в-к Капитал: Жилищният пазар излиза от кризата

Жилищният пазар е жив и вече две поредни години расте. И това се вижда ясно от статистиката за миналата година, която показва, че спадът след 2009 г. е преодолян напълно. По всички показатели – цени, ипотеки и брой реално сключени сделки. Вследствие на това имаме раздвижване и на новото строителство. Разбира се, за постигане на резултатите от имотния бум между 2006 и 2008 г. не може да става въпрос, тъй като засега липсва икономическа логика онези нива да бъдат достигнати. На база предварителните данни можем да очакваме трендът да се запази и през тази година.

Анализирайки всички данни, засягащи бизнеса с недвижими имоти, се вижда, че при всички показатели има нарастване на годишна база. Освен това почти всички са на нивото от 2009 г. – първата след спукването на имотния балон. А причините за подобрението може да се търсят в няколко посоки – възстановяването на икономиката, символичните лихви по депозитите и намаляващите лихви по кредитите.

Какво стана през 2015 г.

Едни от най-показателните данни за пазара на недвижими имоти са тези от Имотния регистър. За пръв път сделките за покупко-продажба на имоти са надхвърлили 230 хил. броя, а годишният растеж също е рекорден – близо 6%. Подобен резултат не е постиган през нито една от годините след началото на кризата. Между 2006 и 2008 г. броят на сделките достигаше 300 хиляди, но това беше период, който се характеризираше с надуването на имотния балон, стимулиран от лесните банкови кредити.

Според Националния регистър за ново строителство и реконструкции в България въпреки растежа на пазара през последните две години поведението на участниците се различава значително от предкризисните времена. Ако преди кризата пазарът се е движел от спекулативните играчи, които купуваха ваканционни имоти с цел бърза препродажба или отдаване под наем, сега се търсят качествени имоти с добра локация в големите градове за жилищни нужди. Статистиката на регистъра показва, че жилищните сгради, които се строят, са все по-големи. Ако допреди година-две обектите са били с разгъната застроена площ от 2000 - 3000 кв.м, сега инвеститорите стават по-смели и вече се изграждат проекти за над 10 хил. кв.м. Тази смелост е повлияна именно от по-високото търсене на жилища.

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти BULGARIAN PROPERTIES, търсенето на жилища в момента изпреварва предлагането. "Отчасти това се дължи на недостига на ново строителство, отчасти на това, че търсенето много бързо се възроди и пазарът изисква някакво време за пренастройка", смята тя. Според нея има и друга причина, поради която пазарът не може да задоволи изцяло нуждите на купувачите – изискванията към имотите стават все по-големи.

Данните на Националния статистически институт (НСИ) обаче показват, че строителните предприемачи стават все по-активни в опита си да задоволят това търсене. За цялата 2015 г. е започнало строителството на 2750 нови жилищни сгради в България, основно в големите градове на България. Близо 15% от тях са в София. Тези резултати също не са виждани от след 2009 г.
Заради липсата на готови проекти и по-ниската цена желаещите да се сдобият със собствен дом все повече залагат на покупките на зелено. "Това са проекти, които успяват да предложат точно това, което купувачите търсят и като местоположение, и като изпълнение и съответна цена", обяснява Стойчева.

София – притегателен център

София отново е дестинацията с най-много сделки за покупко-продажба – над 10% спрямо общия брой през миналата година. И това не е изненада предвид огромното географско разделение при икономическото развитие на различните региони в страната. Столицата на практика е несравнима с нито един друг град в България. Дори другите големи центрове – Пловдив, Варна, Бургас, Плевен, Стара Загора остават далеч от нея. А сравнявайки икономическото развитие на тези областни градове и имотния пазар там, се вижда, че те са тясно свързани. Хората в градовете с по-развита икономика и пазар на труда подхождат по-смело към нов дом.

Според "Имотека" активността в София ще остане висока и през 2016 г. "Предпоставките за ръст в активността и цените са ясно видими – интересът е значителен, инвеститорите се стремят да отговорят на търсенето, хората предпочитат съхранението на спестяванията си в имот поради липса на по-добра алтернатива", казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на компанията.

По данни на BULGARIAN PROPERTIES през първото тримесечие на 2016 г. средната цена на продадените апартаменти в София е 835 евро на кв.м. Три месеца по-рано цените са били средно с 20 евро по-ниски, а на годишна база разликата е около 14%.

В анализите на имотните компании се посочва ясно, че купувачите търсят основно жилища ново строителство. За изминалите месеци 50% от реализираните продажби в София са с жилища ново строителство, като голяма част от тях са в новостроящи се сгради, включително такива, които са в съвсем начален етап. Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че средната цена на реализираните сделки с имоти в новостроящи се сгради е 950 евро на кв.м – с около 100 евро/кв.м по-висока от средната цена за пазара. А прогнозите са, че сделките на зелено ще продължат да се увеличават.

Какво и къде се търси

Двустайните и тристайните апартаменти имат равен дял в реализираните продажби през изминалите месеци и заедно съставляват 85% от закупените жилища в София. Прави впечатление, че има нарастване на дела на закупените жилища с три спални – 10% от осъществените сделки. Повечето от тях са в новостроящи се сгради, които са все още в ранен етап на реализация и дават възможност за обединяване на апартаменти с цел постигане на по-просторни жилища с повече помещения според нуждите на купувачите.

Средната площ на закупените жилища през изминалите месеци е 90 кв.м – нараства спрямо предходното тримесечие поради по-големия дял закупени жилища с две и три спални. Най-често се купуват апартаменти на втори до пети етаж, но не липсва интерес и към шести до осми, когато сградата предлага красиви гледки.

В анализ на BULGARIAN PROPERTIES се посочва, че голям интерес предизвиква районът на кварталите "Хладилника" и "Кръстова вада" – по протежение на бул. "Черни връх", около мол Paradise Center и нагоре към околовръстния път. "Този район става все по-привлекателен за купувачите заради наличието на удобства, търговски обекти, изграждането на метрото, подобряващата се инфраструктура и близостта до Витоша", обяснява Полина Стойкова.

Друга особено притегателна зона за купувачите са районите около Южния парк. През последните години именно около парка се построиха едни от най-престижните нови сгради, които се превърнаха в емблеми на новото строителство в София, а обновяването и възраждането на парка го превърна в любимо място както за родители с малки деца, така и за хора от всякакви възрасти за разходки и различни активности на открито.

Финансиране

Въпреки че купувачите основно търсят имоти, в които да живеят, инвестицията също често е мотив за покупка, особено в София и другите по-големи градове. Тук голямо влияние оказват ниските лихви по депозитите и липсата на алтернативни възможности за инвестиции. Друг силен мотив да се придобие имот е наемът. В столицата един имот може да донесе средно 6% доходност от инвестицията.

Оказва се обаче, че банките все още подхождат резервирано към кредитирането на зелено, а при готовите сгради самоучастието трябва да е поне 30%. Кредити се отпускат лесно на кандидати със стабилни доходи, а при по-рисковите кандидати се изискват допълнителни обезпечения или се стига до отказ. Банките са и взискателни и към типа имот - предпочитат имоти в големите градове и избягват ваканционните имоти, трудно отпускат кредити за имоти преди акт 16. Все пак данните за лихвените нива са оптимистични – за три години ипотечните кредити в левове са поевтинели с около два пункта и в момента средното ниво е около 6%. "Тенденциите са за по-смело теглене на кредити при добрите условия, които са налични в момента", смята Полина Стойкова.

Статистиката на БНБ показва, че 80% от кредитите са в левове. Това е логично, тъй като ресурсът в местна валута е значително по евтин. Годишният процент на разходите по нови жилищни кредити в левове към март 2016 г. е 5.6%. Поевтиняването е около 1 процентен пункт спрямо година по-рано. При кредитите в евро се наблюдава леко оскъпяване от средата на 2015 г. и в момента ресурсът струва около 6.5%.

Очакванията през 2016 г.

Очакванията ни са подемът в жилищния пазар в София да продължи и през 2016 г. с допълнително увеличение на обема продажби и нарастване на цените в София с около 7%. "Новото строителство ще бъде хит през тази година, тъй като новите проекти отговарят в по-голяма степен на нуждите на купувачите, по-модерни и по-добре проектирани са и с по-качествени материали", смята Полина Стойкова.

От статистиката в Имотния регистър се вижда ясно нарастващият брой ипотеки, които на годишна база през 2015 г. отчитат ръст от 30%. Според прогнозата на консултантите ще се увеличат сделките на зелено и тези с ипотечен кредит. Покупките за инвестиция също ще нараснат, но основният дял ще остане с цел живеене. Средните бюджети, за които ще се сключват сделки, ще се движат в границите между 75 хил. и 125 хил. евро в по-желаните и престижни райони на столицата.

"Като цяло сътресения на пазара няма да се наблюдават, но купувачите трябва да останат внимателни поради по-големия брой рискове, които крие един активен пазар", казва Люба Атанасова. Според нея старите проекти, които не са намерили купувачи преди години, сега отново се появяват на пазара, но на по-достъпни цени.

А търсенето на имоти би трябвало да активизира и строителството. "Увеличението на строителната активност вече е факт - ръстът започна още през 2014 и се ускори през 2015 г., като тази тенденция продължава и сега", смята Полина Стойкова. Изчисленията на BULGARIAN PROPERTIES на база данните на НСИ показват, че разрешителните за строеж на нови жилища в София са нараснали с 50%, а общата застроена площ в тези нови сгради нараства двойно. Това означава, че сградите стават все по-големи.

Вижте повече за комплекс Vitosha View

Вижте всички обекти ново строителство в София

За строители и инвеститори - вижте как можете да си сътрудничите с нас

  прочети повече статии