Селска идилия, но не съвсем

Роналд и Айрийн Бланд, британски граждани, пристигат за първи път в България през лятото на 1999 г. Влюбват се в страната и когато се прибират в родната Англия, започват да изучават българската култура, история и обичаи. Впоследствие се влюбват и в цените на имотите, както и във възможността да живеят добре в България само с доходите от пенсиите си. Свързват се с българска агенция за имоти, купуват къща и от четири години живеят спокойно в село Златари, област Ямбол. Вече говорят "малкоу булгарски".

В историята на Роналд и Айрийн всъщност няма нищо необикновено. Толкова е типична, че чак е банална. Всички си спомняме заглавията от рода на "Англичани изкупуват родопско село" или "Ирландци превземат Балкана". Факт обаче е, че именно хората зад тези вече банални истории движеха нагоре цените на имотите в българските села през последните пет години. Досега.

По всичко личи, че в момента и за този сегмент на имотния пазар са настъпили лоши времена - обща тенденция на спад в търсенето, която се наблюдава от началото на 2008 г. Според данните от проучване на пазара, направено от агенцията за имоти Бългериан Пропертис от началото на годината, интересът за покупка на селски къщи в България е намалял с около 40% спрямо същия период на 2007 г.

Както за спада на продажбите на ваканционни апартаменти, и тук обяснението е продължаващата имотна и ипотечна криза в САЩ и Европа, все по-скъпото финансиране и вече по-високите и недотам съблазнителни цени. Както и фактът, че българският пазар загуби основната си група купувачи - британците и ирландците.

Възход и падение

"За съществуването на реален пазар на селски имоти в България може да говорим от началото на 2002 г. Преди това сделките бяха по-скоро рядкост, а стойността на тези имоти, особено в обезлюдените села - нищожна", обяснява Михаил Чобанов, изпълнителен директор на Бългериан Пропертис.

Изключително ниските цени на този тип имоти обаче привлякоха много чуждестранни инвеститори, главно британски, които купуваха къщи в не много добро състояние, инвестираха малка сума за възстановяване и разчитаха на лесна печалба от препродажбата им.

"Голяма част купувачи търсеха своя втори дом в България, място, където да идват със семействата си през ваканциите и да си почиват в една по-различна от тяхната действителност. Другата голяма група бяха хората, които искаха да се преместят да живеят в България след своето пенсиониране", обяснява Чобанов.

"Този пазар преживя осезаем пик през периода 2004-2007 г., като цената на някои имоти се покачи над пет пъти за този период. Сега определено се наблюдава спад в търсенето, но за осезаеми корекции в цените още е рано да се говори", посочва Даниела Коцова от агенция Мирела. Според нея причина за това е недостатъчно добре развитият вторичен пазар на селски имоти в България. "Чужденците и чуждестранните инвеститори се отказват вече от покупката на имот на село и се прехвърлят към райони с по-висока доходност. Предполагам, че са очаквали доста по-голяма печалба от тази, която получиха, или лошата инфраструктура, канализация и липса на медицински персонал ги е отрезвила от романтичната представа за живот в планината", обяснява Коцова.

Към всичко това идва и факта, че западноевропейските банки затегнаха кредитните си условия и вдигнаха лихвите, след като някои от тях претърпяха значителни загуби от световната ипотечна криза. А британските индивидуални инвеститори, купуващи в България, разчитаха именно на ипотечно финансиране за сделките си.

"В периода, когато интересът на чужденците към селски къщи беше силен, много инвеститори, привлечени от възможността за бърза печалба, започнаха проекти по изграждането на комплекси от селски къщи. Много от тези проекти обаче не бяха реализирани, а има и много, които бяха завършени, но не намериха своите купувачи", отбелязва Чобанов.

Как се определя цената

За средна цена на селски имоти, за разлика от жилищните, е почти невъзможно да се говори. Тя варира в зависимост от конкретното село и характеристиките на всеки отделен имот. Офертите за продажба започват от 5 хил. евро за къщи в лошо състояние.

Интересът е насочен основно към два типа къщи - готови за обитаване имоти, които са в по-високата ценова категория, и много евтини къщи, които цялостно се реновират, за да стават за живеене. В първия случай цените на имотите варират от 35 000 до 40 000 евро, а във втория - от 5000 до 15 000. Ремонтираните къщи могат да достигнат цени от 25 000 до 40 000 евро, а за сградите, паметници на културата в добро състояние, горен таван на цената де факто няма. Едни от най-търсените имоти остават къщите среден или евтин сегмент, които впоследствие се преобразяват напълно от новите собственици или поне се ремонтират сериозно. Новото строителство често е по-скъпо от очакванията на купувачите, а къщите във възрожденски стил носят определена специфика на разпределение на помещенията, на стил на обзавеждане и не пасват на масовото търсене.

Близост до популярен курорт или голям град също сериозно влияе на цената, затова и нарастването на цените в различните райони на страната е неравномерно. Най-чувствителен е ръстът в селата, смятани за архитектурни резервати, като Арбанаси и Ковачевица, където и предлагане почти няма. Агенциите отчитат най-силно търсене на селски имоти в районите около големите градове. Наблюденията на посреднически агенции сочат, че част от чуждестранните купувачи например се ориентират към райони на около 60-70 км от Варна или Бургас, тъй като животът в Балкана там може да се комбинира с бърз достъп до морето. С особена популярност се ползват също зоните около Тетевен, Ловеч, Сливен, Смолян и Чепеларе. Друг особено атрактивен район е Велико Търново. Наблюденията на посредническите агенции сочат, че българите купуват вили в села, намиращи се на не повече от 50 километра от населеното място, в което живеят и работят, като водещ при избора е бързият достъп с кола през уикенда. От агенция "Адрес" пък отчитат увеличение на покупките на къщи в околните на столицата села с цел постоянно пребиваване.

Понякога фактор за по-високата цена на аналогични имоти в едно населено място може да е и само наличието на по-добра гледка, както и съседите. "За чужденците е от изключителна важност в даденото населено място да има поне един техен сънародник и понякога това е ключово при избора", обяснява Михаил Чобанов.

Парцелите за построяване на къща са доста търсен тип имот, но за тях купувачите са особено чувствителни относно цената, местоположението, комуникациите им и параметрите на застрояване, което прави тази категория имоти доста сложна. Различно е, когато се търси парцел за инвестиция и такъв за построяване на къща.

Кой купува и къде

Все още интересът на българите към покупката на селски имоти е слаб. Силен обаче е интересът на българите към почивка в селски райони и екотуризъм, което неминуемо ще доведе до засилен интерес и към закупуване на имоти на тези места в следващите няколко години. Все повече заможни българи се сдобиват със селски къщи. Това са най-често хората, които живеят в големите градове и които купуват къщи в близки села с цел да избягат от шумотевицата на града, в който живеят, пък било то и само за уикенда. Българите, които купуват с цел създаване на ваканционен дом на село са доста взискателни и инвестират единствено в села, които са уникални и с неповторима природа. По думите на Тихомир Тошев, изпълнителен директор на "Кредит център", обикновено финансирането на такава покупка става с голям процент самоучастие, а банките в повечето случаи отказват ипотечни кредити на имоти в селата.

Чужденците, купуващи имоти в непопулярни и нетуристически селски райони, допринесоха за тяхната популяризация и в един момент като че ли всички осъзнаха, че във всички райони на България има страхотни места, красива природа и условия за почивка и отдих, като определящ фактор за покупката стана цената на имота и конкретните му характеристики. Без преувеличение може да се каже, че в България има по нещо за всеки независимо от бюджета.

Българите имат по-различни изисквания към селските имоти - те все още предпочитат имоти в селата, които се намират близо до Черноморието. Голямо е търсенето и в селата, разположени в близост до зимните ни курорти, както и към популярни села в планински райони. Предпочитат се и села с по-развита инфраструктура, добри комуникации, в близост до големи градове.

Идеалният вариант за купувачите е къщите да са евтини, но и да са в добро състояние и да не изискват тотален ремонт. Такива оферти обаче не са много често срещани. Преди години купувачите предпочитаха евтините къщи, дори и в лошо състояние, но в опитите да ги ремонтират хората разбраха, че това е доста сложна и скъпа задача. Напоследък се забелязва търсене на ремонтирани и обновени вече къщи - този тип имоти се продават много бързо, особено ако са и на разумни цени.

Всъщност това и е основното предимство на имотите в българските села - до голяма степен те продължават да са "евтини".


Разгледайте нашите оферти на селски къщи

Къща на село – всеки жител на големите градове ще притежава такава максимум до 5 години
  прочети повече статии