До 40% незаети офис площи

Два са основните проблеми на българския пазар на офис площи. Първият е, че той се разви единствено в столицата и вторият - количеството на свободните площи до края на годината може да достигне 40%.

Защо се стигна дотук?
В по-големите градове на страната офис сегментът не се разви, тъй като по време на възхода на пазара, предприемачите се насочиха изключително към София като градът, в който се е концентрирал бизнеса. Липсата на инфраструктура също накара и малкото предприемачи, решили да опитат да построят офис сграда в Бургас, Пловдив, Русе, Велико Търново или друг голям български град, да се откажат.

Причините за увеличаващото се количество свободни офис помещения също са няколко.
1. В края на 2010 г. бяха пуснати в експлоатация много нови площи и то на проекти, чиято реализация е започната преди две-три години, т.е. след началото на кризата. Това доведе до увеличаване предлагането на офиси.
2. През последните две-три години се наблюдава оптимизация на офис пространството.
3. Кризата е другия фактор за наемането на по-малко офиси. Фирмата няма достатъчно клиенти, печалбите не са високи и не й трябват много площи.
4. Търсенето на офиси в София на годишна база в добрите времена беше на 200 000-220 000 кв.м. В момента не е повече от 80 000-90 000 кв.м на година. Това също води до увеличаване количеството на незаетите офиси.
5. Част от договорите, които са сключени преди началото на кризата, тази година изтичат. Повечето компании използват това като напускат по-големите и наемат по-малки помещения.

Коя е печелившата страна?
Голямото количество свободни офис площи се отразява негативно на развитието на сегмента, но въпреки това има печеливши. Това са наемателите. Предлагат се достатъчно офис площи на добра цена. Клиентите са в изгодна позиция да намерят много по-добър офис, отколкото досега и то на два пъти по-ниска цена в нова сграда с добра локация. Наемодателите, от своя страна, са много по-гъвкави no отношение на договарянето на условията. Пример е т.нар. step rent - no-нисък наем през първите години, който постепенно се увеличава. Ако първите 12 месеца от договора наемът е 4 EUR/кв.м, през втората и третата година той се увеличава съответно на 5 EUR/кв.м и 6 EUR/кв.м. Плюс за наемателя е и наличието на по-дълги гратисни периоди. При големите площи те могат да достигнат до половин година. Друго предимство е, че наемодателите вече са склонни да поемат като разход дори преграждането на помещения, при условие клиентът да сключи договор с по-дълъг непрекъсваем срок. Това е много важно за собственика, защото по този начин има гарантиран наемател.

Помага ли релокацията?
До началото на кризата подобен процес се отразяваше благоприятно на пазара на офис площи. Инвестициите се увеличаваха, икономиката вървеше нагоре, безработицата намаляваше, компаниите се разрастваха, респективно бяха необходими и по-големи офиси. Последните три години картината се промени на 180 градуса. През първите една-две години от кризата се наблюдаваше тенденция фирмите да напускат големите офис площи и да наемат по-малки на по-ниска цена. От началото на 2012 г. се наблюдава малка, но благоприятна промяна. Компаниите или наемат по-голям офис за досегашния бюджет, или същите като площ помещения, но на по-ниска цена. Разбира се, релокацията зависи не само от финансовите параметри, но и от конкретните нужди на компанията.

Трябва да се отбележи, че при днешната обстановка преместването от един в друг офис е овързано с дву- или тригодишен непрекъсваем договор. В днешната ситуация наемодателите не могат да си позволят да дадат офис, примерно за една година, с пълно оборудване, изградени преградни стени, конферентни зали. Това са допълнителни вложения, чиято възвръщаемост може да се гарантира именно с дългосрочен непрекъсваем договор.

Има ли офис пазар в страната?
За съжаление, 6 периода преди кризата този сегмент не успя да се развие. След столицата, Варна се опита да се включи активно. „За да се развие пазарът на офис площи в по-големите градове на страната е много важен факторът „Транспорт", обяснява Антон Славчев, мениджър „Офис и логистични площи" в Colliers. Ако централата на дадена компания е в Брюксел, а иска да има офис в Бургас, служителите трябва първо да дойдат до София и ако няма полет до този морски град да пътуват няколко часа с кола.

Къде сме ние?
Разглеждайки офис пазара в България е добре да го съпоставим с този в държави от Източна Европа. От гледна точка на предприемачите страната ни по-скоро може да се причисли към пазари като Сърбия и Хърватска, отколкото към Румъния и Унгария. Изследване проведено от консултантската компания Colliers International показва, че процентът на свободни офис площи в София е 26%. В Белград и Букурещ е съответно 27% и 18%, а в Загреб - 9%. За сравнение в големите западноевропейски градове той се движи между 7% и 10%, като изключение прави Амстердам с 18%.
Друг показател за сравнение са съществуващите офис площи. „В София те са 1 600 000 кв.м. Същото е и количеството в Букурещ - столица с население два пъти голяма от нашата. Това показва, че сме построили малко повече площи, отколкото икономиката ни има нужда днес", казва Славчев.

Защо се строят нови офис сгради след началото на кризата?
Отговорът на този въпрос трябва да започнем с уточнението, че вложението в недвижими имоти е алтернативен начин на инвестиция, както са например акциите и облигациите. Някои предприемачи диверсифицират риска като влагат част от средствата си в недвижимости. Други решават, че ако започнат сега да реализират нов офис проект ще спечелят след време. Очевидно българите сме шампиони по развитие на подобни проекти, защото към момента се изграждат близо 400 000 кв.м. За сравнение в румънската столица те са 135 00 кв.м. В Париж се строят офис площи, колкото в София.

Какво ще се случи до края на годината?
Очакват се на пазара да излязат нови 100 000 кв.м, основно в София. Това се случва в период, когато икономиката не отчита ръст или ако има такъв, то той е малък. При проектите с добра концепция наемните нива ще останат стабилни. При лошо позиционираните сгради, наличието на нови 100 000 кв.м ще упражнят върху наемите допълнителен натиск надолу.

  прочети повече статии