Блокът расте, но не старее

Една от възможностите за ускоряване на санирането, особено при панелните блокове, е опцията тези сгради да се надстрояват. С парите, които собствениците на апартаменти в сградата ще получат от „продажбата на въздуха", те ще могат отчасти да финансират цялостното саниране. Тази теза разви главният архитект на столицата Петър Диков преди седмица на конференция, посветена на енергийната ефективност. Надстрояването на жилищни сгради е привлекателно обаче не само заради санирането, а и за едно цялостно подобряване на имота. То осигурява допълнителна площ за собствениците на сградата. Освен това новият етаж може да се продаде много изгодно, особено ако става въпрос за сграда в идеалния център или в привлекателни райони, където по-нататъшното застрояване вече е невъзможно.Миналата година например община „Триадица" прие промяна на подробния устройствен план (ПУП) на няколко карета в центъра на София, които предвиждат редица сгради, разположени по булевард „Витоша и района около НДК, да се надстроят с по един*-два, а някои - и с по три етажа, фактът, че са се провели задължителните по закон обществени обсъждания със засегнатите и поправките на ПУП-а минаха без възражения от тяхна страна, говори, че самите собственици на жилища в тези сгради са вероятните инициатори на това „порастване" на кооперациите.

Какво трябва да знаем
Ако решим да построим допълнителен етаж към сградата, в която живеем, трябва да минем през много задължителни процедури. Първо, трябва да сме сигурни, че всеки собственик на апартамент има в нотариалния си акт вписано и право на собственост върху земята, защото само то дава право да се строи и надстроява на това място. Трябва и нотариално съгласие от абсолютно всички собственици в сградата, като в него изрично трябва да се впише, че става въпрос за надстрояване, с колко етажа, с каква височина и т.н. След това от главния архитект на общината трябва да се иска виза за проектиране на надстройка на сградата. Той ще я издаде само ако подробният устройствен план на общината позволява увеличаване на височината. За всяко населено място има утвърдени параметри на застрояване на дворните места, в които е указана максималната височина. Ако съседската къща или кооперация е по-ниска от нея или се намира на по-малко разстояние до вашия имот от законното отстояние - 3 метра, се изисква и разрешението на съседите. То също трябва да е писмено и в нотариална форма. Във визата за строеж се определят изискванията към проекта. С този документ трябва да се обърнете към специалисти, които да изработят проектната документация. Тя е с различни части: архитектурна, конструктивна, ВиК, за електрическата инсталация, за отоплението и вентилацията и т.н. Готовата проектна документация заедно с визата за строежа и искането за надстрояване се внасят в общината за издаване на строителното разрешително. С него вече може да се търси строител.

Струва ли си
Много специалисти съветват, преди обитателите на сградата да пристъпят към издаването на разрешение за надстрояване, да потърсят добър инженер-конструктор с пълна проектантска правоспособност. Целта е той да направи пълно обследване на сградата за нейната експлоатационна годност и технически възможности за надстрояване. Причината - голяма е вероятността да се окаже, че за надстрояването ще е необходимо да се изпълнят нови конструктивни елементи. Това се получава най-вече в случаите, когато съществуващата постройка е стара. Тоест, за да се изпълнят съвременните изисквания за носимоспособност и сеизмична устойчивост на сградата,ще се наложи да се изградят нови стоманобетонни колони, греди и шайби, които стигат чак до основите на сградата. Някои от тях преминават през съществуващите етажи, т.е. ще се наложи пробиване. Всичко това е не само технически сложно за изпълнение, но и доста скъпо, така че е възможно в голяма степен да обезсмисли инвестиционната инициатива. В такива случаи е по-добре просто подпокривното пространство да се преустрои в жилище. Това също гълта средства, а и административните разрешителни са не по-малко на брой. Но излиза несравнимо по-евтино. Освен това абсолютно всички собственици на сградата трябва да са съгласни с надстрояването и да учредят право на строеж в полза на онзи, който ще финансира проекта. Твърде е възможно, за да се съгласят, съседите ви да поискат предварително да им платите сумата, която евентуално ще получите от продажбата на новия имот. Независимо че самата продажба може и да е нещо несигурно. Ако пък новият етаж е за собствени нужди, вие на практика трябва да им платите стойността на имота, преди още той да съществува.

Възможностите на панелните
Колкото до санирането на панелните блокове, надстрояването им не е технически или финансов проблем, особено ако става въпрос само за един етаж. Той може да се изгради от леки конструкции, които отговарят на съвременните изисквания за топлоизолация. Този процес може да се извърши едновременно със санирането на цялата сграда. Проблемът е чисто юридически. При преобладаващата част от панелните блокове собствениците на апартаменти не са собственици на земята, която обикновено е общинска. Изключение има за единици блокове, които са или в миналото са били ведомствени. Като нямат собственост върху земята, обитателите на сградата не могат да получат и право на строеж. То трябва да се учреди от нейния собственик, т.е. от общината. Но за да го даде тя, е необходимо да се изпълнят редица административни процедури, включително и да има решение на общинския съвет за всеки конкретен случай. Не е маловажно и дали правото на строеж ще е възмездно или не. Според Петър Диков обитателите на поне една трета от панелните сгради в София ще са готови да надстроят етаж, но ако общината им прехвърли правото за надстрояване безвъзмездно. В такъв случай разходите за саниране намаляват с около 15%.Ако сградата е включена и в европейския проект за енергийно обновяване, който вече предвижда 75% безвъзмездна част, собствениците на жилища в тази сграда на практика няма да платят почти нищо.


  прочети повече статии