БЮЛЕТИН - АРХИВ

21.10.2011 С 5.4% е нараснал броят на жилищата в България през последните 10 години по данни на НСИ от преброяването на населението и жилищния фонд

Полина Стойкова, Оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES

В началото на изтеклото тримесечие излязоха окончателните данни на НСИ от преброяването на населението и жилищния фонд в България, проведено в началото на 2011 г. Това е обзор на данните с представени взаимовръзки на демографските тенденции, пазара на недвижими имоти и качеството на жилищния фонд.

Основните акценти от анализа на данните са:
- намаляване на населението в България
- увеличаване на жилищния фонд
- подобряване на качеството и битовото осигуряване на жилищата
- връщане на имотния пазар към фундаменталните демографски фактори

Население и жилищен фонд

Според данните от преброяването, населението на България е намаляло със 7%, а броят на жилищата в страната е нараснал с 5.4% спрямо преброяването от 2001 г. - от 3 688 802 жилища през 2001 г. на 3 887 076 през 2011 г. Още тук проличава разминаването между демографските тенденции и жилищния пазар. Все пак следва да се отбележи и че нарастването на жилищния фонд е сравнително малък процент на фона на бума, който изживя имотният пазар през изминалото десетилетие и на фона на нарастванията, измерени при предишни преброявания (през 90-те години броят на жилищата е нараснал с 20% например). Най-голямо увеличение на броя на жилищата за периода 2001-2011 г. има в областите Бургас и Варна. Това се дължи както на активното строителство в самите областни градове, така и на масовото строителство на ваканционни жилища, които бяха изградени в прилежащите курортни градове в тези области.

От данните от минали преброявания на населението и жилищния фонд в България се вижда, че броят на жилищата непрекъснато нараства от 1965 г. насам (когато са първите данни за жилищния фонд на НСИ). През 1975 г. те са нараснали с 20% спрямо 1965 г., а ръстът в броя им през следващите 10 години (до 1985 г.) е бил 15%. През тези години и населението бележи положителен прираст от 6% и 2% съответно, което обяснява и нарастващата нужда от строителство на нови жилища. При преброяването от 1992 г. се установява, че има забавяне на темпа на нарастване на жилищния фонд до 6.5%, а населението започва да бележи отрицателен прираст (-5.15%). Отрицателният прираст на населението продължава и през следващите вече близо 20 години, а същевременно броят на жилищата продължава да нараства – разминаване, което се обяснява с интереса за покупка на имот за инвестиция и тенденцията на нарастване на цените на имотите.

Данните на НСИ още сочат, че процесът на нарастване на жилищния фонд, наред с намаляването на населението, е довел до намаляване на броя на обитателите на 1 жилище от близо 4 човека през 1965 г. до 1.9 човека в жилище през 2011 г.

Продължава процесът на урбанизация, който е непрекъснат от 1975 г. насам и при който делът на населението, живеещо в градовете непрекъснато се увеличава и достига до 72.5% през 2011 г. Това обяснява и по-големия брой на наличните жилища в градовете (66% от общия брой жилища), както и по-големия интерес на местното население към покупка на имоти най-вече в големите градове, към които е основната част от вътрешната миграция - София, Пловдив, Варна и Бургас.

Качества на жилищата и достъп до комунални услуги

От гледна точка на битовата осигуреност на жилищата от данните на НСИ виждаме, че почти всички жилища в България имат електрификация и водоснабдяване. Канализацията също е добре организирана. Това показва, че жилищата в България предоставят добри условия за живот. Неудобствата на имотите – това се отнася за селските къщи - са свързани с липсата на баня и тоалетна, което е характерно за много от типичните селски къщи в България. Този тип имоти разполагат само с тоалетна, която най-често се намира в двора. Това не беше съществен проблем при избора на селски имоти от чужденци по време на имотния бум, тъй като в повечето случаи подлежи на преустройство, но в момента търсенето е насочено към къщи, които са годни за обитаване без нужда от значителен ремонт.

Важен показател в днешно време при избор на имот е и достъпът до интернет. 51.4% от жилищата в градовете и 16.4% в селата разполагат с достъп до интернет. Много от жилищата имат нови енергоспестяващи дограми и външна изолация и тенденцията е техният дял да нараства в следващите години, тъй като много от собствениците на имоти правят ремонти и модернизиране на жилищата си, а и не малък брой жилища бяха ремонтирани до западен стандарт от своите чуждестранни собственици. По-добрият стандарт на жилищата през последните години се вижда и от обявите за продажба и наем на имоти на сайта на BULGARIAN PROPERTIES (www.BulgarianProperties.bg) – докато в началото на миналото десетилетие много от имотите бяха в лошо състояние и имаха нужда от основен ремонт, то напоследък мнозинството рекламирани имоти за продажба и наем са нови или ремонтирани и годни за живеене.

Чужденците в България

Към 1.02.2011 г. в България живеят постоянно 36 723 лица с чуждо гражданство и те представляват 0.5% от населението на страната. Най-многобройни са руските (11 991) и украинските граждани (3 064). Гражданите на страни от Европейския съюз, които живеят постоянно в България са 8 444 или 23% от всички чужди граждани. Сред тях преобладаваща част са гражданите на Обединеното кралство (2 605) и Гърция (1 253). От данните се вижда, че сред най-многобройните постоянно пребиваващи чуждестранни граждани осезаемо присъстват граждани на страните, от които има най-много купувачи на недвижими имоти през изминалите години (най-вече Русия и Великобритания). Това показва, че освен за инвестиции, някаква част от чуждестранния интерес към имоти в България е бил с цел постоянно пребиваване.

Данните за чужденците, които живеят постоянно в България, са важни от гледна точка на пазара на недвижими имоти, тъй като един от основните фактори, които влияят върху цените на имотите, е чуждестранният интерес и инвестиции в имоти в България. Когато този интерес не се движи само от спекулативни нагласи, а от желание за преместване за постоянно пребиваване в нашата страна, тогава чуждестранното търсене на имоти би могло да влияе не само върху краткосрочните пазарни тенденции и цикличността в цените, но и на дългосрочното развитие на имотния пазар. От тази гледна точка е важно да се види как ще се променя броят на чуждестранните граждани, които живеят на територията на България и дали те ще успяват да се адаптират към начина на живот тук и да се вземат съответни мерки за подпомагането им в този процес.

Демографските тенденции и пазарът на недвижими имоти

На база на изнесените данни се вижда, че в България е налице намаляващо население и нараснал брой на жилищата в страната, основно в големите градове, което обяснява увеличеното предлагане на имоти за продажба спрямо наличното търсене и от там – спада в цените на имотите през последните години след отдръпването на чуждестранните купувачи. Добра новина за имотния пазар в България е, че качеството на жилищата и битовата осигуреност на домакинствата през изминалите 10 години значително са се подобрили.

Нарастването на жилищния фонд от 1965 г. до 1985 г. е било обусловено от демографски фактор на нарастване на населението и удовлетворяване на жилищни нужди. Нарастването на жилищния фонд след 1985 г. вече не е подкрепено от нарастване на населението, а по-скоро от протичащ процес на урбанизация и вътрешна миграция към големите градове, както и от удовлетворяване на жилищните нужди на хора, които чакат от дълги години да им бъде позволено да закупят жилище. След 1992 г. държавата се оттегля от строителството на жилища и от регулирането на цените на имотите, което прави сектора атрактивен за частните предприемачи поради наличие на търсене от страна на хора със спестявания, които искат да ги вложат в жилища, както и поради тенденцията цените на жилищата да нарастват, най-вече поради факта, че са били подценени по време на държавното регулиране. Желанието за инвестиция в имот и тенденцията на нарастване на цените продължи и през изминалото десетилетие, като инвестициите на местното население бяха подкрепени и от чуждестранен интерес към покупка на имоти, което направи строителството на нови жилища още по-привлекателен и печеливш бизнес.

В резултат, макар и населението да намалява през последните 20 години, този отрицателен демографски фактор беше компенсиран от увеличено местно и чуждестранно търсене на имоти за инвестиция. В условията на икономическа криза и отдръпване на чуждестранните инвестиции в имоти тенденцията е пазарът да се връща все повече към фундаментите си и демографските фактори оказват по-осезаемо влияние. Това е в съответствие и с данните за издадените разрешителни за строеж на нови сгради, които намаляват спрямо предходни години. Намалялото строителство от своя страна ще забави темпа на нарастване на жилищния фонд и ще го приближи до нуждите на населението от жилища.

Към момента основните показатели на имотния пазар в България са: завишено предлагане на имоти спрямо търсенето им и все още падащи цени на имотите. Ще отнеме няколко години наличните имоти да бъдат абсорбирани, преди да започне съживяване на строителството на нови сгради, най-вече в големите градове. Търсенето на имоти в големите градове ще остане стабилно през следващите години поради вътрешна миграция на населението. Наред с това, голяма част от жилищния фонд в градовете се състои от панелни сгради, които са доста амортизирани и собствениците на такива имоти ще насочат своя интерес към ново строителство. За разлика от големите градове, където има стабилно местно търсене, сегментът на ваканционните и селски имоти зависят в голяма степен от колебанията в чуждестранното търсене, а имотите в малките градове страдат от липса на интерес поради преселване на населението към големите градове.

---
Авторски права: 2011 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено, само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД и Авторът не носят отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2011.



ТОП ПУБЛИКУВАН ИМОТ

 

ТОП ПРОДАДЕН ИМОТ

 



  прочети повече ИНФОРМАЦИОНЕНИ БЮЛЕТИНИ
Коментари от клиенти
Чудесни професионалисти, вършат си работата изключително коректно. Отделят много внимание към ...
Здравейте, Бих искала да изкажа огромните си благодарности към целият екип на Бългериан Пропертис. ...
Аз наех имот близо до Варна с BULGARIAN PROPERTIES и благодаря на Евгени Златев, всичко мина много ...
Разгледайте нашата фирмена брошура!
Прочетете нашите отговори на най-често задаваните въпроси при покупка на имот
Нашият екип от опитни юристи може да ви консултира по всякакви правни казуси
Последни Новини
Полина Стойкова за в-к Капитал: Станахме свидетели на мини-бум

24/Ноември/2016
capital.bg

Капитал интервюира експерти от водещи компании за недвижими имоти относно случващото се на пазара и тенденциите за следващата година. На въпросите на икономическия ежедневник отговори Изпълнителния директор на BULGARIAN PROPERTIES Полина Стойкова MRICS

1. Каква беше изминалата година, с какво се различаваше от предходната?

През 2016 г. станахме свидетели на един миниб... прочети повече

Последни регионални новини
Историята на улица "6-ти септември" в центъра на София

07/Септември/2016
БНТ, 06.09.2016

В центъра на София в духа на стария град има улица, която носи името на националния празник. Първо се казвала "Княжеска", а през 1892 година е наречена на датата на Съединението - 6 септември. Дългата 700 метра улица "6 септември" започва от бул. "Цар Освообител". Някога се казвала "Княжеска", защото на нея се намирал малкият дворец на княз Александър Първи.

В началото на миналия ве... прочети повече

Знаете ли, че?
Имотно оживление

23/Ноември/2016
capital.bg

Софийският жилищен пазар продължава да се развива, след като активността се възроди отново през 2014 г., маркирайки залеза на годините на кризата. За изминалото трето тримесечие, както и за деветте месеца на годината, столицата е лидер с най-интензивен пазар, следвана от Пловдив. Сделките за деветте ... прочети повече