Жилищният пазар в София през третото тримесечие на 2025 г.: Ускорен ръст на цените и забавяне на активността

След няколко години на динамичен ръст на цените, недостиг на предлагане и силен интерес от страна на купувачите, жилищният пазар в София навлиза в нов етап от своето развитие.

В основата на променената картина стои едно ключово събитие – официалното решение България да се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г. Очакването това да се случи предизвика еуфория, която доведе до ускорено търсене и бързо изкупуване на наличните имоти през първата половина на годината. Това от своя страна ускори растежа на цените и в последствие доведе до охлаждане на пазара през второто полугодие.

От еуфоричен старт към по-умерено темпо

Първите месеци на 2025 г. преминаха под знака на висока активност – сделки се сключваха бързо, купувачите търсеха имоти във всички сегменти, а страхът „да не се изпусне моментът“ водеше до ударно търсене на имоти на практика в цялата страна.

След официалното решение на 8 юли 2025 г. динамиката се промени. Пазарът се успокои, активността намаля, а купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията бяха еуфорията да се запази до края на годината, но на практика поведението на пазарните участници стана по-предпазливо.

Купувачите се притесняват да взимат решения преди еврото, а продавачите също предпочитат да не бързат – много от тях излизат на пазара с високи цени, но без спешна нужда от продажба преди въвеждането на еврото. Това създава усещане за временно забавяне, което ще определя пазара до края на годината.

Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че новото строителство остава най-предпочитано, но през годината недостигът на предлагане и високите цени изместиха част от търсенето към алтернативни имоти и локациии. Все по-популярни стават модерни комплекси в градовете около София – места, които предлагат удобства, добра градска среда и лесен достъп до столицата, но на по-ниски цени.


📈 Цени на имотите: Ръст от близо 500 евро/кв.м. за година

Средната цена на закупените жилища в София през третото тримесечие на 2025 г. достигна 2 310 евро/кв.м., показват данните на BULGARIAN PROPERTIES. Това представлява годишен ръст от 25.5%, равняващ се на нивата от 2022 г. – периода на най-високата инфлация.

Важно е да се отбележи, че за разлика от 2022 г., когато реалният растеж беше под 10%, при настоящите ниски инфлационни нива той е значителен – около 20%, което подчертава ускорения растеж на цените на столичния пазар.



През 3-тото тримесечие беше премината и символичната граница от 200 000 евро за средна крайна цена на закупените жилища – спрямо 150 000 евро през 2024 г. и началото на 2025 г. Ако през предходните години общите средни цени растяха с по 5 000 – 10 000 евро годишно, то сега ръстът е около 50 000 евро, което е показателно за силния натиск върху купувачите и техните възможности.




🏘️ Търсените квартали и техните ценови нива

Пазарът ясно показва, че купувачите търсят там, където има налично предлагане и където ценовите нива са по-достъпни.

Кварталите с най-много сделки през 3-тото тримесечие според BULGARIAN PROPERTIES са:

• Банишора – 2 210 €/кв.м.
• Малинова долина – 2 010 €/кв.м.
• Кръстова вада – 2 300 €/кв.м.
• Манастирски ливади – 2 600 €/кв.м.

Тези стойности са калкулирани основно на база ново строителство, което продължава да доминира. Делът на сделките на вторичен пазар обаче леко се повишава и достига около 30% по данни на BULGARIAN PROPERTIES.

Почти не останаха квартали в София с цени под 2 200 €/кв.м., а по-голямата част от предлагането вече е около 2 500 €/кв.м. и нагоре.

📊 Обеми продажби: Разминаване между вписани сделки и реална активност

Данните на Агенцията по вписванията показват ръст от 17.2% на вписаните сделки в София през третото тримесечие – общо 9 238 сделки.

Но това са данни за вписани сделки. При нови сключени сделки картината е различна - регистрира се около 30% спад.

За това до известна степен допринася и фактът, че част от търсенето се изнася към близките населени места, където цените са по-достъпни.


💰 Достъпност на жилищата: Връщане към нивата от 2018–2019 г.

Коефициентът на достъпност, изчисляван от BULGARIAN PROPERTIES – показващ колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ – достига 1.3 за третото тримесечие.

Това е ниво от 2018–2019 г., което сигнализира известно влошаване на достъпността.

Средната заплата в София е 3 474 лв., което означава, че за 1 кв.м жилище е необходима 1.3 месечна заплата. За сравнение – през 2008 г. бяха нужни цели 3.4 заплати.

Макар достъпността да остава сравнително добра, намалената активност подсказва, че пазарът може би е достигнал до моментен „таван“ в цените.


🏗️ Типове имоти: Тристайните почти изравняват двустайните

През третото тримесечие делът на тристайните апартаменти достига 42%, почти изравнявайки двустайните.

Това се дължи главно на недостига на двустайни жилища в новите проекти – в много сгради този тип апартаменти са разпродадени още в начална фаза на строителство.

Също, така активни на пазара са основно купувачите за собствено ползване, които търсят по-големи жилища, докато инвеститорите, които предпочитат двустайни апартаменти, реализираха покупките си още в началото на годината.


🏦 Банково финансиране: Лихвите остават ниски

Данните на БНБ сочат, че средният лихвен процент по жилищните кредити продължава да се задържа на ниски нива и през третото тримесечие достига 2.46%.

Прогнозите на банковия сектор са лихвите да останат ниски и през следващите години, което внася стабилност и спокойствие на пазара.


Същевременно, през цялата 2025 г. новоотпуснатите жилищни кредити бележат ръстове от около и над 30% на годишна база. Тенденция, която наблюдаваме за поредна година и която е един от факторите, заедно с растящите доходи и очакването на еврото, допринасящи за ускореното развитие на жилищния пазар.

🔮 Перспективи: Пазар, който чака еврото

Към момента и купувачи, и продавачи са в период на изчакване, фокусирани върху предстоящото въвеждане на еврото.

Очакванията ни са 2025 г. да приключи с ръст на цените между 15% и 20%, в контекст на няколко последователни години с подобни двуцифрени увеличения.

Влизането в еврозоната само по себе си не предполага подобни ценови скокове, но страховете по темата, икономическата среда и усещането за несигурност, както и маркофакторите, които влияят позитивно на пазара - лихви по кредитите, достъпност на банково финансиране, растящите доходи и др. доведоха до текущото поскъпване.

След началото на 2026 г. се очаква преосмиляне в поведението на продавачите, тъй като много от тях в момента са на пазара само за да „тестват“ дали той ще приеме високите им очаквания.

С премахването на този психологически фактор вероятно ще настъпи повишение на предлагането, което от своя страна ще нормализира и ценовия ръст през следващите години.