СТАТИИ

Михаил Чобанов, управляващ съдружник на Бългериан Пропертис: „Дъното" е различно за всеки на имотния пазар

Милена Илиева, Сп. Имам Имот, бр. 13, юни-юли 2009 г.

Михаил Чобанов е съосновател и управляващ съдружник на националната агенция за недвижими имоти Бългериан Пропертис. Той е партньор и в Лукс Имоти - агенция за луксозни имоти в България и чужбина, както и в компанията за управление на недвижими имоти в България - Пропърти Мениджмънт БГ.

- Какво се случва на имотния пазар, г-н Чобанов? Лятото дойде, а много ваши колеги се надяваха именно през този сезон да има раздвижване както при ваканционните, така и при жилищните имоти. Има ли наистина място за оптимизъм?
- По отношение на жилищните имоти - наистина има някакво събуждане на пазара. Но сме далеч от числата, които да подкрепят неподправения оптимизъм, който струи от някои наши колеги. Да, има сериозно увеличение както на проценти сключени сделки, така и на размер общи обороти.

По изходни данни от началото на годината имаме около 500% ръст на оборота сключени сделки към май т.г. Това са базови данни за цялата страна - в сравнение с януари-февруари. Също така по отношение на предходни месеци имаме над 100% увеличение на сделките. Въпросът е, че когато вземем за изходни данни началото на годината - едни почти замръзнали месеци, в които не се е случвало нищо, е видно, че оптимизмът не е чак толкова голям.

- Значи не споделяте мнението, че дъното вече е стигнато?
- Много е различно за всеки това дъно. За всеки един сегмент, инвеститор и дори за всеки индивидуален купувач. Ето ви един конкретен пример: Аз живея в Лозенец, в частта зад хотел „Кемпински". От едната страна съседите инвеститори продават имот на 3000 евро/кв. м, а от другата страна, на 50 метра от мен, продават на 1100 евро/кв. м. Тоест има хора, които не са достигнали тяхното индивидуално дъно. Или които нямат обвързаност с банкови кредити, нямат затруднения по плащане към доставчици или ангажименти към клиенти. Тези хора към настоящия момент не се притесняват от кризата или си дават сметка, че предлагат някакъв различен продукт.

От друга страна, има хора, които са притиснати от всички обстоятелства като съвкупност на пазара и съответно те са реагирали адекватно и техните цени са отражение на реалната ситуация. Така че дали е достигнато дъното е въпрос на индивидуално усещане. Както например в „Манастирски ливади" в момента има ценови нива и на 450 евро/м2, и на 1000 евро/м2. Прекалено е объркан и динамичен пазарът, за да може да се говори дали е стигнато дъното и какви са реалните цени в момента.

Има нива и от 450 евро/м2, където няма никаква инфраструктура. Говоря за асфалт, за тротоари, а има и места, където инфраструктурата вече е изградена.

- Вашите клиенти как реагират на ситуацията?
- Имаме много добри клиенти продавачи на бул. „България" в една от сградите на годината. С тях имаме реализирани сделки на нива от 2000 евро/м2 през последната третина на миналата година. Тези клиенти са осъзнали в момента каква е ситуацията и миналия месец имаме две сделки с тях - на 1200 евро/м2. Т.е. те са продали на нулевите цени, на които са купили, само с една банкова лихва отгоре.

И техният осъзнат спад на цените е около 40%. Това е хубав пример, който показва какво се случва на пазара. Тези, които са готови да забравят за големия бум и печалби, са готови да влязат в нормалните очаквания. И те в момента правят сделки. Хората, които нямат голяма необходимост или не могат да осъзнаят, че се случват необратими процеси и че това, което е било, никога няма да го има вече - те още не са готови да стигнат дъното на цените и да отговорят адекватно на пазара.

- А при ваканционните имоти какви са цените?
- Там се наблюдава същото. В най-южната част на българското Черноморие, както и в най-северната има доста инвеститори, които не са мръднали цените от миналата година. Най-големите редукции на пазара се наблюдават в Несебър, Поморие, Слънчев бряг, където в момента цените са от порядъка на 400-600 евро на квадратен метър.

- Това идва сигурно от лошата слава на Слънчев бряг и презастрояването.
- Да, ние го наричахме Слънчев град и то така и стана - там има хора, които си живеят постоянно и дори имат адресна регистрация. В Свети Влас пък има реално движение и събуждане на пазара. Но според мен това е едно изключение от правилото, тъй като там е изградена инфраструктурата, има предприемачи със сериозно име на пазара, там е единствената качествена марина, която в момента функционира в България и там реално се сключват сделки на нива не толкова различаващи се от миналата година. Т.е. там редукцията е по-малка, защото има продукт, който се различава от масата като качество и услуги.

- Известно е, че междуфирмената задлъжнялост в имотния сектор е много голяма. Дори има строителни фирми, които преминаха на бартер - плащат на консултанти и брокери с апартаменти...
- Това е сериозен проблем не само между строителите, той се отразява и на нас, за съжаление. Тъй като ние сме една от големите агенции на пазара, която реализира сериозен обем сделки, имаме много натрупани задължения към нас. В много случаи сме приемали плащания с апартаменти. И един конкретен пример - инвеститор в Слънчев бряг ни се издължи за комисионата с два апартамента, които ние бяхме оценили общо на 119 000 евро през м.г. В момента ги продаваме (за единия имаме предварителен договор, за другия сме пред сделка) на обща стойност около 70 000 евро. При положение, че миналата година сме ги оценили на толкова ниски цени, в момента ги реализираме на още по-ниски.

И още една тенденция се наблюдава - почти всяка седмица, когато дойде време някой инвеститор да ни се издължи, той получава запор на сметките по други направления и ние не успяваме да си вземем плащанията.

- Може би трябва да се внимава с какви строители се работи?
- Ние винаги изключително внимателно сме подбирали партньорите си, но явно мащабите на кризата и на междуфирмената задлъжня¬лост са доста сериозни като цяло в страната.

- Някакви предложения към държавните или банковите институции имате ли?
- Много ще е популистко. Изходът е индивидуален за всеки един от инвеститорите, но, общо взето, двете най-важни неща са спазване на ангажиментите. Защото има купувачи, които не плащат последна вноска, опитват се да предоговарят цената, на която са сключили договор преди 1-2 години, което още повече затруднява инвеститорите в събирането на дължимото.

А когато инвеститорите са коректни на 100% към своите купувачи - изпълнили са всичките си ангажименти по отношение на инфраструктура, на екстри, на срокове, тогава съответно купувачите не биха имали никакъв повод да предоговарят сделката. Но това е субективен фактор. Има и обективен фактор - при голяма част от купувачите са се променили личните им финансови възможности, което също оказва негативно въздействие върху целия пазар.

- От чужбина има ли интерес към българския имотен пазар? През април се говореше, че се чакат купувачи от Казахстан, Узбекистан и други бивши съветски републики.
- Бих ги нарекъл „новите араби". Преди няколко години всички планираха, проектираха и строяха имоти, които да бъдат изкупени от англичани и ирландци. Когато започнаха да се реализират много сериозни обеми - не само във ваканционни имоти, а и в класическо жилищно строителство (редица проекти в София също бяха реализирани така), тогава всички се надяваха, че ще бъдат изкупени от англичани и ирландци. Но те бяха и първите, които започнаха да се оттеглят от нашия пазар.

Защото кредитната криза е факт от края на 2007 г. и последните силни месеци за покупка от англичани бяха успоредно с приемането ни в ЕС. Тогава всички предприемачи и агенции се обърнаха - сега ще продаваме на руснаци. И всичко започна да става с няколко идеи по-голямо, по-помпозно, в стил Луи XVI в интериорите. Но в един момент се оказа, че обемите, които се реализират в България, не могат да бъдат изкупени от руснаци. И естественият нов поглед, който отправиха не само българските, а и световните предприемачи, беше към Близкия изток. „Къде има пари сега? Ами в арабския свят. Е сега те ще ни спасят". Но арабите не се случиха в никакви обеми, а руснаците не са такъв голям процент и фактор на пазара на недвижими имоти в България. И естественият нов поглед и надежди са насочени към бившите съветски републики, които завършват на „стан", където има петрол, газ, пари.

- Появиха ли се такива купувачи?
- По-скоро не. Ние като фирма работим с една крачка напред на всички нови хипотетични пазари. И сме добре поставени в тези републики, но няма някакви съществени нива на сделки, които да бъдат отразени. Наблюдавам много колеги и предприемачи, които залагат на тази карта, имат връзки - и служебни, и лични, но няма някакъв сериозен интерес. Има инцидентни сделки, които по-скоро допълват разнообразието на пазара.

- Изходът какъв е? Да се обърнат към българските клиенти?
- По отношение на ваканционния пазар - изходът е добро качество и базови цени. Много е важно всички предприемачи да осъзнаят, че ценовите нива няма да се върнат обратно и единственият бум, който предстои оттук нататък, е бумът на добрите оферти.

- Според последното проучване, направено от вашата фирма, в Слънчев бряг се продават апартаменти и по 310 евро/м2. Такава цена не е ли вече под себестой¬ността на един качествен имот?
- Не е. Купувате един парцел по 100 евро/кв. м, застроявате го и общата ви себестойност - парцел със сграда, е 400 евро на квадратен метър например. Ако сте продали на зелено 50% от обекта на 800 евро на кв. м, в момента си завършвате сградата, притискат ви доставчици и т.н., останали са ви другите 50%. Ако разгънатата ви площ е 1000 м2 и сте продали 500 м2 по 800 евро, вие от половината продажби вече сте на нула и оттук нататък са ви разходите само за интелектуален труд, кредити, лизинг... Тоест, каквото и да продадете нататък, пак сте на печалба. И по 300 евро/м2 да се продадат, пак се получава около 25% печалба.

- Но строителите точно затова протестират. Казват, че не могат да продават под себестойността на имота, че разходите им са големи, че са притиснати до стената.
- Това са случайните инвеститори, които бяха популярни през последните години. Всеки, който имаше свободни 200 000 евро или наследствени, или кешови, или откраднати отнякъде, си купи един парцел и започна да строи.

- Пазарът ще отсее ли тези фирми?
- Задължително! Те са елиминирани вече, категорично.

- Остават само големите?
- Не е задължително да са големи, защото големите пък си имат и друг тип проблеми. Остават професионалистите, които знаят какво правят.

- Пропърти мениджмън¬тът има ли бъдеще у нас? Българинът обикновено иска да мине метър за такива разходи, колкото и да му е удобно някой друг да се грижи за имота му.
- Нашата компания - „Пропърти мениджмънт БГ", управлява около 30 ваканционни комплекса в момента. В тези обекти има инвеститори, които са ни поверили да управляваме цели хотели, има и наши собствени проекти, които сме реализирали. Има и такива, които сме взели да управляваме на стопански принцип, инвеститорите са ни помолили. Истината е, че в голяма степен всички чуждестранни купувачи осъзнават важността на тази услуга за увеличаване на стойността на имота, както и при евентуална препродажба. В това отношение компанията ни е изключително успешна. Освен това ние предлагаме и други услуги - представяне пред всички институции и т.н.

Но при българите в много голяма степен забелязвам, че се опитват да се пазарят и да предоговорят таксите за поддръжка. Но мисля, че и те започват да узряват и са готови да плащат за тази услуга. Дават си сметка, че по този начин си купуват среда. Дори да няма някакви особени екстри, дори само да има една поддържана окосена морава и един боядисан парапет отвън, хората започват да отдават по-голямо внимание на това.

- Всички казват, че през септември ще бъде страшно за икономиката като цяло, каква е вашата прогноза?
- Мисля, че наистина най-тежките моменти за икономиката на България (в това включвам и целия строително-имотен сектор), ще бъдат в края на годината - септември-декември. Мисля, че септември вече е дошъл за немалка част от сегмента.
Много хора са разбрали, че е по-добре да свалят цените и да реагират адекватно на очакванията на купувачите и изискванията на пазара, отколкото да бъдат част от дъното след няколко месеца. Което е предвидлива реакция в момента. Мисля, че ще има леко отлепяне от дъното в началото на следващата година с едно нормализиране - на себестойност на строителство, стойност на парцелите и на крайна цена на готовия продукт, на нива от 2005 - 2004 г. Според мен няма да има следващ бум на имоти. Ще има бум на преоценените имоти.

- Какво бихте посъветвали клиентите си?
- Да се ориентират в многото оферти. Ако сега решат да купят - ще намерят. Да бъдат внимателни в избора си. Имотът със сигурност е добра инвестиция. Всички знаем какви са нивата на банковите лихви в момента. Но това със сигурност ще продължи още максимум няколко месеца с оглед нулевата ставка в САЩ и 1-процентната в Европа. Просто не е възможно у нас да продължи така.

Има ги добрите оферти на пазара. Когато клиентът е убеден или е бил правилно консултиран от специалистите, няма пречка да купува в момента.

- А съвет към продавачите?
– Ние имаме постоянни кампании за продавачите - опитваме се да ги образоваме и да ги направим адекватни с постоянни Топ 5 съвета:

1. Оферирайте най-ниската цена, която можете да си позволите. Не забравяйте, че цената се определя от пазара!
2. Не оставяйте резерв в цената за допълнително намаляване, защото тя наистина трябва да е атрактивна. Ако един имот е надценен, купувачите изобщо не му обръщат внимание и така не се стига до преговори за намаляване на цената.
3. При поява на потенциален купувач, който желае да получи отстъпка, не правете повече намаления на цената. Така той ще разбере, че наистина сте дали най-ниската възможна цена, което ще го мотивира да купи без допълнителни пазарлъци.
4. В случай че можете да си го позволите, дайте възможност на купувача за разсрочено плащане на вноски или друг стимул за повишаване на интереса към вашия имот. Това ще отличи вашата оферта от всички останали.
5. И накрая, но може би най-важно... Изберете агенция за имоти с безупречна репутация, която може да ви гарантира, че ще осигури сериозна реклама на вашия имот по всички възможни канали.

Разгледайте нашите НАЙ-ИЗГОДНИ ОФЕРТИ

Разгледайте нашите ИМОТИ С НАМАЛЕНИ ЦЕНИ

  прочети повече статии

Коментари от клиенти
Благодаря за перфектната работа на брокера Стефан Абанозов! Не случайно е определен от ...
Бих искал да използвам възможността да благодаря на Bulgarian Properties, и по-специално на Андрю ...
Благодаря ви за добре свършената работа. Работих със Сергей Пеловски, който беше ненадминат ...
Разгледайте нашата фирмена брошура!
Прочетете нашите отговори на най-често задаваните въпроси при покупка на имот
Вижте как ще помогнем за бързата продажба на вашия имот
Последни Новини
Полина Стойкова за в-к Капитал: Станахме свидетели на мини-бум

24/Ноември/2016
capital.bg

Капитал интервюира експерти от водещи компании за недвижими имоти относно случващото се на пазара и тенденциите за следващата година. На въпросите на икономическия ежедневник отговори Изпълнителния директор на BULGARIAN PROPERTIES Полина Стойкова MRICS

1. Каква беше изминалата година, с какво се различаваше от предходната?

През 2016 г. станахме свидетели на един миниб... прочети повече

Последни регионални новини
Историята на улица "6-ти септември" в центъра на София

07/Септември/2016
БНТ, 06.09.2016

В центъра на София в духа на стария град има улица, която носи името на националния празник. Първо се казвала "Княжеска", а през 1892 година е наречена на датата на Съединението - 6 септември. Дългата 700 метра улица "6 септември" започва от бул. "Цар Освообител". Някога се казвала "Княжеска", защото на нея се намирал малкият дворец на княз Александър Първи.

В началото на миналия ве... прочети повече

Знаете ли, че?
Растат издадените разрешителни за строеж на офиси

03/Ноември/2016
capital.bg

В периода юли-септември на 2016 г. местните администрации са издали повече разрешителни за офиси, отколкото през предишното тримесечие, показват данните на Националния статистически институт (НСИ). Според тях разрешителните за строеж на жилищни сгради в страната за периода са 1183, на административни... прочети повече