Сделките с имоти намаляват. Как това влияе на цената на Вашия имот?

Броят на продажбите се свива с над 22% за година, докато цените на жилищата продължават да растат

След няколко години на бързо поскъпване и изключително активен жилищен пазар в България през 2026 г. картината започва да се променя. Купувачите не са изчезнали, ипотечното кредитиране остава активно, а цените все още са високи. Но сделките стават значително по-малко.

През третото тримесечие на 2026 г. в страната са вписани 45 312 продажби на имоти, показват последните данни на Агенцията по вписванията. Година по-рано те са били 58 184. Това означава спад от 22.1% само за година.

Това е един от най-ясните сигнали досега, че пазарът влиза в различна фаза. И поставя важен въпрос пред всеки собственик:

Ако купувачите са по-малко, колко всъщност струва имотът ми днес?

Охлаждането не е концентрирано само в отделни части на страната. То се вижда ясно и в четирите големи жилищни пазара.

Тримесечните справки на Агенцията по вписванията сочат, че в София през третото тримесечие са вписани 7282 продажби спрямо 9238 година по-рано – спад от 21.2%. В Пловдив сделките намаляват с 23.9% до 3354, а във Варна – с цели 26.3% до 2853. По-умерен, но също значителен е спадът в Бургас – с 14.3%.

Конкуренцията за всеки активен купувач става по-голяма, но цените все още растат.
Последните данни на Националния статистически институт са за второто тримесечие на 2026 г. Според тях жилищата в България са поскъпнали с 15.5% спрямо същия период на 2025 г. и с 4.5% спрямо първото тримесечие на 2026 г.

Зад общия национален индекс стоят пазари с различна динамика, различно предлагане и различна готовност на купувачите да приемат исканите от продавачите цени. Между първото и второто тримесечие НСИ отчита ръст от 5.8% в Пловдив, 2.9% в Стара Загора, 2.8% във Варна и 2.4% в София, докато в Бургас цените намаляват с 1.5%.




Колко струва вашият имот днес?

Средната цена за един град е добър ориентир за посоката на пазара, но не определя автоматично стойността на конкретното жилище. Особено когато сделките намаляват, а купувачите имат повече възможности за избор.

При по-селективно търсене характеристиките на имота придобиват още по-голямо значение – не само за цената, която може да бъде постигната, но и за времето, необходимо за продажбата. Купувачите сравняват повече алтернативи и са по-малко склонни да правят компромис с локацията, качеството на сградата, състоянието на жилището или липсата на удобства, които смятат за важни.

Затова два апартамента с еднаква площ, разположени дори само на няколко улици един от друг, могат да имат съществено различна пазарна стойност и да се реализират с различна скорост. Значение имат конкретната локация и средата около имота, типът и годината на строителството, етажът и изложението, функционалността на разпределението, състоянието на жилището и общите части, енергийната ефективност, наличието на асансьор, паркомясто или гараж, както и достъпът до транспорт, училища, услуги и зелени пространства.

На активен пазар част от тези недостатъци могат да останат на втори план. Когато купувачите са по-малко и избират по-внимателно, те все по-често се отразяват пряко върху цената – или върху времето, през което имотът остава на пазара.

Това прави правилната първоначална оценка особено важна. Добре позиционираните имоти с търсени характеристики могат да намерят купувач сравнително бързо дори при по-слаб пазар. При имотите с компромиси или цена над тази, която пазарът е готов да приеме, периодът за продажба може да се удължи, а необходимостта от последваща корекция на цената – да нарасне.

С други думи, въпросът не е само „Каква е средната цена на квадратен метър в моя квартал?“, а „Как пазарът оценява точно моя имот спрямо останалите, между които купувачът може да избира?“

По-малко сделки не означава автоматично по-ниски цени

Спад от над 22% в броя на продажбите може да изглежда като предвестник на спад на цените. Връзката обаче не е толкова пряка.

Обикновено промяната в активността се проявява преди промяната в ценовите очаквания. При по-малко активни купувачи един имот може първо да започне да се продава по-бавно. След това се увеличава значението на преговорите и на разликата между първоначално обявената и действително постигнатата цена.

Едва ако дисбалансът между търсене и предлагане се запази достатъчно дълго, натискът може да започне да се отразява по-видимо и върху общото равнище на цените.

Има и фактор, който продължава да подкрепя пазара – достъпното банково финансиране.
Към август 2026 г. средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2.42%, показват данните на Българската народна банка. В същото време общият обем на жилищните кредити достига 19.3 млрд. евро, или с 25.2% повече спрямо година по-рано. Ниските лихви и продължаващият силен ръст на жилищното кредитиране остават сред факторите, които подкрепят търсенето, въпреки намаляващия общ брой сделки.

В продължение на няколко години основният въпрос на жилищния пазар беше колко още ще нараснат цените. Данните от 2026 г. изместват фокуса. Когато броят на сделките намалява с над една пета за година, за продавача става все по-важно не каква цена би искал да получи, а на каква цена на пазара в момента действително има купувач.

Това не означава поевтиняване на качествените имоти. Добрата локация, качественото строителство, функционалното разпределение и правилното позициониране продължават да имат стойност. Но при по-селективно търсене разликата между добре оценен и надценен имот става много по-видима.

Затова и в новата фаза на пазара реалистичната оценка се превръща от ориентир в едно от най-важните условия за успешна продажба.