинации по главните булеварди на града - „Цариградско шосе“, „България“ и „Тодор Александров“. Планирането им стана при растящ пазар. Едва ли някой е предполагал, че заложените наемни нива от 15-16 евро/кв.м след две години ще бъдат химера и ще се наложи да дават на нива от 8-12 евро/кв.м. Световната икономическа криза не подмина България. Преките чужди инвестиции, които бяха главна причина за бурния растеж в сектора, паднаха от 6.2 млрд. евро през 2008 г. на 1.4 млрд. евро през миналата година. Ефектът за офис пазара беше рязко увеличаване на свободните площи и близо 30% спад на наемните нива.

Една трета от офисите в София са празни
Около една трета от офисите в столицата са празни, показват данните на консултанските компании в бранша. Над 1.378 млн. кв.м са изградените офис площи в София, като над 335 хил. кв.м от тях чакат своите наематели по данни на MBL/CBRE. „Свидетели сме на ръст на незаетите офисни площи до най-високото им ниво за последните 10 години“, коментира Иван Велков, изпълнителен директор на „Райфайзен имоти“. Ако се запазят темповете от 2010 г., когато бяха усвоени между 50 хил. и 85 хил. кв.м офиси по различни оценки, ще са необходими 4-6 години, за да бъдат напълнени с наематели.

Междувременно обаче на пазара ще излизат още нови проекти. В различен етап на строителство са офис площи от 430 хил. кв.м (по данни на Forton) до 650 хил. кв.м (по данни на GVA). Това се равнява на два-три нови бизнес парка с размерите на този в „Младост ІV“ (180 хил. кв.м). По оценка на Colliers до юни ще бъдат пуснати още 150 хил. кв.м нови офиси, а за цялата 2011 г. - общо 250 хил. кв.м по данни на MBL/CBRE.

Вече излезе на пазара първата офис сграда на „София еърпорт център“, която засега е единствената със сертификат за зелено строителство LEED. Ефектът от приложеното екостроителство се очаква да бъде намаляване на комуналните разходи с до 400 хил. лева годишно. До края на годината се очаква да бъдат пуснати в експлоатация „Софарма бизнес тауърс“ и „Литекс тауър“, които ще добавят още 30 хил. кв.м нови офиси. Мащабните проекти се оказаха твърде голяма хапка за офис пазара, на който навлизането на нови компании и разрастването на съществуващите беше ограничено, коментира Николай Неов, мениджър офис площи в MBL/ CBRE.

Нарастващото свръхпредлагане и надпреварата за наематели доведе до падане на наемните нива под санитарния минимум, достигайки рекордно ниски стойности, посочи Красимир Димитров, управляващ партньор в „Соурс риъл естейт“. В момента наемите за първокласните офиси са на нива около 12 евро/кв.м и 6-8 евро/кв.м за по-нисък клас, каза Сергей Койнов, управляващ партньор във Fоrton Intenational. По-детайлен анализ на българския офис на Colliers International показва, че високият процент незаети офис площи в София се дължи на 20 нови сгради на конкретни локации, в които средният процент на свободните площи е 85.

Ако се изключи ефектът на тези сгради, нивата на незаетите офиси в София биха възлизали на 11.5%, каквито са били в края на 2008 г., или точно преди световната икономическа криза да повлияе осезаемо на пазара в България. „По-задълбоченият анализ потвърждава вижданията ни, че по-голямата част от офисните сгради ще преодолеят трудностите от икономическото забавяне. В същото време офис сгради със сериозни недостатъци като лоша инфраструктура, неефективен дизайн, локация и т.н. ще преодоляват трудностите много по-бавно, особено на фона на нарастващото предлагане“, коментира Антон Славчев, мениджър „Офисни и логистични площи“ в Colliers.

Качество и бонуси привличат клиентите
Състезанието за привличане на наематели ще бъде спечелено от първокласните проекти, единодушни са в мнението си брокерите. „Интереса на наемателите ще привличат само добре позиционираните и управлявани първокачествени имоти, които имат потенциал за генериране на дългосрочни стабилни приходи“, коментира Иван Велков. „Наемателите обръщат все по-голямо внимание на качеството, като запълняемостта на тези сгради постепенно се увеличава и се наблюдава стабилизация на наемните нива“, отбеляза Таня Косева, изпълнителен директор на Европейския търговски център (ЕТС). Според нея постоянното цитиране на големите квадратури в София включва много сгради, които всъщност не са подходящи за международни наематели, като в повечето случаи те държат на площ от 1000 кв.м на етаж. Тези компании избират между не повече от 7-8 офис сгради. Най-много наематели от новите проекти привличат ЕТС, „Мега парк“ и „Полиграфия бизнес център“, посочи Косева.

Само качеството обаче не е достатъчно, за да се напълнят сградите. Затова сезонът на промоциите, който започна през миналата година, продължава и през тази. Бонусите, които се предлагат, са поемане на разходите по преместването, довършителни работи според стандартите и изискванията на наемателя, както и период, освободен от наем. Безплатният наемен период е различен и зависи от наетата площ и продължителност на договора.

Най-голямата получена отстъпка до момента е една година гратис за Vivacom в ЕТС. Телекомуникационния оператор обаче нае 23 хил. кв.м, което е най-голямата сделка на българския офис пазар до момента. Запазва се и трендът за преместване на компаниите от стари сгради в новите проекти при по-добри условия. Тази тенденция се очаква да се засили, защото през тази и следващата година изтичат много 5-годишни договори, които бяха подписани през 2006-2007 г. Това ще предизвика движение на пазара и местене към новите офис проекти, които предлагат по-високо качество на по-изгодни цени, посочи Сергей Койнов.

„Полиграфия бизнес център“ вече успя да привлече Ernst&Young, GfK, СААБ и „Таймлайн“. Главното консулство на Швеция, Шведският търговски съвет и Скандинавската търговска камара също се местят в новия офис център на бул. „Цариградско шосе“. След като повече от 20 години беше наемател в „Интерпред“, българският офис на Samsung Electronics се пренесе в ЕТС. Сред новите попълнения в бизнес центъра са световният фармацевтичен концерн Pfizer (8000 кв.м), производителят на домакински електроуреди BSH Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH, както и четири софтуерни компании - William Hill, Playtech, Safecharge и CSMS. Сред другите наематели на ЕТС са „Европа Карфур“, световният моден гигант Inditex, Call Point New Europe, Alcatel-
Lucent и други.

Два нови договора от началото на годината подписа и „Тишман“ за офис сградата си в „София еърпорт център“ с водещата холандска компания при международните куриерски услуги Kales Group, както и с Antalis International - най-голямата в Европа група за дистрибуция на помощни комуникационни материали (печатна и офис хартия, визуална комуникация и опаковки). Предимствата на този център са, че освен офиси предлага и складови площи в съчетание с близост до летището, което го прави предпочитан за логистични оператори и куриерски компании. Преди дни бизнес центърът „Мега парк“ привлече „Макс телеком“, които се преместиха от сграда край парк-хотел „Москва“.

Другият голям договор, сключен с бизнес центъра е с българския клон на медийната група на Fox International, които идват от НДК. Това е втори договор на „Мега парк“ с медийна група след този с LiveNews, с което бизнес паркът дава сериозна заявка да се оформи като център на новите електронни медии. Освен с идеята за оптимизация на разходите или увеличаване на пространството, което са ползвали досега, другият мотив на компаниите да се преместят е събирането под един покрив. Обикновено това го правят фирми, чиито офиси са били разпръснати на различни места в столицата. Това се прави предимно от финансови институции и големи компании, посочи Таня Косева. Все по-често се забелязват и фирми, които наемат нови офиси поради планове за експанзия, посочи Сергей Койнов.

Според Иван Велков обаче такива компании по-скоро са рядкост. Все още са малко и новите международни компании, които искат да стъпят на българския пазар. „Интересът се възстановява, но в момента те са на етап избор на място между няколко страни в Централна и Източна Европа“, посочи Сергей Койнов. Таня Косева смята, че се увеличава броят на фирмите, които откриват свои центрове за услуги у нас, но предизвикателството е отново изборът между България и Румъния. Това са компании, които базират бизнеса си у нас и обслужват офисите и клиентите си в други европейски страни.

Компаниите от аутсорсинга остават най-активни на офисния пазар и причината е, че България е основната европейска дестинация, към която се изнасят определени дейности и процеси с цел оптимизиране на разходите, коментира Николай Неов. Освен тези компании, които веднъж, стъпили на българския пазар, след това постепенно се разрастват, другите, които увеличават търсенето, са от IT сектора. Типичен пример за това е американската „Хюлет-Пакард“.

Стабилни прогнози
Като цяло брокерите се надяват офис пазарът да се стабилизира през тази година и тайно се надяват свободният полет на наемите надолу да спре. „Високият процент незаети офиси ще доведе до допълнително намаление на наемните нива с няколко пункта през следващите месеци, но по-скоро очаквам 2011 г. да се характеризира със стабилни наемни нива подобно на повечето европейски столици, които вече регистрираха стабилизация, а някои от тях дори и ръст“, каза Сергей Койнов. „Очаквам стабилизирането на наемната активност да се запази, но наемите ще останат под натиска на голямото предлагане“, каза Николай Неов.

Разгледайте всички наши оферти на офиси за продажба и под наем

  прочети повече статии