Потъването на един пазар

"Уникален имот на брега на Черно море само за 30 000 британски лири. Не само вила, а възможност за желязна инвестиция. Гарантираните приходи от наема покриват текущите сметки и плащанията по ипотеката, докато растящите цени на имотите осигуряват добра печалба, ако решите да продавате." Е, как да не купиш! Цитатът е от оферта, публикувана в английски сайт за имоти преди три години. Ако старателно се разровите из интернет пространството, със сигурност ще откриете и дузина актуални предложения със същото смислово послание. Разликата от тогава до сега обаче е доста съществена. Малцина са тези, които все още вярват на подобни обещания, най-малкото защото за немалко купувачи гледката към морето се оказа изглед към съседния калкан на последна линия в Слънчев бряг.

За всички участници на пазара на ваканционни морски имоти вече е ясно, че времената на бързи продажби и високи печалби вече са отминали. Въпросът сега е дали това е началото на края на този сегмент или просто стартът на нов, по-зрял, етап в развитието му. Предстоящият летен сезон може и да не даде отговор, но със сигурност ще покаже посоката.

Море от апартаменти

Прилив от проекти заля през последните години цялото българско Черноморие, но ако бумът на търсенето според мнозина отмина още през 2005 г., то тепърва предстои истински взрив от оферти на продавачи.

Данни от последния анализ на консултантската компания Colliers показват, че само през миналата година на крайбрежието ни са се появили близо 20 хиляди нови ваканционни апартамента, като с тях общият им брой надвишава 50 хил., а други 12 хил. са в етап на изграждане. Най-много са новите апартаменти в района на Свети Влас и Слънчев бряг, където според анализа се намират 1/3 от всички изградени до момента. Строителната мания обаче не подмина и останалите курорти, единствено най-северните и най-южните точки останаха извън бума на инвестиционните проекти. Обяснението за това е лошата инфраструктура в тези райони. Ако към сметката добавим и апартаментите, които излизат за втори път на пазара, а такива според посредниците са близо 50% от общото предлагане, сумата става още по-внушителна.

"Още миналата година отчетливо се забеляза увеличение на броя на чужденците, които са купили имот в някой от летните ни курорти преди години, а сега искат да го продадат", обяснява Михаил Чобанов, управляващ партньор в агенцията Bulgarian Properties. Според него това е и една от причините цените да вървят надолу. "Ако си закупил имот от 50 кв.м за 25 хил. евро преди две години, инвестирал си още 10 хил. евро в обзавеждане и довършителни работи, можеш да си позволиш да продаваш на по-ниски цени, а освен това предлагаш завършено жилище", допълва Чобанов.

Според доклада на Colliers средната цена за 1 кв.м жилищна площ на българския бряг е 800 евро, но бърз преглед на обявите за продажба в imot.bg показва, че има оферти за 600 евро, а по думите на посредниците сделки в Слънчев бряг се сключват и на нива от 500 евро за квадрат.

Отлив на купувачи

Високото предлагане обаче не е съпътствано от активно търсене, а тъкмо обратното. От агенциите регистрират драстичен спад на броя сключени сделки. "Преди един имот се купуваше за по-малко от седмица, и то без оглед, а само на база интернет обява. Сега продажбата отнема в пъти повече време и усилия. Печатна, външна и онлайн реклама, участия на международни изложения, някои предприемачи дори залагат на томболи с награди - скъпи коли, техника и пътувания", разказва Чобанов.

Презастрояването, огромното предлагане и порасналите цени са най-често спряганите причини за отлива. В допълнение идват и ефектът от кризата на пазара на имоти и проблемите с банковото кредитиране във Великобритания, откъдето досега идваха основните купувачи.

"Българските имоти загубиха привлекателността си за най-верните си доскоро почитатели - англичани и ирландци, а реален техен заместник все още не се е появил", обяснява Игор Березовски, търговски представител за България на една от големите руски агенции за имоти - RTL-Estate. От агенциите отбелязват, че сделките с британски купувачи през миналата година са намалели със 70%, а очакванията са още по-драстичен отлив да бъде регистриран този сезон.

В допълнение идва и разочарованието на вече инвестиралите в морски имот - обещаната доходност се оказа мираж, а многобройните истории за апартамент без санитарен възел или носеща колона в средата на спалнята за съжаление на собствениците са истина.

"Най-големите британски и ирландски агенции за имоти, които оперираха на нашия пазар, вече се оттеглят. Bulgarian Dreаms, които бяха сред най-активните на пазара в Лондон, вече затвориха офиса си", аргументира се Чобанов.

Игор Березовски пък разказва, че офисът на руската компания в Созопол не е успял да осъществи нито една продажба през миналия летен сезон, а в началото на този драстично ще намалят броя на представителствата си. "Ние все пак оставаме на пазара за разлика от много други британски и ирландски агенции, които вече си тръгнаха от България.

Проблеми на пазара вижда и Красимир Димитров от консултантската компания SOURCE. По думите му в България продавачите на ваканционни имоти дават най-висока комисиона, стигаща понякога и до 25 процента, а това той тълкува като последствие от сериозните им затруднения да реализират проектите си на пазара. "Тази година в сравнение с предходните имаме спад на продажбите на ваканционни имоти с около 15%", казва Димитров

"Като пример за затрудненията при продажби мога да дам активността на българските компании на изложения за имоти. Преди три години на най-голямото изложение в Санкт Петербург само ние и "Адрес" предлагахме имоти в България. На тазгодишното изложение общата бройка беше 89", аргументира се Игор Березовски.

Колко струва

"В Слънчев бряг купуват вече само хората със съвсем ограничен бюджет, които не могат да си позволят нищо друго, но и те са единици", казва Мартин Хънт, мениджър на варненската агенция Living Bulgaria, които продават български имоти на чужденци. Според него основният проблем на ваканционния ни пазар е, че той си спечели имидж на евтин, а в един момент е спрял да бъде такъв. На същото мнение е и Игор Березовски. Според него психологическата граница за масовия купувач е 1000 евро за квадратен метър, а някои предприемачи си позволиха да я надминат, но не успяха да създадат необходимия имидж на страната, който да привлече по-високо платежоспособни купувачи."

Цените на имотите тук са по-високи от тези в Турция и са на път да достигнат тези в Гърция и Испания. В същото време България не може да се сравнява с никоя от тези страни нито като продължителност на сезона, нито като традиции в туризма, нито като инфраструктура - било то пътища или летища", обосновава се Березовски. По думите му вече са факт и много завършени и напълно непродаваеми комплекси, въпреки че цените има са паднали до 600 евро за кв.м. Сходни са наблюденията и на Михаил Чобанов: "Из цялото Черноморие има необмислени и непродадени комплекси. Апартаменти със спални по 90 кв.м, а в същото време сградата няма рецепция, нито помещения за складиране на препарати за почистване, за работещо управление да не говорим. В масовия случай такива комплекси са консултирани не от професионалисти, а от съпругата на инвеститора, и резултатът е налице."

Бриз от оптимизъм

Всички агенции обаче са единодушни, че макар и по-малко, сделки все още има.

"Пазарът се движи добре за предприемачите, които са си свършили добре домашната работа, всички останали са безнадеждно загубени. Затова и цените варират от 550 до 3000 евро за кв.м в зависимост от имота", обяснява Чобанов. Брокерите разказват, че заради смяната на профила на купувачите изискванията към имотите вече са променени.

"Ако преди две години голяма част от клиентите купуваха "котка в чувал", тоест от разстояние, без да видят имота и да проверят надеждността на инвеститора, то сега е тъкмо обратното. Клиентите са развеждани из цялото Черноморие, ухажват ги и ги запознават с всички възможности", отбелязва Чобанов. Той разказва и за случаи, в които посредниците дори уреждат на потенциалните клиенти разходка с хеликоптер из цялото крайбрежие, за да изберат най-добрата локация.

Най-лесно забележима е смяната на националността им. Анализ на SОURCE сочи, че около 70% са руснаци, 7% румънци, 10% са от бившите съветски републики, 5% българи и 8% други, които включват англичани, скандинавци и т.н.

Въпреки добрите продажби на руския пазар Игор Березовски от RTL-Estate е по-скоро скептичен за сериозно увеличение на руски купувачи през тази година. Той вижда сериозна спънка във визовия режим и във факта, че за да посетят имота си в България, руските граждани трябва да да преминат през много бюрократични процедури.

"В момента хитът за руските купувачи е Черна гора, въпреки че имотите са по-скъпи от тези в България. За аналогични апартаменти в двете държави цените са в съотношение 1:3. Определено липсата на визи за Черна гора е сред водещите стимули за руснаците. Ако се намали бюрокрацията, ще се увеличат и продажбите в България", обосновава се Березовски.

Факт е обаче, че други негови сънародници не са на същото мнение. Българското дружество "АГК - 2000", в което основен акционер е Петр Степанович, известен като президент на руската АКБ Трансстройбанк, ще инвестира 90 млн. евро във ваканционен комплекс Obzor Black Sea с хотелска част, която ще бъде менажирана от веригата Marriott. "Въпреки че в някои райони наистина се прекали със строителството, на пазара реално липсват достатъчно качествени ваканционни продукти - качествени не само от гледна точка на материали, но и като конструкция и последващо обслужване. Затова съм оптимист за пазара", обяснява изпълнителният директор на Obzor Black Sea Юрий Читипаховян.

Разгледайте нашите горещи предложения


  прочети повече статии