В-к Капитал за имотите в морските курорти: Слънчево, с български купувачи

Приливната вълна на пазара на морски ваканционни имоти постепенно се завръща. След като в продължение на две-три години секторът страдаше от безветрието, последвало изтеглянето на руските купувачи, през последните месеци сделките бавно се активизират. Засега раздвижването се усеща доста по-осезаемо на юг, отколкото на север, но прогнозите на различни представители на сектора показват, че място за оптимизъм има.

Новото е, че доминиращото присъствие на българските купувачи, наблюдавано след изтеглянето на британци и руснаци, които до неотдавна движеха пазара, все повече се превръща в устойчива тенденция, а не просто в ефект от намаляването на чуждестранния интерес.

Идва ли краят на свободното падане

От началото на века развитието на имотния пазар по Черноморието е изключително динамично – след първоначалния период на бурно строителство дойде световната икономическа криза, която охлади интереса на британските купувачи към българското море. Те бяха бързо заменени от руснаците, но наложените на Москва санкции в края на 2014 г. заради конфликта с Украйна забавиха осезаемо руската икономика и обезцениха рублата. С това от местния пазар на ваканционни имоти се оттеглиха и руснаците, за които животът в България рязко се оскъпи и те започнаха да продават. Така на фона на набраната инерция в строителството по оценки на различни представители на сектора в следващите две години – 2015 и 2016, продажбите на ваканционни имоти по морето са се свили с между 15 и 25%.

За периода областите Варна и Бургас остават шампиони по брой на въведените в експлоатация жилищни сгради, което се запазва като тренд и през 2017 г., сочат данните на статистиката. Разбира се, не всички от тях са ваканционни имоти, разположени в близост до брега. Наблюденията на представителите на пазара обаче подсказват, че и в този сегмент активността постепенно се завръща.

"Обемът на продажбите през 2017 г. бележи ръст от 20% спрямо предходните две години. Това ни дава увереност за устойчивост и спокойствие, че пазарът се възстановява", казва търговският директор на инвестиционната компания Green Life Development&Resorts Екатерина Желяпова.

Тенденцията обаче не е еднозначна. От агенция "Бългериън пропъртис" например сочат, че докато постепенният подем на пазара е довел до 20% ръст на продажбите в района на Слънчев бряг, то на юг от Бургас, в дестинации като Созопол и Лозенец, сделките са се задържали на нивата си от 2016 г.

В северната част на страната и пазарната температура все още е доста по-ниска. "В района на Шабла и Каварна от няколко години няма никакви сделки, малкото сключени са единствено в района на Балчик", казва Наталия Барбарошие, брокер в отдела "Банки и ключови клиенти" на агенция "Явлена".

Според колегата й Галин Гаврилов, мениджър в "Адрес недвижими имоти", липсата на пазар на ваканционни имоти на север през последните пет години е довела до изтегляне на инвеститорите. "Интерес към жилища с ваканционно предназначение, макар и твърде незначителен, все още има от българи, но само при сделки до 400 евро за кв.м, което е под себестойността на завършен и обзаведен имот. Апартаменти на тази цена се предлагат в районите на Бяла, Каварна и Шабла", посочва той.

Купувачи от близо и далеч

Ако допреди година българските купувачи все още не успяваха да компенсират отлива на руснаците, то сега вече ролята им е доминираща. "Във високия сегмент това са състоятелни българи, търсещи имот за почивка. Средната класа също си купуват имот за почивка и за инвестиция", посочва Полина Стойкова.

Сходни са и наблюденията на Green Life, които също виждат българските домакинства със средни към високи доходи като съществен двигател на пазара. "През изминалата година процентът на българите, сключили сделка за ваканционен имот, значително се приближава до този на клиентите от Русия. Българските купувачи вече представляват 35%, а делът на руските граждани е 36%. Затова можем да твърдим, че местният пазар вече е устойчив, а не временно активизиран за сметка на руския", изтъква Екатерина Желяпова.

"Сега основните купувачи на имоти край Варна са българи от София и Пловдив. Те търсят жилища, подходящи за лятна почивка в рамките на 30-40 хил. евро", отбелязва и Ивета Андреева, главен брокер в агенцията за недвижими имоти "Мирела".

По изчисления на "Бългериън пропъртис" пък в първите месеци 50% от сделките са били от българи, в сравнение с 35-40% от запитванията в началото на 2017 г. Очакванията са делът на местните купувачи да расте. Интерес има и зад граница, отново, както допреди няколко години, основно от страна на руснаци, макар и не в мащабите отпреди санкциите. "Англичани, белгийци, французи, германци, израелци купуваха активно през 2015-2016 г. както ново строителство, така и имоти на вторичен пазар, които се предлагат напълно обзаведени и готови за ползване и чиито цени станаха доста изгодни", казват още от агенцията.

"На пазара на ваканционни имоти се появи и нов тип клиенти – от Израел. През 2017 г. делът им е малко над 10%", по наблюденията на Green Life. "Има индикации и за американци, които проявяват интерес към Слънчев бряг, което доведе и до класиране на най-големия ни морски курорт сред топ 10 на най-изгодните морски курорти на американския имотен портал Realtor.com", допълват от "Бългериън пропъртис".

Ценови застой

И докато интересът на купувачите към пазара постепенно се възражда, продавачите все още са сравнително предпазливи – офертните цени, които се понижиха покрай проблемите от последните години, засега остават стабилни.

"Като цяло цените в морските курорти са без съществени изменения от 2016 г. насам", посочват от "Бългериън пропъртис". По техни данни средните нива, при които се сключват сделки в момента, са 500 - 530 евро за кв.м, докато през 2014 и 2015 г. са били от порядъка на 600 евро за кв.м.

"През 2017 г. цените на ваканционните имоти се задържаха почти без изменения спрямо предходната въпреки нарастващото търсене и покупките още на етап на зелено. През този сезон ръстът е умерен в рамките на 10-15%", отчитат и от Green Life. От компанията посочват, че към момента апартаментите с една спалня в Созопол например се продават срещу 50 - 60 хил. евро, а в градчета като Поморие могат да се купят на цени от 30 - 40 хил. евро.

Наблюденията на "Бългериън пропъртис" показват, че това са и най-предпочитаните от купувачите предложения на пазара. "Предимно се търсят апартаменти с една или две спални с обща площ 50 - 80 кв.м", коментира Елена Макреева, регионален мениджър за морските курорти в агенцията. По думите й най-висок е интересът към имоти в населени места като Несебър и Слънчев бряг, които дават опция за целогодишно живеене. В курортния комплекс цените на имотите до 600 м от брега започват от 300 - 350 евро за кв.м – стойности, при които през 2014-2015 г. се продаваха жилищата във ваканционните комплекси на 2 - 6 км от морето. За елитните имоти в луксозни комплекси продажните цени варират в диапазона 800 - 1400 евро/кв.м. "За по-луксозни имоти клиентите се насочват към Свети Влас или Лозенец", допълва Макреева.

"За хората, които имат възможност да купуват сега с цел инвестиция, ситуацията е много благоприятна", отбелязва Ивета Андреева от "Мирела". По думите й последните продажби на агенцията на имоти край Варна са били на двустайни и тристайни апартаменти на цени между 34 и 50 хил. евро, а малко по на север – в Бяла, цените са още по-ниски, между 28 и 35 хил. евро.

Статистиката на специализирания сайт imot.bg показва, че в по-голямата си част средните офертни цени на имотите по морето са сходни или малко по-ниски спрямо тези преди 10 години. Предвид замръзването на пазара през последните години е вероятно сега сделките все още да се сключват с отстъпки. Освен това от зоните с най-много оферти се вижда, че отсъстват най-южните и северните части на крайбрежието.

Какво предстои

Според представителите на сектора наближаването на летния сезон вече се усеща и по линия на раздвижване от страна на купувачите. "Очакваме 2018-а да бъде разнообразна – както по отношение на контингента на купувачи и продавачи, така и относно бюджетите", казва Полина Стойкова.

Прогнозата на Green Life също е оптимистична. "Очакваме тази година активността отново да бъде висока и сделките с ваканционни имоти да се увеличат с около 10%", посочва Екатерина Желяпова.

Вижте нашите оферти в морските курорти


  прочети повече статии