Цените на жилищата - нагоре или надолу

Какво ще се случи с цените на най-големия сегмент от пазара на недвижими имоти - жилищата през 2011 г.? За някои този въпрос е риторичен, а други продължават да търсят отговор.

Анкета, проведена в сайта за недвижими имоти imot.bg, показва, че нагласите на участниците на пазара са по-скоро за продължаващо поевтиняване. Близо 37% от тях очакват цената на квадратен метър застроена жилищна площ да спадне с над 20%. По-малко песимистично настроени са 25.49% от анкетираните. Според тях понижението ще бъде до 10%. На трето място се нареждат онези, които смятат, че 2011-а ще бъде като 2010 г. - 19.65%. За поскъпване на жилищните имоти, макар и с до 10%, са гласували 11.59%. Най-малък остава делът на тези, които очакват годишен ръст близък до този в периода преди кризата. Техният процент е 6.78.

Дали тези прогнози ще се сбъднат е трудно да се каже, особено на фона на информацията, че през януари 2011 г. сделките с жилищни имоти са се увеличи двойно в сравнение със същия месец на предходната година. „Значителен ръст на продажбите се наблюдава и на месечна база спрямо декември 2010 г. и така януари 2011 г. се нарежда сред най-силните месеци за имотния пазар в София през последните две години и половина", казва Полина Стойкова, оперативен директор на агенция Bulgarian Properties.

В началото на годината интерес имаше към маломерните жилища. Средната цена на гарсониерите беше 48 000 EUR. Двустайните се търгуваха в тесния диапазон от 75 000 до 80 000 EUR. Най-голям беше маржът при луксозните имоти - между 120 000 и 300 000 EUR.

Независимо от добрите данни, които се отчитат на пазара, желанието да се изчака още преди да се пристъпи към покупка, е силно. Кои са основните причини за това?

1. Финансовата и имотна криза. Тя доведе до отлив на клиенти, които купуваха с цел след време да препродадат имота на по-висока цена. Не се знае колко ще продължи кризата, макар да се твърди, че най-лошото вече е отминало.

2. Ограничено финансиране от страна на банките и високи лихви по ипотечните заеми. Едно от израженията на финансовата криза беше поскъпването на заемния капитал. Финансовите институции станаха изключително консервативни при отпускането на ипотечни кредити. Банките до такава степен затегнаха условията, че малко хора биха могли да се класират при получаване на заем.

3. Несигурност за бъдещите доходи. Все по-често се говори, че кризата, която трябваше да ни подмине, оказва сериозни последствия най-вече върху безработицата. Така хората остават без доходи и възможности да обслужват ипотечните си кредити.

4. Повишаване на процента на необслужвани заеми. Липата на сигурни доходи води до ръст на лошите кредити и до придобиване на имоти от страна на банките, макар те да не желаят да стават техни собственици. Голям брой подобни недвижимости биха могли да излязат на пазара, което да спомогне за допълнителен спад на цените.

5. Инвеститорите продават. Купилите имоти преди три-четири години със спекулативна цел вече са реализирали някакви доходи или ги е страх от загуба. Затова са склонни да продадат жилището или къщата си дори на цената, на която са ги купили, за да могат да си върнат задълженията към банката.

6. Увеличава се броят на новопостроените жилища. Бумът в строителния сектор, наблюдаван само преди две години, доведе до реализирането на огромен брой нови проекти. Голяма част от тях се завършват в момента и излизат на пазара. В същото време търсенето е ограничено.

7. Нисък процент на възвръщаемост. При нива от около 4-5% доходност от инвестиции в имоти за големите градове на страната едва ли много предприемачи ще гледат на недвижимостите като на добро вложение. Срочен депозит спокойно би им носил повече доходи в момента.

8. Фалит на фирми. Много предприемачи без опит се впуснаха да строят и е възможно голяма част от тях да фалират. Някои ще се опитат да продават на всякакви цени с цел по-бързо да прекратят бизнеса си.

9. Демографски срив. В дългосрочен план това е сред най-големите заплахи пред пазара на недвижими имоти. Ниската раждаемост, високият процент на емигрантите и застаряващото население показват, че процентът на платежоспособните хора е все по-малък. Към това като се прибави и високият процент на собствени жилища, картината става още по-мрачна.

10. В очакване на спада. Обикновено това, което всички очакват да се случи, става реалност. В момента и продавачи, и купувачи прогнозират понижение на цените. Увеличава се и броят на консултантите и агенциите за недвижими имоти, които прогнозират, че ще станем свидетели на поевтиняване на имотите.

Какво ще се случи на най-големия пазар в страната - София? Миграционните процеси към столицата ще продължат, тъй като там перспективите за добре платена работа са по-добри от тези в другите населени места. „Този приток към София ще държи пазара горещ и ще генерира търсене. Това ще бъдат предимно активни и образовани хора, които предпочитат столицата, защото могат да намерят престижна работа и да получават добро възнаграждение", обяснява Стойкова. Също така, все повече бизнесмени от страната емигрират в столицата и могат да си позволят покупка на имот.

Друг фактор, който макар и косвено влияе на имотния пазар, е случващото се на Фондовата борса. От началото на годината оборотът се е повишил с 15% и възходящия тренд продължава. „Доколкото по принцип се приема, че борсата е индикатор за бъдещето и на другите сектори от икономиката, можем да направим заключение, че тенденциите са позитивни и има вероятност да се увеличи куражът на купувачите на имоти в София, които отлагаха покупките през последните две години", допълват от Bulgarian Properties.

Разгледайте нашите ИМОТИ НА ИЗГОДНИ ЦЕНИ

  прочети повече статии