БЮЛЕТИН - АРХИВ

01.02.2018 Жилищният пазар в София през 2017 г. – ръст по всички показатели

Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES

2017 г. се доказа като най-успешна за имотния пазар през последните 10 години с ръстове при всички показатели – продажби, цени на имотите, обем ново строителство, новоотпуснати жилищни кредити при исторически най-ниски лихвени проценти.

Всичко това беше подкрепено от ускоряване на растежа на БВП и доходите на населението, рекордно ниска безработица и очаквания за стабилно икономическо развитие в средносрочен план.

В края на годината предлагането на имоти в София беше по-ограничено в резултат на изтегляне на оферти от пазара от страна на продавачите и изчерпване на наличности в сградите ново строителство, особено на двустайните апартаменти. Този процес беше съпътстван от възобновяване на нарастването на цените в София след балансирането на пазара в края на лятото и началото на есента. От началото на новата година пазарът се върна към нормален ритъм и към момента предлагането е добро. На пазара излязоха много интересни оферти и това активизира купувачите.

Интересно е да се отбележи, че макар да е налице осезаем ръст в цените на имотите в София и те да преминаха границата от 1 000 евро/кв.м., купувачите като че ли не бързат да купуват. Има моменти, в които те се оттеглят в изчакване на по-добри оферти, които да пасват по-точно на техните изисквания и възможности. Една немалка част от купувачите търсят от доста дълго време, понякога повече от годинаa. Тази еластичност в търсенето постепенно ще забави нарастването на цените, тъй като купувачите не са склонни да купуват на всяка цена.

Вече се усеща отдръпване от надценени имоти и райони и пренасочване към други райони. Същевременно, предлагането нараства и все повече сгради ново строителство и имоти на вторичен пазар се борят за вниманието на купувачите. Продавачите трябва да бъдат много внимателни в ценообразуването, за да може имотите им да бъдат продаваеми.

Средни цени и достъпност на имотите

Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че през 4-тото тримесечие на 2017 г. растежът на цените в София се е възобновил и средната цена на жилищата в София се покачва до 1 095 евро/кв.м. от 1 060 евро/кв.м. през двете предходни тримесечия. Годишното увеличение на цените спрямо 4-то тримесечие на 2016 г. е 14%. Средната покупна цена на жилищата в София е 98 780 евро.

Показателят за достъпност на цените в София (съотношение на цената на кв.м. към средната заплата в столицата) запазва ниво около 1.48. Има леко влошаване на достъпността на имотите в столицата, но като цяло коефициентът е на нива от средата на 2011 и началото на 2012 година и е далеч от стойностите си от предходния бум, когато достигаше близо 3.5.

Общо за 2017 г. пазарът в София завършва със средна цена 1 050 евро/кв.м. и средногодишно нарастване на цените от 16%. Това представлява ускоряване на растежа в цените в столицата спрямо 2016, когато измерихме ръст от 14.7%.

На графиката може да се проследи и годишното нарастване на имотите по тримесечия. Може да се види, че то се ускорява значително в края на 2016 и началото на 2017 г. и се забавя през последните 6 месеца. Очакванията ни са темпът на нарастване допълнително да се забави с увеличение на предлагането и постепенното уравновесяване на пазара, но да се запази в рамките на около 10% и през 2018 г.

По-чувствителното нарастване на цените в София започна през 2015 г. с ръст от 6%, когато средната цена беше 790 евро/кв.м. Година по-късно, през 2016 г., цените достигнаха 906 евро/кв.м. и отбелязаха ръст от 14.7%, а през 2017 г. преминаха бариерата от 1 000 евро/кв.м. и ускориха своя растеж до 16%.

Обеми продажби

Според данните на Агенцията по вписванията за 4-тото тримесечие, в София са вписани 9 411 имотни продажби при 8 428 за същия период на 2016 г., което е ръст от 11.7% на годишна база.

За цялата 2017 г. в столицата са вписани 28 175 продажби при 26 480 през 2016, което показва годишен ръст на продажбите в София в размер на 6.4%.

Данните сочат още, че има лек спад в темпа на нарастване на продажбите на имоти в София (който е бил над 8% за 2015 и 2016 г.), но това вероятно се дължи на големия дял ново строителство, сделките с което ще бъдат приключени и вписани на по-късен етап.

От данните на Агенцията по вписванията също се вижда, че София е най-голям и е един от най-бързо растящите пазари. Като цяло страната бележи спад с -6.2%, а продажбите в областните градове общо също спадат с -3.4%.

Ново строителство

Новото строителство продължава да съставлява над 60% от продажбите в София по данни на BULGARIAN PROPERTIES.

Данните на НСИ за издадените нови разрешителни за строеж показват, че през 3-тото тримесечие на 2017 г. са издадени 262 нови разрешителни, което е най-високото им тримесечно ниво от близо 10 години насам. С това за деветмесечието разрешителните за строеж на жилищни сгради в София са 626 при 495 за същия период на 2016, което е ръст от 26.5%.

Тези данни показват, че предлагането на ново строителство продължава да се увеличава и това ще спомогне да се засити наличното търсене и пазарът да се уравновеси.

Вижте нашите топ оферти ново строителство в София

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че най-много закупени жилища през 4-тото тримесечие има в кварталите Кръстова вада, Студентски град и Витоша с приблизително равен дял на продажбите в тях. Към тях добавяме и изключително добре представящите се продажби на жилища ново строителство в ексклузивния ни комплекс Sofia North Park в кв. Връбница 2, който беше разпродаден над 50% още преди старта на строителството.

Младост 4 беше изключително търсен, но поради ограничено предлагане, особено на двустайни жилища, сделките там бяха отложени в изчакване на по-добро предлагане.

Средните цени на имотите тези квартали, са както следва:

Кръстова вада – 1163 евро/кв.м.
Студентски град – 977 евро/кв.м.
Витоша – 1107 евро/кв.м.
Връбница 2 – 920 евро/кв.м.
Младост 4 – 1064 евро/кв.м.

Най-скъпо продавани са жилищата в центъра и в Лозенец, където средните цени за изминалото тримесечие са били 1 510 евро/кв.м. в центъра и 1 407 евро/кв.м. в Лозенец. И в двата квартала предпочитани са луксозни апартаменти с поне 2 спални.

Параметри на закупените жилища през 4-тото тримесечие

В края на годината най-много закупените жилища – 60% - са двустайни апартаменти, като наличностите на двустайни апартаменти в сградите ново строителство се изчерпват най-бързо. 30% от закупените жилища са тристайни, 4-стайните и многостайните са с най-нисък дял – 10%.

Средната площ на закупените жилища е 86.5 кв.м. – с около 2.5 кв.м. по-голяма от площта през 3-тото тримесечие.

Забеляза се ръст в дела закупените жилища на 1-ви етаж – той съставлява цели 27% от сделките и това се дължи най-вече на такъв тип наличности в сградите с напреднало строителство. Най-много се купуват апартаменти на 2-ри до 6-ти етаж – 70% от сделките. Апартаментите на високи етажи – от 7-ми до 10-ти, са едва около 3% от всички закупени.

Най-често са се купували жилища по БДС (на шпакловка и замазка) – 63%. Едва 15% от продадените жилища са напълно обзаведени, което се обяснява и с факта, че най-продавани са апартаментите ново строителство. Голямата част от жилищата са били в добро състояние – апартаментите, които имат нужда от основен ремонт са под 2%. Повече от половината - 60% - от закупените жилища се отопляват на ТЕЦ.

Средният престой на имотите на пазара на продадените в края на годината имоти е бил 138 дни, което е малко над 4 месеца и половина, а направените отстъпки от офертните цени са в размер средно на около 1% от цената.

Перспективи за 2018 г.

Пазарното равновесие, което отбелязахме през есента на 2017 г., беше краткотрайно явление и възходящият тренд на цените се възобнови в края на годината.

Благоприятното въздействие на икономическия подем и всички следващи от това позитивни тенденции като ръст на доходите, ниска безработица, достъпно банково финансиране и цялостното усещане за по-голяма сигурност както в доходите, така и във вложението в имот, продължи своето действие и загря пазара в София в последните месеци на годината.

Банковото финансиране продължи да нараства и приключи годината с рекорден ръст от 38%. Лихвите по кредитите остават ниски, като вече са под 4%. Макар да има очаквания за тяхното повишение, то би било малко на фона на постигнатия спад през последните години и кредитите ще продължават да бъдат атрактивни.

Всичко това ще оказва влияние върху търсенето и през 2018 г. и очакваме като цяло тази година да бъде много подобна на вече изминалата 2017-та. Темпът на нарастване на цените ще се успокои до около 10%, но като цяло активността ще се запази и през тази година имотният пазар отново ще бъде сред най-атрактивните за инвестиции пазари.

Местното търсене ще продължава да бъде основен двигател, но очакванията ни са то да бъде примесено с леко нарастване на чуждестранното търсене на имоти за инвестиция в София.

Вижте нашите топ оферти ново строителство в София

Продайте имот с нас!

Безплатна експресна оценка на Ваш имот

ТОП ПУБЛИКУВАН ИМОТ

 

ТОП ПРОДАДЕН ИМОТ

 



  прочети повече ИНФОРМАЦИОНЕНИ БЮЛЕТИНИ
Коментари от клиенти
Искам специално да благодаря на брокера от ващата агенция Михаела Донковска. Благодарение на нейния ...
Благодарим на целия екип на BULGARIAN PROPERTIES за добре организирания процес на огледи и ...
Искам да изразя благодарност на Мартин Каишев (централен офис в София, ул.Якубица) за неговия ...
София Норт Парк е най-изгодното ни предложение - ново строителство до метростанция и на метри от Северния парк!
Вижте най-добрите оферти от Банско, Боровец и Пампорово!
Изгодни цени, отлични условия за зимен и летен туризъм! Купете имот сега!
Разходете се из имотите с помощта на специално заснетите видеоклипове!
ЕВ Резидънс в кв. Витоша, до бул. Г.М. Димитров и Симеоновско шосе. Завършване - 12.2018
Последни Новини
XI-ти Годишни награди на BULGARIAN PROPERTIES

20/Декември/2018

На празнична церемония в гр. София по време на тържеството за 15-тата ни годишнина BULGARIAN PROPERTIES връчи XI-тите си Годишни награди за постигнати най-добри резултати.

Представяме ви победителите за 2018 г.!

БРОКЕР НА ГОДИНАТА

• Голямата награда "Брокер на годината" за 2018 г. за втора поредна година получи Магдалена Тошева от Централен офис, София... прочети повече

Последни регионални новини
Нараства търсенето на скъпи жилища край морето

25/Октомври/2018
Труд, 23.10.18, с. 21, Катерина Ковачева

Лукс имотите завладяха пазара на жилища във Варна. Желаещите да се сдобият с нов изтънчен дом са склони да дадат между 200 хил. и четвърт милион лева за апартамент в морската столица, като срещу тази сума, разбира се, търсят жилище ново строителство. Цените на панелните апартаменти във Варна също отбелязват ръст в сравнение с миналата година, отчетоха още брокерите във Варна.

"Реали... прочети повече

Знаете ли, че?
Снежана Стойчева от Imoti.net: Няма балон на имотния пазар

10/Декември/2018

Мениджърът на Imoti.net Снежана Стойчева в предаването „Клуб Investor“ цитира данните от експертния анализ за София на Изпълнителния директор на BULGARIAN PROPERTIES Полина Стойкова, според който жилищата в столицата са два пъти по-достъпни, отколкото преди десет години. В разговор с водещия Ивайло ... прочети повече