Могат ли продавачите да искат всяка цена за своя имот?

През последните години силната конкуренция между купувачите и непрекъснатото повишаване на цените създадоха усещането, че почти всеки имот може да бъде продаден скъпо. Собствениците често определяха офертите си според най-високите цени в квартала, добавяйки и очакване за бъдещо поскъпване. В условията на активно търсене тази стратегия нерядко намираше пазарна подкрепа.

Днес обаче ситуацията е различна. Купувачите продължават да разполагат с достъп до банково финансиране, но при достигнатите ценови равнища все по-внимателно преценяват какво получават срещу парите си. А когато търсенето става по-селективно, разликата между цената, която собственикът иска, и тази, която купувачът е готов да плати, придобива все по-голямо значение.

Цените продължават нагоре, но темпът се успокоява

Последните данни на BULGARIAN PROPERTIES за третото тримесечие на 2026 г. показват, че поскъпването на жилищата продължава, но в повечето големи градове тримесечните увеличения са с по-умерени темпове.

В София средната цена на апартаментите достига 2630 евро/кв.м, което представлява увеличение от 16% спрямо година по-рано, като на тримесечна база ръстът е едва 2%.
Подобна е тенденцията във Варна, където средната цена достига 2018 евро/кв.м при годишно поскъпване от 12.7% и тримесечен ръст от 1.6%. В Пловдив цените са средно 1608 евро/кв.м, с 12.6% над миналогодишното равнище, но само с 2% над предходното тримесечие.

По-динамичен остава пазарът в Бургас. Там средните цени достигат 1863 евро/кв.м, като увеличението е 21.5% на годишна и 4.7% на тримесечна база.

Разликите между отделните пазари остават съществени. В Стара Загора годишното поскъпване достига 22.4%, в Русе е 15.3%, а във Велико Търново – 16.9%.

Това показва, че пазарът продължава да се движи нагоре, но темпът не е еднакъв навсякъде. В редица градове повишенията в рамките на последните три месеца са относително ограничени, докато годишните стойности все още отразяват натрупаното поскъпване през предходните тримесечия.

Важно е да се прави разлика между забавяне на растежа и спад на цените. Засега данните на BULGARIAN PROPERTIES не показват масово поевтиняване, а по-скоро постепенно успокояване на динамиката на част от пазарите.





Сделките намаляват, цените продължават да растат

Още по-ясен сигнал за промяната идва от статистиката за пазарната активност. Според Агенцията по вписванията през третото тримесечие на 2026 г. в България са вписани 45 312 продажби на недвижими имоти, при 58 184 година по-рано. Това е спад от над 22% на годишна база. Намалението се наблюдава и в основните градски пазари. В София вписаните продажби се свиват с 21.2%, в Пловдив с 23.9%, във Варна с 26.3%, а в Бургас с 14.3%.

Показателно е, че активността е по-слаба не само спрямо изключително силната 2025 г. През третото тримесечие на 2024 г. в страната са били вписани 54 138 продажби, а през същия период на предпандемичната 2019 г. – 55 103. Сегашните обеми са съответно с около 16.3% и 17.8% по-ниски.

Разминаването между движението на цените и броя на сделките е една от най-важните характеристики на пазара през 2026 г. То може да бъде сигнал за нарастващо разминаване между ценовите очаквания на купувачите и продавачите. Част от собствениците продължават да се ориентират по цените от периода на най-силно търсене, докато купувачите вече са по-внимателни при вземането на решение.
Намаляването на сделките само по себе си не доказва спад на търсенето в същия размер. То може да отразява и разминаване между ценовите очаквания, ограничен избор на подходящи имоти или отлагане на решенията за покупка. Но показва, че реализирането на продажба става по-трудно.

Купувачите вече не са готови на компромиси

През годините на силен пазар бързото поскъпване често създаваше допълнителен стимул за покупка. Притеснението, че след няколко месеца същият имот ще струва още повече, можеше да ускори решението и да намали склонността към продължителни преговори. Сега този психологически фактор отслабва.

Когато цените вече са достигнали високи равнища, а изборът на жилище изисква значителен финансов ангажимент, купувачите имат все повече основания да сравняват различни предложения. Не е достатъчно един имот просто да се намира в предпочитан квартал. Значение имат качеството на сградата, функционалността на разпределението, състоянието на жилището, инфраструктурата, паркирането, енергийната ефективност и разходите, които ще бъдат необходими след покупката.

Това променя и начина, по който пазарът оценява отделните имоти. Два апартамента с еднаква площ, разположени дори на няколко улици един от друг, могат да имат съществено различна пазарна стойност. Единият може да отговаря почти изцяло на изискванията на купувачите и да намери реализация сравнително бързо. Другият, въпреки сходната офертна цена, може да остане на пазара значително по-дълго заради компромиси с локацията, разпределението, качеството или необходимите допълнителни инвестиции.

При по-слаба пазарна активност тези различия стават още по-видими. Все по-важна е и общата цена на придобиване, а не само сумата, посочена в обявата. Жилище, което изисква основен ремонт, може да изглежда привлекателно на квадратен метър, но след включване на необходимите разходи да се окаже по-неизгодно от по-скъп имот в добро състояние. Така конкуренцията се измества от наддаването между купувачите към съревнованието между продавачите за вниманието на ограничен брой действително готови за сделка клиенти.

Продавачите започват да се съобразяват с пазара

Промяната в пазарните нагласи рядко настъпва едновременно от двете страни на сделката. Собствениците обикновено се ориентират по вече достигнатите ценови равнища, по офертите на съседни имоти и по информацията за реализирани продажби през предходните месеци. След продължителен период на поскъпване е естествено очакванията им да останат високи дори когато активността започва да намалява.

Тук се появява и разликата между офертна и пазарна цена. Цената в обявата показва колко собственикът би искал да получи. Реалната пазарна стойност обаче зависи от това каква сума е готов да плати купувачът при конкретните условия и какви алтернативи има на разположение. При силно търсене тази разлика може да остане малка. При по-селективен пазар тя може да се увеличи, особено когато имотът е предложен на цена, която не съответства на неговите характеристики.

Това не означава, че всички продавачи ще трябва да намалят цените си. По-скоро пазарът започва да прави по-ясно разграничение между добре позиционираните имоти и тези, при които очакванията надхвърлят реалното търсене.

За собствениците, които не бързат да продават, високата офертна цена може да остане приемлива стратегия. Но за тези, които искат да реализират сделка в определен срок, правилното първоначално ценообразуване става все по-важно.




Кредитите продължават да подкрепят пазара

Въпреки намаляването на сделките, условията за жилищно кредитиране остават сравнително благоприятни.

По данни на Българската народна банка средният лихвен процент по новия бизнес при жилищните кредити през септември 2026 г. е 2.41%, а годишният процент на разходите достига 2.76%. Към края на септември общият размер на жилищните кредити възлиза на 19.6 млрд. евро, което е увеличение с 24.8% спрямо година по-рано.

Продължаващият ръст на кредитния портфейл показва, че банковото финансиране остава важен фактор за жилищния пазар. Той обаче не означава непременно, че броят на новите покупки расте със същия темп, тъй като показателят измерва общия остатък по жилищните кредити.

Ниските лихви подкрепят платежоспособното търсене, но не премахват ограниченията, произтичащи от високите цени на жилищата. Дори когато финансирането е достъпно, купувачите трябва да преценят размера на първоначалната вноска, месечното задължение и общата стойност на инвестицията. Затова кредитната активност и намаляващият брой сделки не са противоречиви тенденции. Те могат да съществуват едновременно на пазар, на който финансирането остава достъпно, но решенията за покупка се вземат по-внимателно.

Промяната, която можем да очакваме, не е непременно по отношение на динамиката на цените, споделят експертите от BULGARIAN PROPERTIES, а в начина, по който те се формират и защитават. Периодът, в който общото поскъпване можеше да компенсира почти всяка слабост на конкретния имот, отстъпва място на пазар, в който качеството, характеристиките и реалистичната цена имат решаващо значение.

За продавачите това означава, че не е достатъчно да знаят колко струват имотите в техния квартал. Важно е да разберат колко е готов да плати пазарът за точно техния имот – и колко време ще е необходимо, за да се намери идеалният купувач.





  Още новини