Капитал: Умерен подем на имотния пазар в Стара Загора

Пазарът на недвижими имоти в Стара Загора е активен и балансиран вече повече от година. Цените умерено се покачват. През 2019 г. броят на сделките бележи ръст от 5%, а най-висок интересът остава към жилищата. Това са само част от изводите на агенциите, които работят в града. Техните очаквания и прогнози са, че тенденциите ще запазят без промяна и през 2020 г.

"Средната продажна цена на жилищата в Стара Загора през 2019 г. е около 600 евро на кв.м, което е повишение от около 4% спрямо 2018 г. Очакваме тенденцията на леко поскъпване в рамките на около 3-4% да продължи и през 2020 г.", казват Мирослав Караколев, регионален мениджър на Bulgarian Properties, и Теменужка Михалева, брокер в Стара Загора. Красимира Димитрова, управител на "Явлена" за града, е по-умерена в прогнозите си: "Покачване от 2-3% в цените на стойностните имоти, но и понижение при онези жилища, чиято цена е пазарно неоринтирана."

Купувачите: Млади и на средна възраст, често от региона
"Купувачите са млади и на средна възраст хора, предимно български граждани, с достатъчно добри доходи, които могат в дългосрочен план да обезпечат тегленето и изплащането на банков кредит за покупка на жилищен имот. Ниските лихви по ипотечните заеми в момента карат мнозина да пристъпят към покупка на имот с цел инвестиция, а не за пряко лично ползване", коментира Бисер Орлов от агенция "Евродом". Той е и председател на регионалната структура на Национално сдружение "Недвижими имоти" в града.

Според Красимира Димитрова основните купувачи през 2019 г. са 30-45-годишните, които и търсят първо жилище за покупка. "Обикновено тези клиенти прибягват до кредит със срок от 20-30 г. Това им позволява по-голямо жилище с по-малка месечна вноска", казва тя.

Ивайло Запрянов, мениджър на "Адрес" - Стара Загора, отбелязва като фактор за пазара на недвижими имоти в града икономическата миграция от съседните селища. Клиентите са от Ямбол, Нова Загора, Тополовград, Симеоновград, Чирпан, Раднево, Гълъбово, Харманли. От "Явлена" очертават друг профил на купувачи от региона - хора над 45 години, чиито деца започват да учат в гимназия или в Тракийския университет.

Продавачите: Строителни фирми и хора от 23 до 60 г.
"Основният продавач в Стара Загора предвид приоритетното търсене на ново строителство са строителните фирми", казва Красимира Димитрова. Конкуренцията сред тях, изглежда, е изострена, съдейки по това, че някои от инвеститорите в града предлагат да плащат сметките за асансьор и почистване на входа пет години след въвеждане на сградата в експлоатация.

Продавачите - физически лица, са широк спектър хора на възраст между 23 и 60 г.
"Собствениците на по-големите апартаменти са в горната граница, а на по-малките - в долната", отбелязва Ивайло Запрянов. "Това са хора, които търсят по-малко или по-голямо жилище заради промяна в числеността на семействата си. Хора с наследствени имоти или такива, които се местят да живеят другаде. Има и категория купувачи, чиито нараснали доходи позволяват да помислят за по-хубаво жилище на по-добра локация", отбелязват от "Явлена".

Купувачите стават все по-взискателни
Красимира Димитрова описва обичайните предпочитания на кандидат-купувачите - жилището да е ново строителство, в зелена среда, с добра транспортна свързаност, детска градина и училище наблизо, гараж или паркомясто. "Има и клиенти за жилища старо строителство, но ако са основно ремонтирани и по възможност обзаведени", добавя тя. Бисер Орлов отбелязва и някои характеристики в маниера на купувачите. Те подхождат по-предпазливо към окончателно решение за покупка. Търсят отстъпка в цената - понякога и над 10%. Правят два и повече огледа на имота, сменят критериите си в движение. Освен това започват преговори на много късен етап от огледите.

Продавачите опитват да вдигат цените
Окуражени от по-високите заплати и атрактивните лихви по ипотечните кредити, продавачите опитват по-високи цени. Почти всички брокери отбелязват тази тенденция с уточнението, че това невинаги е обосновано и пречи на сделките. "Прекалено високата офертна наемна или продажна цена може да блокира провеждането на огледи с потенциални клиенти и да забави продажбата или отдаването под наем на имота", казва Бисер Орлов. Брокерите са единодушни, че за да определят адекватна офертна цена, продавачите се нуждаят от професионални съветници. Това е още по-валидно в условията на променящ се пазар. "През 2019 г. - при множество купувачи, продавачите са тези, които в по-голяма степен диктуват условията в сделките, отбелязва Ивайло Запрянов. "Нещата обаче се променят - предлагането се увеличава и има доста имоти, които не могат да се продадат", добавя той.

Новото строителство е предпочитано
По обща оценка търсенето през 2019 г. е било предимно на жилища ново строителство. Според Бисер Орлов около 80% от купените жилища са такива. От "Адрес" оценяват дела им между 60 и 70% и добавят, че той е толкова висок, защото немалко хора (около 20%) купуват имоти с инвестиционна цел.

Оценките за предлагането на вторичния пазар са, че и то е стабилно. "Най-предпочитано остава търсенето на монолитни апартаменти в райони с добра градска среда. Има и повишен интерес към санираните панелни сгради", обясняват от Bulgarian Properties. Имотите в стари сгради са предпочитани от купувачи, които държат на определена локация или реалната площ за тях е водеща. Цените в сегмента варират в по-широки граници според състоянието, разположението и годината на строителство.

Интерес към покупки на зелено
На пазара на новото строителство голяма част от апартаментите се купуват на зелено" - в проект и в начален етап на строителство. "Причините за това са по-ниските цени на старта (с до 30% под цената при акт 16), както и по-големият избор от налични апартаменти", казва Бисер Орлов. Схемите на разплащане са разнообразни и обикновено са резултат от индивидуални договорки. "Продължава да се строи в кварталите "Казански", "Три чучура", "Самара", както и в района около Окръжна болница. Обявените цени в тези райони на сгради в етап на строителство варират от 550 евро на кв.м в "Три чучура", "Самара 1" и "Самара 2", 600 евро на кв.м в "Казански" и 650 евро на кв.м в района на ОРБ", казват Мирослав Караколев и Теменужка Михалева.

Новите сгради в кварталите догонват по цени старите в центъра
"Цените на новото строителство в центъра на Стара Загора достигат до 800 евро на кв.м. Свободните парцели там обаче са малко, а и има риск да се попадне на археология. Това пренасочва строителството на нови жилища към кварталите", казва Мирослав Караколев. Бисер Орлов отбелязва като интересен феномен, че се разширява периметърът на имотите ново строителство, които по цени се доближават до старото строителство в централната зона на града. Той конкретизира районите около първия магазин "Билла", кварталите "Казански" и "Самара 3", а отчасти и "Железник-изток".

Кв. "Железник" става все по-интересен. Атрактивен е районът на "Самара 3" и над него - в посока към местността Бойчо бунар. Това са естествените места, към които се разширява градът, и има интерес", отбелязва Ивайло Запрянов.

По оценка на Красимира Димитрова традиционно най-голям е интересът към района на парк "Аязмо" и зелените централни райони. При кварталите най-голям е интересът към западните жилищни райони - "Казански", "Три чучура-център" и "Железник", заради развитата инфраструктура и удобния транспорт. Напоследък се строят и нови сгради в пренебрегвания досега кв. "Самара" и интересът там е към жилища за живеене, добавя тя.

В кварталите "Три чучура-север", "Зора", АПК, "Кольо Ганчево" цените са с до 20% по-ниски от тези в източните квартали и търсенето обичайно е по-слабо.

Запазва се интересът и към готови къщи и парцели за строеж на къщи в близките села Богомилово, Малка Верея, Старозагорски бани, Борил ово и др. Но по оценка на "Адрес" няма много интересни имоти на поносими и добри цени в близките села.

За инвестиция се търсят апартаменти предимно в западната част на града поради близостта на района до Тракийския университет.

Активен наемен пазар
Основните наематели в Стара Загора са ученици и студенти, чийто фокус са квартирите в районите около учебните заведения. Затова и търсенето през август и септември е най-голямо. Друга категория са трудовите мигранти към града, което обуславя динамиката през останалите месеци, когато обаче предлагането е по-ограничено, казват от Bulgarian Properties.Наемните цени зависят освен от района и типа имот и от обзавеждането. Двустаен апартамент в нова сграда с ново обзавеждане и оборудване се отдава по наем за около 350-400 лева. За тристайно жилище месечният наем е около 500-600 лева по информация на Ивайло Запрянов. По данни на Красимира Димитрова наемите на едно- и двустайни жилища се движат около 300 - 450 лв., на тристайни и многостайни -между 400 и 600 лв.

Имоти за продажба и под наем в района на Стара Загора

Ново строителство в града

  Още новини