Дневник: Покупките на зелено и новото строителство доминират пазара на недвижими имоти

През първото тримесечие имотният пазар в София е във възход с нараснали обеми, но при задържане на цените. Купувачите търсят предимно нови жилища "на зелено", а инвеститорите предлагат удобни схеми на плащане. Това е изводът от сделките през първото тримесечие на компанията за недвижими имоти "Бългериън пропъртис" (BULGARIAN PROPERTIES).

"Първите месеци на годината ни изненадаха с нараснала активност. Имотният пазар като че ли превключи на по-висока скорост още със старта на 2019 г. и в момента определено е във възход с нараснали обеми и много силна динамика", коментира изпълнителният директор на компанията Полина Стойкова. "В рамките на очакванията ни растежът цените на имотите в София затихна и навлизаме в период на задържане на стабилни нива с леки колебания - едно плато, в което ще останем в следващите 1-2 години", допълни тя.

Периодът януари - март се характеризира с пълен превес на новото строителство, което съставлява 90% от купените жилища и продължаващ силен интерес към покупки на жилища в проекти в начален етап на строителство. Причините за това са по-ниските цени на старта в сравнение с цените в напреднал етап на изграждане, както и по-големия избор от налични апартаменти, с който купувачите разполагат.

Освен това инвеститорите все по-често предлагат гъвкави схеми на плащане с малък процент самоучастие и доплащане с банков кредит при завършване на сградата.

Друга тенденция е, че купувачите разширяват периметъра си на търсене и се пренасочват към квартали с нараснало предлагане при по-ниски цени.


Какви са цените

Данните на "Бългериън пропъртис" сочат, че 2019 г. започва със средна цена на жилищата в София от 1080 евро/кв.м. при 1085 евро/кв.м през последното тримесечие на 2018 г. Това леко отстъпление следва да се тълкува по-скоро като задържане на нивата, тъй като се дължи основно на промяна в характеристиките на купените имоти, големия дял на новото строителство и на пренасочването на интереса към райони с по-ниски цени, коментират брокерите.

Средната крайна покупна цена на жилищата в София е 90 960 евро при нива около 91 550 евро средно за 2018 г.

"Нарастването на цените достигна своя пик в края на 2017 г. и началото на 2018 г. и към пролетта на миналата година видяхме, че купувачите се отдръпнаха и заеха изчаквателна позиция. Това доведе до затихване на поскъпването и годината приключи с ръст под очакванията – едва 4% на годишна база", коментира Стойкова. По думите й купувачите постепенно са се върнали на пазара от новата вълна от проекти ново строителство, която се появи на пазара от лятото на 2018 г.


Достъпни ли са имотите

Показателят за достъпност на цените в София в края на 2018 г. достигна най-добрата си стойност от края на 2015 насам, установяват брокерите. Той измерва съотношението на цената жилищата на кв.м. към средната месечна заплата в столицата, като показва колко месечни заплати са необходими за покупката на 1 кв.м. През последното тримесечие на 2018 г. коефициентът е 1.34 при 1.45 - 1.47 по-рано през годината, а това значи, че в края на 2018 г. имотите в София са станали по-достъпни. Причината е едновременно в забавянето на ръста на цените и на продължаващото нарастване на доходите. Това съотношение е далеч под пиковата стойност на коефициента през 2008 г., когато се изискваха 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.


Търси се само ново строителство

Издадените нови разрешителни за строеж в София нараснаха с 26% през 2018 г. на годишна база и това е единственият индикатор, който успя да достигне предкризисните нива от 2007-2008 г. Именно увеличеното предлагане на ново строителство донесе баланс на пазара и успокои цените, тъй като успя да отговори на нарасналото търсене, отбелязва компанията.

В началото на 2019 г. можем да кажем, че сградите ново строителство в София се радват на много силен интерес, който дори ще надвиши този от предходните години, каза Стойкова. По данни на BULGARIAN PROPERTIES новото строителство вече съставлява 90% от сключените сделки. Компанията е специализирана в продажбите на имоти ново строителство, но въпреки това, в предходни периоди то съставляваше 60-70% от сделките, а сега стига до 90%, което е показателно за тоталния му превес в предпочитанията на клиентите.


Как вървят продажбите

Според данните на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2019 г. в София са вписани 5 641 имотни продажби при 5 631 за същия период на 2018 г., тоест само с 10 сделки повече. В тези данни обаче не влизат купените жилища ново строителство, които ще бъдат вписани като продажби при тяхното завършване.


Кои квартали са предпочитани

Кварталите, към които се насочват купувачите през тази година, са доста по-разнообразни поради нараснало предлагане и по-добри цени. Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че кв. "Витоша" продължава да привлича интереса на най-много купувачи, но на второ място изненадващо застава "Банишора". Близостта му до центъра на града и пускането на пазара на интересни проекти бързо дръпна интереса на купувачите, коментират брокерите. Активно са търгувани жилища и в ж.к. "Люлин 2", където по данни на компанията е единствената сграда с акт 16, която се предлага на цени между 650 и 700 евро/кв.м.

Останалите популярни за покупка квартали в София са "Кръстова вада", "Манастирски ливади", "Младост 4".

Средните цени в най-популярните квартали през 1-вото тримесечие на 2019 г. по данни на "Бългериън пропъртис" са:
• Витоша – 980 евро/кв.м.
• Банишора – 905 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1 200 евро/кв.м.
• Манастирски ливади – 1 085 евро/кв.м.
• Младост 4 – 1 050 евро/кв.м.
• Люлин 2 – 665 евро/кв.м.


Какви жилища се купуват

Точно половината от закупените жилища са двустайни апартаменти, а 42% са тристайни. За разлика от предходни тримесечия, в началото на 2019 г. значително нараства делът на купените тристайни жилища, докато покупките на двустайни - две трети от общия обем сделки в миналото, намаляват. Брокерите обясняват това с активността на семейства, които търсят нов дом за собствено ползване. Те са стимулирани от наличното предлагане, както и от възможностите за покупка с кредит дори и в сгради ново строителство.

Средната площ на купено жилище е 89 кв.м. – ръст с около 10 кв.м. спрямо последните месеци на 2018 г. именно заради увеличения дял на тристайните апартаменти.

"И през тази година забелязваме засилен интерес към затворени комплекси със собствени паркове, зеленина, детски площадки и зони за отдих на живущите. Обръща се голямо внимание на качествената среда на живот, особено когато се купуват жилища за собствено ползване, но и инвестиционният интерес към такива комплекси е голям, тъй като те обещават по-добри наемни нива и по-голяма устойчивост на инвестицията", коментира Стойкова. Също така, прави впечатление, че купувачите са склонни да правят компромис и да купуват жилища на партер или първи етаж, особено когато тези жилища са в сгради или комплекси с контролиран достъп, тъй като в повечето случаи те са на по-ниски цени.


Какво да се очаква през 2019 г.

Очакванията на брокерите са годината да продължи и да завърши така, както е започнала - с непроменящи се цени, налично предлагане, отлични възможности за финансиране и цялостно усещане за зрялост и стабилност на имотния пазар. "В момента имаме голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени в последната 1 година цени. Същевременно, нарастването на лихвите засега се отлага, а анализите показаха, че дори и да има такова нарастване, то ще е в рамките на 20-50 лв. на месечната вноска. Купувачите се успокоиха, а банките продължават уверено да кредитират и това дава допълнителен стимул на търсенето", коментират брокерите. Освен това купувачите са по-подготвени да взимат решение след като част от тях са наблюдавали предлагането на пазара в продължение на 2-3 години.

Разгледайте нашата селекция с топ обекти ново строителство в София

  прочети повече статии