2010 година донесе стабилизация на пазара на имоти

Полина Стойкова – Оперативен директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС – коментира пред изданието „Твоят Бизнес” ситуацията на пазара на недвижимите имоти.

Каква беше годината за имотния пазар? Ще спадат ли цените или вече започват да се покачват? Сега ли е най-добрият момент да се купуват жилища и имоти? Какво ще се случи с един от най-индикативните сектори на икономиката ни? За всичко това разговаряхме с Полина Стойкова, оперативен директор на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС.

Г-жо Стойкова, как можем да обощим изминаващата 2010 г. за пазара на имоти?
- Ето че сме в края на 2010 г. – годината, която много от нас очакваха да бъде по-добра и успешна, година, която да обърне спада в цените на имотите в ръст.

Вярно е, че 2010 г. донесе така чаканата стабилизация на пазара на имоти в България и като цяло беше по-успешна от 2009 г., но не успя да сложи убедителен край на спада в цените на имотите. По данни на нашата комапиня допълнителните намаления на цените на база офертни нива през тази година бяха в рамките на около 5%. Спадът в цените на имотите на база реализирани сделки също забави темп и средно за 2010 г. се очертава да бъде около 10% на годишна база. Този процент варира за различните пазарни сегменти и се движи между 2% и 15%. Тази тенденция се потвърждава и от данните на НСИ, според които спадът в цените на апартаментите в цялата страна за третото тримесечие на 2010 г. на годишна база е 6,04% в номинално изражение и 8.3% след отчитане на инфлацията.

При елитните имоти цените през 2010 г. се запазиха стабилни на нива от 2009 г. През 2010 г. реално завърши цикълът на сегментация на пазара и луксозните имоти се оформиха като отделен инвестиционен инструмент, който няма да бъде податлив на общите тенденции и особено на краткосрочните му колебания. Очакванията ни са, че освен българските инвеститори на този пазар ще стъпят и чуждестранни купувачи.

Основните тенденции, които се очертаха през изтичащата година, са:
• Увеличение на общия брой продажби спрямо 2009 г. с около 10%. След голяма колебливост на пазара и резки спадове на продажбите на месечна основа, крайният резултат ще бъде повишаване на броя на сделките в страната през 2010 г. Този резултат може да се третира като първи положителен сигнал за започващо възстановяване, но трябва да се отчете и факта, че ръстът на обемите се отчита на годишна база на фона на много слаби първи месеци на 2009 г. Нека припомним, че възстановяването ще започне първо от нарастване на броя на сделките и чак след това и на цените;
• По-голяма динамика на пазара на градски имоти в София и активизация и в другите големи градове. На фона на активността в София обаче пазарът в другите областни градове е доста по-ограничен, а в малките градове перспективите все още не са много добри;
• Увеличение на продажбите на морски ваканционни имоти с 20% спрямо продажбите от лято 2009 г. Няма промяна в ценовите нива и предпочитанията на купувачите спрямо миналата година и предните периоди на тази година;
• Засилен интерес към ваканционни апартаменти на ниски цени;
• Спад в интереса към селските имоти и спад в техните цени;
• Увеличение на дела на руските купувачи сред чужденците, купуващи в България с около 40% спрямо 2009 г.;
• Тотално отдръпване на британците от имотния пазар в България;
• Стесняване на кръга от националности, които купуват имоти в България и активизация на основните групи купувачи – българи и руснаци.

Все още обаче не можем да кажем, че има убедителни сигнали за излизане на имотния пазар от кризата, тъй като и хората не са усетили ефект от подобряването на икономическата обстановка в страната. Забелязва се по-голяма готовност у купувачите да сключват сделки, но все още несигурността доста често надделява и продължават да отлагат.

Какво според Вас може да „развърже” пазара?
- Две са основните неща, които носят положително развитие за пазара:
1. по-ниски цени на имотите – 2010 г. е поредно доказателство, че основният критерий при избора е цената. Имаме увеличение на продажбите с 10%, като в същото време общата стойност на закупените имоти през годината в цялата страна е спаднала с 10% спрямо тази през 2009 г. Ето как по-ниската цена се материализира в повече сделки.
2. положителни икономически новини за българската и световната икономика – тъй като и през 2010 г. преобладаваха като цяло негативните новини и прогнози, хората продължават да бъдат несигурни в доходите си и предпочитат да спестявят вместо да потребяват. Това важи, както за българските купувачи, така и за чуждестранните. Стабилността и положителното развитие на нашата икономика е много важно и за възвръщане на интереса от страна на чуждестранните инвеститори.

Ако са налице изгодни цени, каквито вече има доста на пазара в различните пазарни сегменти и ако икономическите новини са добри, това ще влияе положително и всички се надяваме пазарът да се „развърже” през 2011 г., като под „развърже” трябва да имаме пред вид увеличаване на сделките и подминаване на дъното на пазара, около което гравитираме вече около година.

Изгубихме ли интересът на чужди купувачи на имоти? На кои и съответно спечелихме ли нови?
- Със сигурност мога да кажа, че интересът на чуждестранните купувачи към имоти в нашата страна е налице. Дори и в тези тежки кризисни времена основните покупки на ваканционни и селски имоти все още се правят от чуждестранни купувачи. Това доказва, че България е трайно позиционирана на картата за инвестиции в имоти в чужбина. Разбира се, има промени в профила на чуждестранните купувачи и в техните предпочитания. Докато до 2009 г. включително все още преобладаваха британските купувачи, то през 2010 г. основните чуждестранни купувачи бяха руснаци. Техният дял в покупките на имоти от чужденци нарастна през 2010 г. с 40%, докато британците се отдръпнаха тотално от пазара през изминаващата година. Все пак, имаме индикации, че интерес сред британците има, но те изчакват по-добри и по-сигурни времена.

Смятате ли, че ако нямаше световната икономическа криза „имотния балон” щеше да се спука отново? Какъв сценарий можеше да има тогава?
- Нормално явление и в бизнес цикъла, и в пазара на имоти е цикличността. Имаме периоди на растеж и след това на спад. Разбира се, мащабът на настоящата криза е много голям и това причини допълнителни големи сътресения и много стрес на пазарите. Но дори и без такава мащабна криза, логично беше след период на бум имотният пазар да премине в етап на спад. Драматичността на положението сега е, че сривът беше огромен и възстановяването е бавно и много трудно.

Какво според вас ще се случи с некачественото строителство, започнато още преди кризата?
- Вече е факт, че на недомислените и некачествени имоти цените спаднаха най-значително – особено ясно това е изразено при ваканционните имоти в курортите. Купувачите ще продължат да бъдат много взискателни и този процес ще се задълбочи. Т.е. очаквам да се появи значителна разлика в цените на качествените имоти и имотите дори със сходни параметри и местоположение, които не са качествени. Трябва да подчертая, че в момента купувачите изключително много отбират и предпочитат качественото строителство.

Накъде ще вървят цените на имотите?
- Цените ще се запазят стабилни през следващата година и към края на годината можем да очакваме леко нарастване. Ръстът в цените в следващите няколко години ще бъде много по-малък и много по-плавен от годините в периода на бума.

Кой сега купува жилища и имоти?
- Основните купувачи са българите, които търсят имоти за жилищни нужди и руснаците, които имат желания да притежават ваканционен имот, в който да прекарват известно време през годината или да се пенсионират един ден тук.

Типовете имоти, които се купуваха през 2010 г. могат да бъдат разделени на 3 основни групи:
• Апартаменти за жилищни нужди в София – между 50 и 100 кв.м. на цени между 35 000 и 90 000 евро, като голяма част от купувачите предпочитат по-големите жилища на по-ниска цена на кв.м.; търсенето продължава да бъде основно насочено към южните и източни квартали на столицата.
• Апартаменти в другите големи градове на страната – на цени между 25000 и 40 000 евро, за 500-600 евро на кв.м.
• Ваканционни апартаменти – предимно търсени от чуждестранни купувачи (основно руснаци) – на цени между 20 000 и 40 000 евро – интерес имаше към всички курорти по северното и южното Черноморие, които предлагат атрактивни цени.

Купуват ли днес имоти и жилища като инвестиция?
- Всеки купувач гледа на жилището и като на инвестиция. Така че, да, купуват се и за инвестиция наред с решаването на жилищни нужди или поглед в перспектива – жилище за децата. Лиспват обаче спекулативни покупки, които имат за цел бърза препродажба на по-висока цена, защото това е нереалистично очакване за инвеститорите, които се интересуват от спекулативни покупки.

Какви са очакванията ви като цяло за 2011 г.?
- В този момент положителните икономически новини са много важни. Ако икономиката се развива положително и няма допълнителни сътресения, то прогнозата ни е през 2011 г. пазарът да преодолее шока от драматичния спад в цените през 2009 г., ценовите нива да се запазят стабилни, да нараснат обемите от сделки и от края на 2011 г. до пролетта на 2012 г. цените на имотите да преминат към тенденция на нарастване в рамките на 2-5%. Тъй като пазарът вече е доста добре сегментиран, можем да очакваме отклонения от този тренд в различните сегменти. Общото обаче е, че вече във всички сегменти дъното е достигнато или е много близо.



  прочети повече статии