Контакти Контакти
0
Здравейте,
Любими имоти (0)
Запазени търсения
Избрани за Вас
Известия
Абонаменти
Настройки
Изход
Затвори

Преглед на имотния пазар в България за десетилетието 2000-2010 г.

2011-03-23   |  Полина Стойкова, Оперативен директор на BULGARIAN PROPERTIES

С приключването на първото десетилетие от новия век, което постави и началото на съществуването на съвременен имотен пазар в България, ние от BULGARIAN PROPERTIES решихме да се обърнем назад и да направим обзор, систематизация и равносметка на наличните данни за имотите в България през последните десет години.

Бяхме свидетели на едно много динамично за имотния сектор в България десетилетие, което донесе драстично нарастване на цените и обемите от сделки, както и активността в строителството, последвано от рязък спад през последните 2 години.

За база на настоящото изследване ползвахме данните на Националния статистически институт (НСИ) като най-изчерпателна съществуваща статистика за цените на имотите. Тази информация касае само жилищните имоти – апартаменти в областните градове на страната и макар да не включва ваканционни имоти, селски къщи, земя и търговски имоти, е достатъчно обхватна, за да покаже основните пазарни тенденции и насоки за развитие на пазара. Данните за жилищния фонд и за издадените разрешителни за строеж също са от НСИ, а данните за обемите от продажби са от Агенцията по вписванията. Всички изчисления, преобразуване на данни и графики са направени от отдел «Пазарни анализи и прогнози» на BULGARIAN PROPERTIES.

Основни акценти от анализа:

• Натрупан номинален ръст на средните цени на апартаментите в областните градове за последните 10 години – 201.66%; за София и Варна ръстовете са 171.13% и 237.53% съответно;
• Натрупан номинален спад на цените от пиковите им стойности през 3-то тримесечие на 2008 г. до последно тримесечие на 2010 г. – 33.31% средно за страната; за София – 36.6%;
• Натрупан реален ръст (след отчитане на инфлация) на цените на апартаментите в областните градове за последните 10 години + 68.76%; за София и Варна ръстовете са 51.68% и 88.83% съответно;
• Натрупан реален спад (след отчитане на инфлация) от пиковите стойности през 3-то тримесечие на 2008 до последно тримесечие на 2010 г. – 36.6%; за София – 39.7%;
• Средногодишно нарастване на цените на апартаментите в страната за изминалите 10 години +11.65%; за София и Варна +10.48% и +12.95% съответно;
• Спад на обемите на продажби на имоти в областните с 45% от пика им през 2007 г.;
• Спад в издадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради от пика им през 2007 г. с 56%.
• 3.94% ръст в броя на жилищата в градовете за периода 2004 – 2009 г.; в гр. София ръстът е 2.59%, в гр. Варна е 7.72%.

I. Средни цени и ръст на цените на апартаментите през годините

- номинален ръст

За периода 2000-2008 г. цените на апартаментите непрекъснато нарастваха, като пикът беше достигнат през 3-тото тримесечие на 2008 г., след което последва рязък спад в обемите на сделките, последван от спад в цените на имотите през следващите 2 години. Най-високи цените на апартаментите бяха достигнати в София и Варна, като във Варна спадът беше по-плавен, но към момента цените на кв.м. в двата най-големи града в България са почти еднакви – средната цена на кв.м. за 2010 г. в София (1568.81) е само с 11 лв. по-ниска от тази във Варна – 1579.03 лв. Натрупаният номинален спад в цените на имотите от пиковите им стойности през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. 33.31% средно за страната, като за София този процент е 36.6%.

Средните цени на апартаментите в страната са отбелязали номинален ръст от 201.66% за последните 10 години. Средногодишно нарастване на цените на апартаментите в страната за изминалите 10 години е 11.65%, което показва, че дори и след големия спад в цените от последните 2 години, инвестицията в жилишен имот в дългосрочен план е стабилна инвестиция. Важно е да се определи в кой момент от развитието на цикъла на пазара да се купи имот, колко време да се държи преди продажбата и да бъде ликвиден, а ликвидни са качествените имоти и съответно инвестицията в такива имоти е най-добра.

Лидер по ръст на цените сред най-големите градове в страната е Варна – 237.52%, София е с ръст под средния за страната – 171.13%. Средногодишното нарастване на цените на апартаментите в София и Варна е 10.48% и 12.95% съответно.

С най-голям ръст на цените за последните 10 г. са следните градове:

• Силистра – 330.94%
• Търговище – 310.48%
Кърджали – 309.28%

Обяснение за огромния ръст в тези градове трябва да се търси в това, че цените на имотите там са с много по-ниска база през 2000 г. – от около 150 лв. на кв.м. и през следващите години те компенсират с по-голямо нарастване, за да догонят общите ценови нива в страната.

- реален ръст на цените

Когато говорим за нарастване на цените следва да отчетем и инфлацията. Затова дефлираме текущите цени на имотите с хармонизирания индекс на потребителските цени (ХИПЦ), за да проследим реалното нарастване на цените на имотите. Ето как изглеждат данните след отчитане на инфлацията.

Цените на апартаментите общо за страната са се повишили с 68.76% за периода 2000 – 2010 г. Дори и след спада в цените имаме положително реално нарастване на техните стойности.

Най-голям реален ръст има във Варна – 88.83%, а за София ръстът е 51.68%. Натрупаният реален спад на цените след отчитане на инфлация от пика през 3-тото тримесечие на 2008 г. до последното тримесечие на 2010 г. е 36.6% средно за страната, а за София – 39.7%.

Годишното нарастване на цените на апартаментите в областните градове общо за страната през последните 10 години

От нулев ръст в началото на десетилетието (и дори спад в реално изражение след отчитане на инфлацията) от 2003 г. започва двуцифрен ръст на цените на годишна база, който достига най-висока стойност през 2004 г. – 47.48% номинално и 38.94% след отчитане на инфлацията. През 2005 г. ръстът продължава да бъде значителен, а през 2006 г. се забавя до 14.7% номинално и 6.78% след инфлация. Т.е. през 2006 г. имаме забавяне на растежа на цените на апартаментите (растежът все още е положителен, но е с по-бавни темпове от предходните 2 години). Следват 2007 и 2008 г., в които номиналният ръст на цените се връща до нива от над 20% - 28.91% и 24.95% съответно за 2007 и 2008 г. През 2008 г. инфлацията измерена с ХИПЦ е доста висока (11.95%) и реалният ръст на цените всъщност е само 11.61%.

Следват 2 години на спад – с около 22% и 10% номинално за 2009 и 2010 г. съответно. Реалният спад на цените на апартаментите след отчитане на инфлацията за тези 2 години е 23.26% и 12.75% съответно. Т.е. макар и спадът в цените да забави темп през 2010 г., все още растежът на цените се намира в отрицателната част на графиката. Ясно се вижда тенденцията на клонене към 0 и излизане от отрицателен в положителен ръст, който нашата компания прогнозира да започне от края на настоящата 2011 г. при липса на икономически сътресения и позитивно развитие на икономиката.

Най-бързо през 2009 г. на низходящите пазарни тенденции реагираха цените на апартаментите в София, докато цените във Варна и Бургас тогава спаднаха с над 10 процентни пункта по-малко от тези в София. След това обаче през 2010 г. цените в София се стабилизираха и спаднаха на годишна база с 10.11%, а цените във Варна и Бургас – с 13.06% и 18.76% съответно. Това показва, че пазарът на имоти в София е много по-гъвкав и зрял и задава тенденциите, които после следват в другите градове с известно закъснение.

Тримесечен ръст на цените на имотите

Спрямо предходното тримесечие през 2010 г. спадовете вече са в рамките на до 5%, като цените на апартаментите в София дори успяват да отбележат нулева и положителна стойност на нарастване през 2-рото и 3-тото тримесечие на 2010 г.

На база сравнение със същото тримесечие на предходната година също виждаме тенденция на отшумяване на спада в цените от третото тримесечие на 2010 г. насам, като цените на апартаментите в София отново показват най-малък спад в сравнение с общите цени за страната и Варна.

II. Обеми продажби на имоти в областните градове

Обемите от продажби са изключително важен индикатор за тенденциите на имотния пазар, който дава ранни сигнали за предстоящо отслабване или засилване на пазара, а от там и на цените на имотите. Най-много продажби са реализирани през 2007 г., след което обемите от продажби през 2008 г. спадат с 5.34% спрямо пика през 2007; през 2009 г. спадът на годишна база е 37.16%, а през 2010 г. спадът в реализираните продажби в областните градове се забавя до -7.15%. Натрупаният спад в обемите на продажбите в областните градове спрямо пика през 2007 г. е 45%. Т.е. от една страна имаме спад на обемите на продажби с 45% от пика им през 2007 г., а от друга – натрупан реален спад на цените на апартаментите в обастните градове от пика им през 2008 г. до 2010 г. 36.6%. Тези данни показват пряката връзка между обемите от продажби и цените на имотите и това, че първо обемите реагират на промяна в пазарните тендеции и чак след това цените. През 2011 г. очакваме обемите да започнат да нарастват, което ще бъде един от първите индикатори за излизане на пазара от кризата.

Авторски права: 2011 г. Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2011 г.


Сподели
Aпартаменти „до ключ“ до ски зона Ястребец!
Изберете между едностайни, двустайни и тристайни жилища с отлична локация в сърцето на Боровец! Отлична възможност да придобиете ваканционен имот част от популярен комплекс и да се наслаждавате целогодишно на място за отдих! Без комисионна!
Вижте още
Поверете ни маркетинга и продажбите на ваш обект ново строителство!
BULGARIAN PROPERTIES е лидер в продажбата на имоти ново строителство с милиони кв.м. реализирани продажби на сгради и комплекси в жилищния и ваканционния сегмент. Възползвайте се от нашия опит и доказан успех!
Свържете се с нас в най-ранен етап, за да можем да ви съдействаме максимално много. Обадете ни се на 0886 033 033.
Вижте още

Още Новини

последни новини
Първа копка на Lux building 6 - сграда в Малинова долина до НСА

Жилище в чисто нов квартал само със сгради ново строителство, с налични всякакви ежедневни удобства, е отличен избор за всеки! Добавената стойност тук е отличният потенциал за отдаване под наем заради близостта на Студентски град. Такива възможности дава кв. Малинова долина.

Само преди няколко дни там бе направена първа копка на модерна жилищна сграда с апартаменти с ...

15 Септември, 2022
Медиите за нас
Investor.bg: Селските имоти у нас не спират да поскъпват от началото на пандемията

Пандемията възроди интереса към селските къщи у нас през 2020 и 2021 г., тъй като за много работещи от разстояние хора те се превърнаха в идеална възможност за бягство от града и за живот на по-голяма площ и по-близо до природата. Тенденцията все повече хора от града да се насочват към селата обаче се запазва и през 2022 г. въпреки относителното затихване на COVID-19, макар че през в...

12 Септември, 2022
Медиите за нас
Полина Стойкова пред сп. Мениджър за тенденциите на имотния пазар

Изпълнителният директор на BULGARIAN PROPERTIES Полина Стойкова беше поканена от списание "Мениджър" в качеството си на един от най-изявените имотни експерти и анализатори да направи авторска статия за тенденциите на имотния пазар за специалното издание "Строителство и инвестиции 2022". Вижте какво сподели тя за читателите на авторитетното бизнес издание:

През първите шест месеца от...

08 Септември, 2022
Фирмени
Брокери на месец септември 2022

Посрещаме септември и последните 4 месеца от тази година с активен имотен пазар в цялата страна, което е видно от резултатите в месечната ни класация.

Използвахме летните месеци, за да намерим за вас повече и по-разнообразни имоти, които да отговорят на голямото търсене.

В резултат можем да се похвалим с един силен месец август, един от най-силните месеци за жилищн...

02 Септември, 2022

Изпратете запитване