Пазарът на земеделска земя е сред малкото, които ще приключат годината с ръст на цените

Тази година част от нивите около Бяла за първи път бяха изорани и засети. Гледката прави впечатление на всеки, минаващ по прословутите завои на пътя между Варна и Бургас, защото доскоро земите наоколо не се обработваха. Собствениците чакаха инвеститори, които да купят имотите и да вдигнат на тях ваканционни селища, голф игрища, увеселителни паркове или каквото друго пожелаят. Пазар за подобни проекти обаче вече няма. Затова инвеститор, окрупнил голям терен в района, го е дал под аренда в очакване на по-добри времена. Случващото се край морето далеч не е прецедент, а илюстрация на реална тенденция – насочване на значителни капитали към земеделска земя. Причините са различни – растящото търсене на храни и биогорива в световен мащаб, европейските субсидии, силните години за производството на зърно, стабилизирането на арендния пазар и все още ниските цени на обработваемите площи в България. И не на последно място – все по-осезаемата липса на инвестиционни алтернативи, която върна земята (не само на нашия пазар) в ролята на класически актив убежище в кризата.

Цената на суровината
След две години застой пазарът на земеделска земя се върна към живот. От началото на годината търсенето на обработваеми площи в страната осезаемо нараства, а оттам - и цените, и броят на сделките. Данните на Агенцията по вписванията показват, че през първото полугодие са сключени 27% повече сделки с имоти, като голяма част от този ръст се дължи именно на продажбите на земеделска земя. В същото време Българската асоциация на собствениците на земеделска земя (БАСЗЗ) отчете, че спрямо миналата година цените на обработваемите площи са се повишили средно със 7 до 15%, а прогнозите са за траен, но умерен ръст.
Като основна причина за това раздвижване анализаторите посочват растящия недостиг на суровини, включително на земеделска продукция, в световен мащаб.
Според доклад на Световната банка, ако населението в света се увеличи с 40%, търсенето на земеделски продукти ще нарасне със 70%. В това число влизат не само храни, но и суровини за производството на биогорива. Ефектът от това потребление е глобална тенденция към поскъпване на тези ресурси и в крайна сметка нарастващ интерес към земеделската земя, на която се гледа като на ограничен и все по-ценен актив. Към това трябва да се добави и ефектът от печатането на пари в големите световни икономики, което води до обезценка на валутите и оскъпява нещата, които не могат да се напечатат, а именно суровини и земя. Според Добрил Генчев, съуправител на агенция за земеделска земя "Фармленд", това е причината инвеститорите да бягат от финансовите инструменти и да залагат все повече на активи, които са сравнително защитени от ефекта на валутните войни.На българския пазар на земя обаче се отразиха и регионални фактори като забраната за износ на пшеница от Русия миналото лято, която доведе до дефицит на зърно в Черноморския регион. От това спечелиха основно производителите в България, Румъния и Молдова, които компенсираха недостига и в крайна сметка направиха много добри печалби от продукцията си. А част от тези средства по традиция отиват за покупка на земеделска земя.И не на последно място – европейските директни плащания, които се отпускат на единица площ и на практика обезпечават годишната рента за обработваната земя. "Земеделската политика на ЕС е много активна и в момента 2/3 от еврофондовете са насочени към този отрасъл. От това печелят не само производителите, които със субсидиите покриват задълженията си по арендните договори, но и собствениците на земята, които имат гарантиран приход от нея. А когато хората знаят, че доходът им е сигурен, са готови да купуват", обяснява управителят на агенция "Явлена" Страхил Иванов. По думите му в момента срокът за откупуване на инвестиция в земеделска земя с прихода от ренти е 10-15 години, което е добър показател на пазара на имоти. Потенциалът за покачване на продажните цени също е силен, още повече че пазарът тръгва от ниска база. Въпреки това засега земята остава встрани от полезрението на масовия инвеститор.

Кой купува
Макар и на пръв поглед примамлива инвестиция, земеделската земя е сложен за покупка и рисков за управление актив. Брокерите поясняват, че цената й зависи не само от размера на парцела, категорията и района, но и от размера на землището и процента обработваеми площи в него. "По правило са предпочитани землища с повече арендатори, тъй като това създава по-голяма конкуренция при отдаване на земята за обработка. Така че за успешна сделка трябва да познаваш доста детайлно района и отношенията в него", обобщават от "Бългериан пропертис". Вероятно по тази причина от агенцията уточняват, че въпреки силния първоначален интерес малка част от клиентите им в крайна сметка се решават да инвестират в земеделска земя. Това се потвърждава и от самите участници на пазара, които го определят основно като място за професионални играчи, чиито бизнес е свързан със земеделието. Спекулативният интерес към обработваемата земя бе свързан най-вече с превръщането й в строителна площадка и бързото покачване на цената й, но добрите времена за него отминаха.Като най-активни купувачи в момента посочват земеделските производители. Според председателя на Асоциацията на земеделските производители Ивайло Тодоров става въпрос най-вече за играчи в зърнения сектор. Това е причината най-силен пазар на земя през последните месеци да се отчита именно в районите с такъв тип производство – Североизточна България, както и тези около Плевен и Русе. В Северозападна България сравнително активен е пазарът около Монтана и Враца, където е и т.нар. малка Добруджа. Освен добрите печалби от продажба на зърно стимул за покупки са и растящите ренти, които в по-голямата част от страната вече са между 20 и 30 лв. на декар. "При наличието на такава тенденция има смисъл да се инвестира в повече собствена земя", коментира Ивайло Тодоров. Председателят на БАСЗЗ Борислав Петков също смята, че ползвателите и арендаторите са най-големите купувачи в момента. Според него за разлика от преди те не инвестират толкова в техника, тъй като са разбрали, че земята е основният актив за производство. Освен това доброто управление изисква и дългосрочни дейности като торене и екологични мероприятия, инвестицията в които не се връща при 5-годишни арендни договори. Подобна е ситуацията с напоителните системи – при положение че подобно съоръжение струва между 150 и 300 лв. на декар, няма логика то да се изгражда на земя под наем.Активни на пазара през последните години са и големите винпроми, които се стремят да обезпечат производството си с масиви от лозя. Борислав Петков, който оглавява притежаваното от "Винпром Пещера" дружество "Омега агро инвест", допълни, че отскоро компанията е насочила средства и към разработване на зърнени култури за производство на спирт.Като големи инвеститори в земеделска земя напоследък обаче се очертават и компании, чиято основна дейност е далеч от земеделието. Най-често това са собственици на силно засегнати от кризата сектори като строителството, туризма, издателската дейност, продажби на автомобили, които търсят нови възможности за бизнес.
Някои като "Уинслоу груп" се ориентираха към земеделието още през 2004 г., когато строителният им бизнес процъфтяваше. Към момента "Уинслоу агро фонд" обработва стотици хиляди декари собствена и наета земя в Южна България и е вложил над 2.5 млн. евро в техника и складови бази. Други като вносителя на марката Peugeot "София франс ауто" навлязоха в сектора в разгара на кризата, инвестирайки в земеделие печалбите от основния си бизнес. През 2009 г. компанията регистрира дружеството "Био фарминг", а тази пролет придоби "Агро инвест инженеринг" и "Ломско пиво".

Къде са фондовете
На фона на раздвижването на сделките със земеделска земя обаче остава въпросът къде са инвестиционните фондове, сочени доскоро като най-големия играч на този пазар. Повечето от тях бяха регистрирани около 2005 г. с идеята да инвестират набрания на борсата капитал в окрупняване и управление на земеделски земи. Така, за да натрупат земя, през първите години от дейността си повечето придобиваха по над 100 000 дка годишно, докато през последните две години силно ограничиха инвестициите си. Според Борислав Петков фондовете продължават да купуват обработваеми площи, но успоредно с това влизат и в ролята на продавачи на вече окрупнените от тях земи. В резултат от началото на годината се появи вторичен пазар на земя, на който се предлагат масиви от по 300-500 дка и нагоре в рамките на едно землище. В масовия случай тези парцели са сглобявани от закупените през годините ниви от по 5-10 дка. Цените, на които се продават подобни имоти, обаче си струват усилието – тръгват от 500-600 лв./дка, двойно над средните за пазара в момента.Тази тенденция е видна и в отчетите на един от големите фондове за земеделска земя "Адванс терафонд" АДСИЦ. Според последния от тях през първата половина на годината дружеството е продало общо 40 396 дка земеделска земя при средна цена 595 лв. на декар. От голям купувач допреди две години друг фонд - "Еларг фонд за земеделска земя" АДСИЦ, се превърна в голям продавач като през първата половина на тази година се е разделил с близо 23 000 дка. Така фондовете за земя, които често са обвинявани от земеделските производители за постоянно растящите ренти, в крайна сметка играят и положителна роля за пазара. На практика те правят очакваното от години окрупняване на земята, което улеснява наемането и обработката й, а така в крайна сметка повишава и нейната стойност.
Статистиката също го показва. Ако при връщането на земите през 90-те години средната площ на един парцел е била 4-5 дка, сега 14-те дружества членове на БАСЗЗ притежават портфейли от земеделски земи със 17 дка средна площ на отделните имоти. Според Борислав Петков в единични землища средната площ на парцелите достига и до 50 дка. Самият той смята, че пазарът на окрупнени масиви има сериозен потенциал, тъй като инвестиционният интерес към земеделската земя ще продължава да расте. Засега обаче масовите сделки са на първичния пазар, където преобладават реституирани земи от по няколко декара.

Много или малко
Всеки пазар, който върви нагоре, рано или късно се изправя пред риска от ценови балон. Подобни опасения вече се чуват и за земеделската земя, макар и засега участниците на пазара да ги определят като неоснователни. Според Ивайло Тодоров подобен риск се появява с натрупването на критична маса от сделки. Това обаче няма как да се случи тази година, тъй като фондовете за земя ограничиха покупките си, а земеделските производители купуват избирателно, следвайки правилото продажната цена на декар да се равнява на 10 годишни ренти. Борислав Петков също очаква покачването на цените на земята тази година да остане в рамките на 10-15%. Причината е, че за продажба се предлагат предимно ниви от 5-10 дка, а тяхната цена няма на базата на какво да се покачи стремглаво. "Съветът ми към тези, които искат да инвестират в земя, е да наблюдават големите играчи. Ако те спрат да купуват и започнат да продават, това е знак, че наближава максимумът на цените", коментира Страхил Иванов. И той обаче е на мнение, че пазарът на земеделска земя все още е далеч от подобна ситуация и има сериозен потенциал за нарастване на цените. В интерес на всички е то да се случи постепенно. И огромна част от земята да е засята, но не с пясък и бетон.

Разгледайте нашите оферти за земеделски земи

  прочети повече статии