СТАТИИ

Правна информация при покупка и наем на недвижими имоти

BULGARIAN PROPERTIES

В тази статия представяме някои от най-често задаваните правни въпроси, които юристите в BULGARIAN PROPERTIES получават във връзка с покупката и продажбата на недвижими имоти.

1. По какъв начин се проверяват тежестите на имота, както и дължими данъци и др. особености?
Данни за вписани тежести на имота (ипотеки, права на трети лица, съдебни претенции и т.н.) могат да бъдат проверени в съответната Служба по вписвания (Имотен Регистър) при Агенция по вписванията по местонахождение на имота.

Дължимите данъци могат да се проверят в съответната служба „Местни данъци такси” към съответната община по местонахождение на имота. Взима се Удостоверение за данъчна оценка (конкретно за имота) или Удостоверение за липса на общински задължения (по-общо за продавача за задължения на продавача за местни данъци и такси към съответната община и за други имоти).

В съответното териториално подразделение на НАП могат да се провери за наличие на държавни задължения на продавача на имота - (данъци, задължителни осигурителни вноски и т.н., като се изиска Удостоверение за липса на данъчни задължения.

Освен предварителните проверки на имота и наличието на тежести и задължения, най-добре е да се извади Удостоверение за тежести към деня на изповядване на сделката, там ще излезнат всички вписвания, които могат да доведат до евикция /съдебно отстраняване/ на купувача.

2. Как се проверява законността на нотариалния акт на продавача?
Ако има съмнения за законността на нотариалния акт на даден имот, той може да бъде проверен в съответната Служба по вписвания (Имотен Регистър) при Агенция по вписванията.

Проверка може да даде направена и при нотариуса, посочен в самия нотариален акт, който е изповядал сделката, но най-сигурната проверка е в Службата по вписванията (Имотен регистър).

3. Какво наричаме идеални части?
Съгласно чл.38 от Закона за собствеността - при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване.

Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Общите части не може да се делят.

Дяловете на отделните съсобственици в общите части, т.е. в придадените към всеки обект в сградата идеални части от общите части на сградата, се определят съобразно стойността на всеки обект. Определянето на дяловете става по правилата на чл. 40 от Закона за Собствеността. Те са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните обекти, изчислени при учредяването на етажната собственост. Сборът от всички идеални части трябва да отговаря на 100 процента, ако са изразени в процент или на единица ако са изразени в дробно число.

4. Как и кога става заплащането на имот в брой и по банков път?
Няма законово задължение по отношение на това кога трябва да бъде заплатен даден имот – може цената да бъде платена предварително, преди изповядване на сделката, в деня на прехвърлителната сделка или на части (вноски) в бъдещи срокове.

ВАЖНО: от 1.07.2011 г. плащанията в брой за недвижими имоти са ограничени до 10 000 лв. Т.е. ако цената на имота е 10 000 лв. или по-голяма, плащането за имота трябва да бъде направено по банков път. Това важи и за всички частични плащания на цената на имота. Например депозит в размер по-малък от 10 000 лв. също трябва да бъде платен по банков път и тези разплащания се удостоверяват пред нотариус в деня на сделката с банкови извлечения за получените и платени суми по сделката.

5. Как се процедира в случаи, в които се закупува имот с ипотека?
Ако към момента на сключване на предварителен договор има ипотека, то продавачът следва да се задължи към момента на окончателното прехвърляне на имота ипотеката да бъде заличена и новият собственик да придобие имот без тежести.

6. Важно ли е да знаем коя година е построен даден имот?
В случай, че сградата е строена без разрешение за строеж и няма строителни книжа е от значение, за да се определи дали е търпима или не.

Това става с издаване на Удостоверение за търпимост. То се прилага за имоти преди 1987 г. При сделка с такъв имот се изисква само такова удостоверение, което може да бъде набавено от съответната община по местоположение на имота.

Наеми

1. Когато апартаментът е за ремонт, за чия сметка е на собственика или наемателя?
Текущ ремонт, който има за цел да възстанови вреди от ежедневното ползване на имота, са за сметка на наемателя, а по-големи и основни ремонти се поемат от наемодателя, освен ако наемателя умишлено не ги е нанесъл, за което дължи да заплати.

2. Има ли право наемодателят да посещава, без предупреждение наемателя?
По закон наемодателят няма право да посещава без предупреждение имота, който е отдаден под наем, тъй като е длъжен да осигури несмущаваното ползване на имота от наемателя. Все пак, собственикът има право да посещава имота с предупреждение, което може да бъде фиксирано и в самия договор за наем.

3. В кои случаи следва наемателят да внася данък от името на наемодателя?
Когато платецът на дохода от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество, е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на данъка се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода (наемателя) при изплащането му (при изплащане на наема на наемодателя).

Ако имате допълнителни въпроси, моля изпратете запитване

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Имах удоволствието да работя с фирмата по покупката на ваканционно жилище в с. Кошарица. ...
Наскоро продадохме наш имот в Боровец чрез BULGARIAN PROPERTIES. По време на целия процес работихме ...
Искам да изкажа моите благодарности на BULGARIAN PROPERTIES за отличното обслужване, което получих, ...
Време за морски имот! Вижте най-добрите оферти от Слънчев бряг и района!
Най-продаваният комплекс в София!
Комплекс Академика в Студентски град до НСА - напреднало строителство, отлични цени!
Изгодни цени, отлични условия за зимен и летен туризъм! Купете имот сега!
Вижте най-добрите оферти от Банско, Боровец и Пампорово!
Последни Новини
Интервю по ТВ+ с нашия юрист Мартин Полименов за кадастъра и специализираните имотни карти (видео)

29/Ноември/2018
http://www.tvplus.bg

По повод на съобщението на Заместник-министъра на регионалното развитие и благоустройството инж. Валентин Йовев, че до 5 години специализирани карти към кадастъра ще дават пълна информация за имотите, ТВ+ потърси коментар от нас за кадастъра, неговите специфики, възможни несъответствия и как да го ползваме, за да сме сигурни, че данните на имота ни са правилно отразени, както и за различни услуги,... прочети повече

Последни регионални новини
Откриват „Бронзовата къща”

22/Октомври/2018
https://fakti.bg

Работата по „Бронзовата къща” в центъра на София продължи над 10 години. Изграждането й беше завършено на 27 юни 2018 г., а официалното откриване е на 22 ноември. Жителите и гостите на столицата могат да се наслаждават на нея и когато е тъмно, тъй като от началото на септември е монтирано осветление. Реализацията на проекта беше по повод председателството на Съвета на ЕС в България и Австрия през ... прочети повече

Знаете ли, че?
До 5 години ще имаме пълна информация за всеки имот

16/Ноември/2018
fakti.bg

До 5 години специализирани карти към кадастъра ще дават абсолютно всяка информация за имота. Те са необходими най-вече за планирането на различните видове зони и инвестиционни намерения и ще съдържат информация за строежи, съоръжения, сервитути, подземна и надземна инженерна инфраструктура, водни изт... прочети повече