Какво да очакваме за цените на имотите след въвеждането на еврото?

Цените на имотите в София все още са значително по-ниски от тези в други европейски столици

Как ще се промени пазарът на имоти в България след влизането ни в еврозоната? Това е ключов въпрос както за собствениците на имоти, така и за онези, които обмислят покупка. Ще скочат ли цените? Ще има ли охлаждане? Да купя, да продам, да почакам?

Опитът на други страни показва, че приемането на еврото почти винаги предизвиква вълна от търсене, ръст на цените и засилен интерес от чуждестранни инвеститори. Но ефектът от валутната смяна не може да бъде разглеждан самостоятелно – важен е и по-широкият икономически и лихвен контекст.

Пазарът в София през 2025 г.: ценови рекорди преди еврото

По данни на Bulgarian Properties средната цена на жилища ново строителство в София през първото тримесечие на 2025 г. достига 2080 евро/кв.м. Това представлява увеличение с около 18% спрямо година по-рано.
Търсенето продължава да изпреварва предлагането, като броят на разрешителните за строеж също расте. Основен двигател на активността са очакванията, че цените ще се повишат след приемането на еврото, както и желанието на купувачите да се „защитят“ от инфлацията чрез вложение в недвижим имот.





София остава достъпна – засега

София все още е сред най-достъпните столици в ЕС по отношение на цените на жилищата и наемите. Въпреки това разликата спрямо градове като Будапеща, Любляна и Загреб бързо се скъсява. Анализаторите очакват, че с повишаването на доходите и влизането в еврозоната, българският пазар ще продължи да расте, приближавайки се до нивата на южноевропейските градове. Това прави периода около приемането на единната европейска валута особено важен за всички участници на пазара.

Какво показа опитът на Хърватия?

Хърватия въвежда еврото на 1 януари 2023 г., а пазарът на недвижими имоти реагира бързо и осезаемо. Според данни на хърватската статистическа служба и ЕЦБ средните цени на жилищата в страната са нараснали с около 13% в рамките на първата година след приемането в Еврозоната, като най-висок е ръстът в столицата Загреб (15-17%). Причините: повишено вътрешно търсене, прилив на купувачи от Австрия и Германия и широко разпространеното очакване, че с еврото цените „по правило“ ще се покачат.
Ситуацията е допълнително подгрята от туризма и инвестиционния интерес към хърватското крайбрежие – сценарий, който не е напълно приложим за България, но е ясен сигнал за възможния краткосрочен ефект от валутната промяна.

Хърватският сценарий напомня този на Словения от преди почти две десетилетия. Страната влиза в Еврозоната през януари 2007 г., като през първите 12 месеца цените на жилищата в големите градове отбелязват ръст от 10-15%, особено новото строителство, като в следващите години това покачване се успокоява. Това се разглежда като типичен модел на поведение: вълна от ръстове, водена от очаквания и емоции, последвана от стабилизация. Разбира се, тук трябва да имаме предвид и общата икономическа ситуация в Европа и света в годините след това – включително глобалната финансова криза от 2008 г., която оказва сериозно влияние върху пазарите на недвижими имоти в редица държави. Именно тази по-широка картина ни напомня, че приемането на еврото само по себе си е важен, но не единствен фактор – реалното отражение върху цените зависи от множество взаимодействащи се икономически, социални и пазарни процеси.

При Латвия обаче, която приема единната европейска валута през 2014 г., регистрираните ръстове за първите 12 месеца са далеч по-консервативни – от средно 4-5%. Там не еврото играе толкова силна роля, колкото плавното възстановяване на сектора след дълбокия срив до 2010 г., когато пазарът в Рига и други големи градове губи над 30% от стойността си. Годините до 2014 г. в балтийската държава се характеризират с бавно и стабилно нарастване и именно този процес продължава и след приемането в Еврозоната.

Експертите отчитат, че липсата на спекулативно търсене и по-строгият банков контрол допринасят за този по-умерен ръст и посочват, че когато пазарът се намира във фаза на балансирано развитие, без натрупани очаквания за ценови шокове, ефектът на еврото може да бъде сдържан и предвидим.

Влиянието на лихвите и инвеститорите

Имотният пазар в България вече показва признаци на растеж в очакване на еврото, показват данните на Bulgarian Properties. Ефектът на новината е вече до известна степен изконсумиран в няколкото определяни и отлагани дати за членство в последните 2 години.

Важен катализатор на търсенето и предлагането обаче ще бъдат лихвите. След въвеждането на еврото България ще се присъедини към единната лихвена политика на ЕЦБ. Очаква се това да повлияе върху цената на жилищното кредитиране, чиито ниски нива в момента продължават да стимулират търсенето.

От друга страна, обаче, стабилността на валутата и премахването на валутния риск биха спомогнали за това българският пазар да стане по-привлекателен за външни инвеститори и купувачи, прогнозират от сектора. Имотният пазар би се възприемал като по-сигурен и прозрачен.




Купуваме или продаваме имот? Как да действаме?

Купувачите е добре да обмислят своите действия стратегически преди еврото, съветват брокерите. Ако планирате покупка, не отлагайте твърде дълго. Очакванията за ръст на цените вече се отразяват на пазара. Купувачите, които влязат по-рано, биха могли да се възползват от евентуалния ръст в стойността на имота. А ако покупката е планирана с ипотека, фиксираната лихва за 5-10 години може да е разумна защита срещу бъдещи повишения в лихвените проценти.

Ако планирате продажба, настоящият момент е изключително благоприятен за бърза реализация. Търсенето е активно, а очакванията за растеж създават усещане за „спешност“ у купувачите. Това ви поставя в по-силна позиция за преговори. След въвеждането на еврото е възможно да има известно охлаждане в търсенето заради възприятието, че пазарът „няма да е същият”.

Приемането на еврото неминуемо създава усещането за повишена активност, особено в София и големите градове. Дългосрочното развитие обаче ще зависи от икономическия растеж, доходите, лихвите и цялостната стабилност на имотния пазар. Експертите посочват, че виждат умерен ръст в синхрон с темпото на останалите европейски столици. Но едно е ясно – периодът преди въвеждането на еврото е ключов момент, в който внимателното планиране може да донесе сериозни ползи – както за купувачи, така и за продавачи.

Искаш да разбереш каква е цената на твоя имот в момента? Провери за секунди с безплатния имотен калкулатор на Bulgarian Properties: