Преглед на имотния пазар в България за десетилетието 2000-2010 г.

С изтичането на първото десетилетие на новия век BULGARIAN PROPERTIES създаде единствения по рода си в страната анализ на имотния пазар в България за периода 2000-2010 г. За база на изследването са използвани данните на Националния статистически институт (НСИ) като най-изчерпателна съществуваща статистика за цените на имотите. Тази информация касае само жилищните имоти – апартаменти в областните градове на страната и макар да не включва ваканционни имоти, селски къщи, земя и търговски имоти, е достатъчно обхватна, за да покаже основните пазарни тенденции и насоки за развитие на пазара. Данните за жилищния фонд и за издадените разрешителни за строеж също са от НСИ, а данните за обемите от продажби са от Агенцията по вписванията.

Основни акценти от анализа:

• Натрупан номинален ръст на средните цени на апартаментите в областните градове за последните 10 години – 201.66%; за София и Варна ръстовете са 171.13% и 237.53% съответно;
• Натрупан номинален спад на цените от пиковите им стойности през 3-то тримесечие на 2008 г. до последно тримесечие на 2010 г. – 33.31% средно за страната; за София – 36.6%;
• Натрупан реален ръст (след отчитане на инфлация) на цените на апартаментите в областните градове за последните 10 години + 68.76%; за София и Варна ръстовете са 51.68% и 88.83% съответно;
• Натрупан реален спад (след отчитане на инфлация) от пиковите стойности през 3-то тримесечие на 2008 до последно тримесечие на 2010 г. – 36.6%; за София – 39.7%;
• Средногодишно нарастване на цените на апартаментите в страната за изминалите 10 години +11.65%; за София и Варна +10.48% и +12.95% съответно;
• Спад на обемите на продажби на имоти в областните градове с 45% от пика им през 2007 г.;
• Спад в издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради от пика им през 2007 г. с 56%.
• 3.94% ръст в броя на жилищата в градовете за периода 2004 – 2009 г.; в гр. София ръстът е 2.59%, в гр. Варна е 7.72%.

I. Средни цени и ръст на цените на апартаментите през годините

- номинален ръст

За периода 2000-2008 г. цените на апартаментите непрекъснато нарастваха, като пикът беше достигнат през 3-тото тримесечие на 2008 г., след което последва рязък спад в обемите на сделките, последван от спад в цените на имотите през следващите 2 години. Най-високи цените на апартаментите бяха достигнати в София и Варна, като във Варна спадът беше по-плавен, но към момента цените на кв.м. в двата най-големи града в България са почти еднакви – средната цена на кв.м. за 2010 г. в София (1568.81) е само с 11 лв. по-ниска от тази във Варна – 1579.03 лв. Натрупаният номинален спад в цените на имотите от пиковите им стойности през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. 33.31% средно за страната, като за София този процент е 36.6%.

Средните цени на апартаментите в страната са отбелязали номинален ръст от 201.66% за последните 10 години. Средногодишно нарастване на цените на апартаментите в страната за изминалите 10 години е 11.65%, което показва, че дори и след големия спад в цените от последните 2 години, инвестицията в жилищен имот в дългосрочен план е стабилна инвестиция. Важно е да се определи в кой момент от развитието на цикъла на пазара да се купи имот, колко време да се държи преди продажбата и да бъде ликвиден, а ликвидни са качествените имоти и съответно инвестицията в такива имоти е най-добра.

Лидер по ръст на цените сред най-големите градове в страната е Варна – 237.52%, София е с ръст под средния за страната – 171.13%. Средногодишното нарастване на цените на апартаментите в София и Варна е 10.48% и 12.95% съответно.

С най-голям ръст на цените за последните 10 г. са следните градове:

- Силистра – 330.94%
- Търговище – 310.48%
- Кърджали – 309.28%

Обяснение за огромния ръст в тези градове трябва да се търси в това, че цените на имотите там са с много по-ниска база през 2000 г. – от около 150 лв. на кв.м. и през следващите години те компенсират с по-голямо нарастване, за да догонят общите ценови нива в страната.

- реален ръст на цените

Когато говорим за нарастване на цените следва да отчетем и инфлацията. Затова дефлираме текущите цени на имотите с хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), за да проследим реалното нарастване на цените на имотите. Ето как изглеждат данните след отчитане на инфлацията.

Цените на апартаментите общо за страната са се повишили с 68.76% за периода 2000 – 2010 г. Дори и след спада в цените имаме положително реално нарастване на техните стойности.

Най-голям реален ръст има във Варна – 88.83%, а за София ръстът е 51.68%. Натрупаният реален спад на цените след отчитане на инфлация от пика през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. е 36.6% средно за страната, а за София – 39.7%.

II. Обеми продажби на имоти в областните градове

Обемите от продажби са изключително важен индикатор за тенденциите на имотния пазар, който дава ранни сигнали за предстоящо отслабване или засилване на пазара, а от там и на цените на имотите.

Най-много продажби са реализирани през 2007 г., след което обемите от продажби през 2008 г. спадат с 5.34% спрямо пика през 2007; през 2009 г. спадът на годишна база е 37.16%, а през 2010 г. спадът в реализираните продажби в областните градове се забавя до -7.15%. Натрупаният спад в обемите на продажбите в областните градове спрямо пика през 2007 г. е 45%. Т.е. от една страна имаме спад на обемите на продажби с 45% от пика им през 2007 г., а от друга – натрупан реален спад на цените на апартаментите в областните градове от пика им през 2008 г. до 2010 г. 36.6%. Тези данни показват пряката връзка между обемите от продажби и цените на имотите и това, че първо обемите реагират на промяна в пазарните тенденции и чак след това цените. През 2011 г. очакваме обемите да започнат да нарастват, което ще бъде един от първите индикатори за излизане на пазара от кризата.

III. Издадени разрешителни за строеж на нови сгради и жилищен фонд

Тази статистика се води от НСИ също от 2005 г. и проследява разрешителните за строеж на нови сгради в цялата страна. Според съвременните изследвания в областта на недвижимите имоти броят на разрешителните и по-специално за тези за жилищни имоти може да служи за индикатор за развитието на пазара, който също като обема на продажбите да дава ранни сигнали за предстоящите тенденции.

пикът в броя на издадените разрешителни за жилищни сгради е бил през 2007 г. (както и обема на продажбите), след което броят на разрешителните за строеж на жилищни сгради намалява. Спадът от пиковите стойности през 2007 до 2010 г. е 56%. Спадът продължава и през 2010 г., когато са издадени 4891 разрешителни за жилищни сгради – с 23.91% по-малко от 2009 г., като този обем е почти двойно по-малък от нивата през 2005 г. На база на този индикатор негативните тенденции на пазара на недвижими имоти в България все още продължават.

Данните на НСИ за жилищния фонд в страната сочат, че жилищата общо за страната са нараснали с 2.26% за периода 2004 – 2009 г. вкл. Жилищата в градовете са нараснали с 3.94%, а в селата са спаднали с 0.56%. Нарастването на жилищния фонд в столицата София е 2.59%. Най-голямо нарастване има в градовете от област Бургас (най-голямото и интензивно застрояване в страната по време на бума) – 24.49% и в самия град Бургас – 12.92%. Втори се нареждат градовете от област Варна – ръст от 9.54%. За гр. Варна този ръст е 7.72%. Други места с по-висок ръст на жилищния фонд от средния са: градовете в област Велико Търново (4.39%), Русе (5.91%), Пловдив (3.63%), Благоевград (3.82%). Най-актуални данни за жилищния фонд следва да излязат с резултатите от преброяването от тази година.

Авторски права: 2011 г. Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.

© Бългериан Пропертис ООД 2011 г.

Ако искате да получите на имейла си пълния анализ за десетилетието, моля натиснете тук

  прочети повече статии