С MALLко закъснение

Датата е 15 юли, а годината - 2008. Върху единствения незастроен терен, заключен между столичните булеварди "България" и "Тодор Каблешков", се е събрала многоцветна група хора. Най-централното място е отредено за четирима костюмирани мъже, въоръжени със сребърни лопати. Поводът за събирането е официалния старт на строителството на мащабен бизнес комплекс, състоящ се от търговски център и офиси. Буквално няколко часа след като церемонията е приключила, паркираните на терена багери, които преди това са участвали в танцов спектакъл, започват да копаят основите.

Няколко седмици по-късно обаче и машините, и строителите изчезват. Така до средата на този януари, когато след повече от двегодишно прекъсване на терена отново се появиха работници. Този път без церемония, журналисти и сребърни лопати. Затова пък по всичко личи, че макар и с известно закъснение от първоначално предвиденото, сега проектът ще бъде довършен. Според новия график търговският център трябва да е готов след 2 години. Конкретни срокове за останалата част от проекта засега няма. Компаниите инвеститори - LSProperty и Salamanca Capital, в момента обмислят идеята предназначението й да бъде променено от офиси на жилища.

История на паузата
Всъщност това е третият път, когато инвеститорите променят крайния срок за завършване на проекта. Идеята за реализирането му беше обявена за пръв път през 2006 г., а срокът, който беше посочен за изграждането, тогава беше 2009 г. Според информация от близки до реализацията на комплекса източници първоначалната причина за забавянето е оказалото се по-трудно от предвиденото набавяне на всички необходими за започване на изграждането разрешителни.

Впоследствие, макар и плахо, икономическата криза започва да се усеща и в България. Така, от една страна, за да получат максимално изгоден кредит, и от друга - да минимализират финансовия си риск, инвеститорите започват да отдават площи в комплекса, преди да е направена първата копка. С развитието на кризата обаче това не се оказва толкова лесно. А същевременно подсигурените наематели стават задължително изискване за финансиращите институции, и то при условие че предприемачите вече имат поне 30% от необходимата за строителството сума.

Макар и по-трудно и бавно, проектът привлича интереса на потенциалните си наематели. Най-вече заради факта, че през 2008 г. е единственият търговски център в близост до едни от най-престижните жилищни райони, а същевременно има лесен достъп до центъра на столицата. Така, преди да започне изграждането, онова със сребърните лопати, вече има подписани договори с ключови търговци, като например френската верига за бързооборотни стоки Carrefour. Впоследствие дори се намира купувач за офисната кула. След дълги преговори през 2008 г. инвеститорите сключват предварителен договор за продажбата й с гръцката Пиреос банк. Договорената сума е близо 50 млн. евро. Към края на същата година обаче купувачът се отказва, дори с цената на значителна неустойка, която плати на продавача.

И тук идва повратният момент в историята на мола. На принципа "нямаш купувач - нямаш кредит" за офис частта финансиращата банка настоява да се предоговорят условията на заема. В случая това е Уникредит Булбанк. За съжаление на инвеститорите моментът съвпада с рязкото поскъпване на финансовия ресурс и максималната предпазливост на банките да го раздават.

Близки до преговорите източници разказват, че в самото начало се е обсъждало банката да финансира само строителството на търговския център. Инвеститорите обаче настоявали, че вече имат сключен договор и за офис кулата към проекта. В крайна сметка и след проточили се разговори е постигнат консенсус офисите да отпаднат.

По думите на Майлс Самърфийлд, изпълнителен директор на LSProperty, те все още не са се отказали от реализацията им. "В момента водим преговори с няколко банки за финансирането на втория етап на проекта, като свърхпредлагането на пазара на офиси ни кара да се замислим дали да не променим предназначението му за жилища. Според нас на пазара все още има глад за качествени апартаменти, а и районът е харесван", обясни Самърфийлд. И допълни, че друга причина да обмислят този вариант е, че от продажбите на жилища компанията ще може по-бързо да си върне вложените средства в сравнение с отдаването на офиси под наем. Окончателно решение засега обаче няма.

Строител с милиони
Колкото и странно да звучи на фона на кризата в строителния сектор, една от основните причини за забавянето на проекта е намирането на компания, която да го изгради. Не че липсват желаещи или пък такива с достатъчно опит и необходимата техника да го направят. Затруднението идва от това, че според договорените условия с банката компанията трябва да има международен опит и да предостави банкова гаранция в размер на 15% от стойността, за която обещава да довърши мола. С тази сума строителят трябва за своя сметка да покрие евентуалното поскъпване на изграждането. Без значение дали то е резултат от повишените цени на някои от основните материали или от грешки на проектантите. В допълнение строителната компания трябва да предостави и гаранция за добро изпълнение в размер на 10% от стойността на договора.

Въпреки тежките условия се намират няколко желаещи да строят обекта. Инвеститорите провеждат търг, на който най-ниска цена предлага белгийската компания Cordeel Invest. Източници, пожелали анонимност, разказаха, че за строителството на мола ще бъдат похарчени 100 млн. евро. От компаниите инвеститори отказаха да назоват конкретната сума с аргумента, че в договорите им както с банката, така и с изпълнителя, това се третира за конфиденциална информация. Добрата новина за инвеститорите според информация на "Капитал" е, че след провеждане на търга и благодарение на кризата в сектора цената само на търговския център е намалена с близо 20 млн. евро в сравнение с предвидените през лятото на 2008 г.

Строителството ще се реализира чрез българското поделение на белгийската компания. Опитът им досега в страната е основно в изграждането на логистични бази и производствени предприятия. Тяхно дело например са магазинът на веригата за мебели "Айко" в Бургас и модернизирането на металургичното предприятие в Пирдоп. По думите на управителя на компанията в България Иво Трингов затова и за мола ще наемат и други фирми - като подизпълнители на различните типове дейности.

Третата вълна
С по-ниската цена за изграждане на мола обаче добрите новини за инвеститорите се изчерпват. За разлика от времето, когато беше направена първата копка, сега Bulgaria Mall не е единственият проект в района. Преките му конкуренти в битката за клиентите, живеещи и работещи в южните райони на столицата, вече са два.

От няколко месеца активно се работи по строителството на Paradise Center, който ще се намира в карето между булевард "Черни връх", ул. "Сребърна" и ул. "Филип Кутев. Още при започването му руските инвеститори от компанията "Булфелд" коментираха, че разчитат на поток от клиенти, който ще идва по продължението на булевард "Тодор Каблешков". То трябва да е готово през 2012 г. и ще минава точно покрай проекта им. В същото време те вярват, че обектът им ще бъде предпочитан заради по-голямото разнообразие от атракциони. Освен вече стандартните кино и боулинг зали инвеститорите са предвидили и изграждането на скоростно влакче, което ще се намира на покрива на сградата. Пак там да бъде изграден и малък амфитеатър, където да се провеждат различни събития като концерти или ревюта.

Другият пряк конкурент на Bulgaria Mall в южната част на София е South Ring Mall. Строителството му предстои да започне тази година, а инвеститор е българското дружество на гръцкия корабен магнат Йоанис Кустас - "Данаос девелопмент". Той ще се намира на софийския околовръстен път, непосредствено до вече изграждащия се магазин на шведската верига за мебели IKEA. И той според обявените планове трябва да е готов след около 2 години.

Според Майлс Самърфийлд основното предимство на проекта им е, че вече имат подписани договори за наем на близо 50% от помещения в него. И макар че са договаряни преди повече от две години, засега търговците не се отказвали от тях. Според информация на "Капитал" обаче по-скоро причината за това е, че наемателите са решили да отложат решението дали да отворят магазините си за момента, в който откриването наближи.

Междувременно в предстоящата битката за клиенти и наематели не трябва да се изключват и вече построените 5 мола и изграждащият се Mega Mall в квартал "Люлин". И така третата вълна на моловете се задава през 2012 г. Или весело погледнато, в края на годината ще видим дали маите са познали. Поне за софийските молове.

  прочети повече статии