Михаил Чобанов: Надявам се бурята на пазара на ваканционни жилища да ни подмине

По всичко личи, че безпрецедентният бум на пазара на ваканционни жилища вече се забавя значително, след като купувачите рязко оредяха в последната година. Какви ще са изводите за индустрията на недвижимите имоти и за туристическия сектор ще коментират участниците във втория ден на балканската конференция за недвижими имоти BalREC на 16 април в хотел "Кемпински Зографски" в София. Един от тях е Михаил Чобанов, съосновател и изпълнителен директор на Bulgarian Properties ("Бългериан Пропертис"), водеща агенция за недвижими имоти в България, специализирана в услугите за чуждестранни купувачи. Чобанов е партньор и в "ЛУКС ИМОТИ", агенция, която продава луксозни имоти в България и чужбина, и в PropertyManagementBG ("Пропърти Мениджмънт БГ") - първата и към настоящия момент най-голяма компания за управление и поддръжка на имоти в България. Юрист по образование, Михаил Чобанов е и строител, инвеститор и мениджър на проекти.


Пазарът на ваканционни жилища в България се забави след неколкогодишен бум, както на търсенето, така и на предлагането. Какви ще са основните последствия от охлаждането?

- След 3 много успешни и динамични години в началото на 2007 г. наблюдавахме успокояване и по-слаб интерес на пазара на ваканционни имоти в България. В курортите има много нови комплекси за продажба и през 2008 г. се вижда, че предлагането значително надвишава търсенето.

Отдръпването на основната група купувачи на ваканционни жилища - британски и ирландски граждани, започна в началото на 2007 г., а в последните няколко месеца се забелязва задълбочаване на тази тенденция. Това е пряк резултат от възникналата финансова и ипотечна криза в Съединените щати и Великобритания. Сега купувачите от тези страни се чувстват по-несигурни, когато инвестират в имоти, защото не са убедени с какви доходи ще разполагат за в бъдеще.

Причина за по-малкия брой сделки с имоти през 2007 г. е и чисто психологическият фактор - присъединяването на България към Европейския съюз. Мнозинството от купувачите се стремяха да се сдобият с имоти, преди България да стане член на ЕС, когато цените бяха по-ниски, за да могат да ги препродадат по-скъпо след присъединяването. Към днешна дата много от тези очаквания се оказаха верни, тъй като цените на ваканционните жилища се увеличиха, но въпреки това все още са доста приемливи. Освен това се забелязва нарастване на цените с около 25 % и в големите градове в страната - София, Варна и Бургас, където има значително търсене и от български граждани.

Друга причина за намалелия интерес е спекулативното покачване на цените през последните две години. Купувачите от Великобритания и Ирландия традиционно търсят имоти с по-приемливи цени, но и с потенциал за нарастване, за да може да реализират добра печалба след като ги препродадат.

Ниското качество и прекалено големите обещания са друга важна причина.

Но интересна тенденция, започнала през 2007 г., е нарасналият интерес към имоти в нашите ски курорти на хора от страни като Русия и съседна Гърция.

Местните купувачи от големите градове в България също станаха по-активни на пазара на имоти през 2007 г., търсейки ваканционни жилища в ски курортите. Надявам се, че в следващите две години отдръпването на британските и ирландските купувачи ще бъде компенсирано от нарастващия интерес на клиенти от други националности, включително и много българи.

Плюс, който мога да изтъкна за бъдещите купувачи, е значителното уравновесяване на цените. Препоръчително е, когато избират жилище, клиентите да се насочват към такива, които имат осигурено управление на имота, гарантирано отдаване под наем, съвременни удобства и атрактивно местоположение. Разбира се, и приемливи цени. Добре е също, че качеството на строителните работи и материали се повишава всяка изминала година.

За разлика от ски курортите в морските през 2007 г. се наблюдава увеличаване или поне запазване на същия интерес, както и през 2006 г., когато на пазарът на имоти беше в застой. Това е резултат главно от засиления интерес на купувачи от Русия, Полша, Румъния, балтийските страни, както и на български граждани. Предлагането на имоти в тези райони започна с много разумни цени и това привлече тези нови купувачи.

Кои са най-положителният и най-негативният сценарии за близкото бъдеще на пазара? Кой от двата смятате за най-реалистичен?

- Ние сме най-евтината държава, член на Европейския съюз, а столицата ни е единствената в ЕС, която е и ски курорт. Затова се надявам интересът към България да се запази и дори да се увеличи като най-атрактивна и същевременно сигурна инвестиционна дестинация.

Но с оглед на огромната вътрешна задлъжнялост в бранша и липсата на реално работеща икономика в съчетание с международната криза и реакцията на българските банки е възможно да се получи и сериозен срив.

Аз лично се надявам, че леко ще се снишим бурята ще ни отмине...

Освен в България и Адриатика виждате ли възможности за развитие на пазари на ваканционни имоти на други места в региона, в частност в Румъния и Сърбия?

- Румъния и Сърбия нямат нашите географски и природни дадености, за да ни бъдат пряк конкурент в сектора на ваканционните имоти. Хърватия и Черна гора се развиха по съвсем различен (и правилен) начин и са в друг ценови диапазон. Те вървят по свой собствен път, който ние трябва да се опитаме да последваме.

В кои посоки ще расте пазарът на ваканционни жилища на Балканите занапред?

- Правилното бъдеще мога да го опиша много кратко и ясно: качество, екстри, инфраструктура и управление на имотите. Ако тези неща бъдат изпълнени, пазарът ще се стабилизира.

Индустрията на недвижимите имоти има ли капацитетът да обслужва търсенето на услуги, свързани със собствеността - от поддръжка на жилищата до отдаването им под наем?

- Това, както посочих по-горе, е един от основните и неразделни фактори, съпътстващи бизнеса. Радвам се, че в годините, след като създадохме нашата компания PropertyManagementBG Ltd., се появиха и други фирми, които налучкват верния пулс на тази материя, а и инвеститорите, основно на национално ниво, осъзнаха абсолютната необходимост от съпътстващите услуги. Все още се чувства недостиг както на хора, така и на законова база за дейността, но на принципа направи си сам този бизнес върви напред и преодолява първоначалното изоставане, което имаше спрямо немалките обеми реализирано строителство.

  прочети повече статии