„Бългериан Пропертис": Изгодната цена е различна за всеки клиент

Най-ясно изразената тенденция на търсене, която е константа, а не периодична, е търсенето на имоти на изгодни цени. Това понятие е различно за различните типове имоти и клиенти от различни националности. Но в същото време се припокрива в бюджети, разделени на няколко категории - до 15 000 евро за селски имоти, между 20 000 и 40 000 евро за ваканционни апартаменти, между 25 000 и 50 000 евро за апартаменти в големите градове (без София и Варна) и между 30 000 и 50 000 и над 100 000 евро за апартаменти в София и Варна. Ако има дефиниция за изгодни имоти, то те спадат в тези ценови диапазони според моментната пазарна картина.

През последните 2 месеца е изявена тенденцията на закупуване на по-евтини жилища в София - между 30 000 и 45 000 евро, като активността при луксозните имоти се забави. За сезонност е вече все по-трудно да се говори, тъй като пазарът е много динамичен и всяка година ни изненадва с нещо. Например през 2011 г. зимният сезон беше много слаб за продажбите в ски курортите, докато продажбите по морето не спряха дори и през зимата. Също така, по отношение на месечната динамика най-силни месеци се очертават да бъдат март, юни и един от есенните месеци (септември, октомври или ноември - всяка година различно). Но през 2011 г. през юни се забави темпото и има лек спад в обема сделки.

Най-активни са пазарите в София и по Южното Черноморие. Пазарът в София е движен изцяло от български купувачи, а този по морето - почти на 100% от руски купувачи. Продажбите в София съставляват около 20% от общия обем реализирани продажби от "Бългериан Пропертис", както и тези по Южното Черноморие. Можем да кажем, че и в двата региона има сериозно покачване (над 50%) на броя продажби спрямо 2010 г. на фона на ръст в броя на продажбите общо за цялата страна от около 10% за първото полугодие на 2011 г. спрямо същия период на 2010 г.

Интерес има и към ремонтирани селски къщи на цени между 25 000 и 50 000 евро, които да са близо до Бургас, Варна, Велико Търново, Стара Загора и София.

Стабилизацията на цените важи както за София и другите големи градове, така и за курортите. Средната цена на сключените в София сделки за второто тримесечие на 2011 г. е 850 евро, като през първото тримесечие на 2011 г. беше 830 евро (слаб ръст от 2,5%). Цените в София през последната година се движат в диапазона 830-870 евро (с изключение на последното тримесечие на 2010 г., когато бяха 930 евро заради преобладаваща активност в по-високия ценови сегмент). На база на офертни цени средната цена на квадратен метър в София се е понижила през второто тримесечие на 2011 г. с 5% спрямо първото тримесечие на годината и е на стойност, която се равнява на края на 2005/началото на 2006 г. - 945 евро. Тоест офертните цени в София все още са по-високи от цените на реално сключените сделки и до сделки се стига след намаления в цените. Все пак тази разлика продължава да се стопява.

Колкото до руските клиенти на нашия пазар, при тях търсенето е насочено най- вече към апартаменти по морето. Тяхното желание е да имат имоти за ваканция с всички удобства, обзаведени, близо до магазини, ресторанти и др. Именно затова и предпочитат уредените, готови и работещи комплекси. Ски курортите за тях не са толкова привлекателни. Може би по-интересни за руските клиенти са спа курортите. Но в тях няма голямо предлагане и то е по-скоро във високия ценови клас, докато руснаците в момента търсят предимно евтини предложения. Селските имоти трудно ги привличат, когато са отдалечени от удобства, с труден достъп, неремонтирани и имат нужда от голям ремонт и много инвестиции.

Основният ценови диапазон, в който руснаците купуват, е между 10 000 и 50 000 евро за различните видове имоти. Най-вече - между 20 000 и 40 000 евро за апартаменти по морето.

По данни на „Бългериан Пропертис" продажбите в района на Южното Черноморие са водещи за ваканционните морски курорти. Причината е в спада на цените и в голямото предлагане. Продават се най-вече имоти с цени под и близки до строителната им себестойност. При препродажби в нередки случаи продавачите са съгласни да се разделят с имота си на цена до 60% по-ниска от цената, на която имотът е бил купен в годините на бума (2006-2008).

Обемът на продажбите нарасна с началото на летния сезон и очакваме интересът към българското Черноморие да се запази стабилен, казват от „Бългериан Пропертис". Обемът на продажбите се е увеличил с около 50% спрямо същия период на 2010 г., а средната цена на сключените сделки за покупка на апартаменти е 31 720 евро за второто тримесечие на 2011 г. Продадените апартаменти са на цени между 450 и 850 евро на кв. м. Най-евтините продадени апартаменти са на цени около 450 евро на кв. м и са в повечето случаи необзаведени, в завършени комплекси далече от плажа. По-близо до плажа (в рамките на 300-500 м) продадените апартаменти са на цени между 480 и 650 евро на кв. м - напълно обзаведени и в работещи комплекси. На цени около 850 евро на кв. м са продадени апартаменти на първа линия на плажа.

Повече от половината сделки са с апартаменти в най-ниската ценова категория, а над 95% от продажбите в района на Слънчев бряг са осъществени с рускоговорящи клиенти. Това показва, че интересът на руснаците се е изместил от традиционно харесвания от тях район на Варна на юг, най-вече поради липсата на ценова гъвкавост на продавачите от района на Варна. Причините за това са разнородни, но най-важната е липсата на толкова масирано презастрояване в този район в сравнение с района на Слънчев бряг. Интересът към курортите по Северното Черноморие остава по-слаб, като продадените ваканционни апартаменти са на цени до 30 000 евро. През изминалите месеци има активизация на покупката на селски къщи близо до морската ни столица, отчитат от компанията.

Прозгноза

Икономическият растеж в България, както и големият спад на цените на имотите от началото на кризата доведе до нарастване на обема на покупко-продажбите. Това е първи положителен сигнал за имотния пазар в България.

Негативни обаче са все още преобладаващите фактори, които влияят върху пазара в краткосрочен план. След първоначален ръст в началото на годината намалява обемът на отпуснатите кредити спрямо 2010 г. Чуждестранните инвестиции продължават да намаляват, както и издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради. Към негативните фактори следва да добавим и общата несигурност за излизането от кризата на страните от ЕС, задълбочаващата се дългова криза, както и цялостното състояние на глобалната икономика.

Прогнозата ни за 2011 г. беше да нараснат обемите от сделки (което вече е факт) и при положително икономическо развитие и сбъдване на прогнозите за ръст от около 3% на икономиката цените на имотите да започнат да нарастват от края на 2011 до пролетта на 2012 години Но като се вземат предвид усложняването на ситуацията с дълговата криза в Европа и по-голямата несигурност около икономическо възстановяване, по-реалистичният сценарий е 2011 г. да завърши с минимален спад на средните цени в рамките на около 2%.

  прочети повече статии