Forbes: Новата фаза на жилищния пазар в София

Жилищният пазар в София преминава от период на еуфория и ускорен ръст към по-умерена и предпазлива динамика. Това показва анализ на пазара през третото тримесечие на 2025 г., изготвен от Bulgarian Properties. Според него ключовият фактор за тази промяна е официалното решение България да се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г.

КЛЮЧОВИ ФАКТИ

• Първата половина на годината премина под знака на висока активност – сделки се сключваха за дни, а страхът „да не се изпусне моментът“ доведе до ускорено изкупуване на имоти в София и страната. След 8 юли – датата на финалното политическо решение – темпът рязко се промени и пазарът навлезе във фаза на изчакване.

• Средната цена на закупените жилища в София достига 2310 евро/кв. м през третото тримесечие на 2025 г., което представлява годишно увеличение от 25.5% и връща темповете на растеж до нивата от периода на най-високата инфлация през 2022 г.

• Най-активните квартали по сключени сделки през периода са „Банишора“, „Малинова долина“, „Кръстова вада“ и „Манастирски ливади“, където цените варират между 2010 и 2600 евро/кв. м, основно при сделки с ново строителство.

• Делът на закупените тристайни жилища достига 42%, почти изравнявайки двустайните апартаменти, тъй като в голяма част от новите проекти двустайните са били разпродадени още на етап „на зелено“.

• Недостигът на предлагане и високите цени в София насочват част от купувачите към модерни жилищни комплекси в близките градове около столицата, което засилва интереса към периферните локации.

• Ипотечният пазар остава стабилен, а прогнозите на банковия сектор сочат, че лихвените проценти ще останат ниски и през следващите години, което продължава да подкрепя активността.

ВАЖЕН ЦИТАТ

„След официалното решение на 8 юли динамиката се промени. Пазарът се успокои, активността намаля, а купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията бяха еуфорията да се запази до края на годината, но на практика поведението на пазарните участници стана по-предпазливо“, каза Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

ДОПИРАТЕЛНА

Данните на Агенцията по вписванията показват ръст от 17.2% на вписаните сделки в София през третото тримесечие – общо 9 238 сделки.
„Това са данни за вписани сделки. При нови сключени сделки картината е различна – регистрира се около 30% спад. За това до известна степен допринася и фактът, че част от търсенето се изнася към близките населени места, където цените са по-достъпни“, коментират от Bulgarian Properties.

ДОСТЪПНОСТ НА ЖИЛИЩАТА: ВРЪЩАНЕ КЪМ НИВАТА ОТ 2018–2019 Г.

Коефициентът на достъпност, изчисляван от BULGARIAN PROPERTIES – показващ колко средни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна площ – достига 1.3 за третото тримесечие. Това е ниво от 2018–2019 г., което сигнализира известно влошаване на достъпността. Средната заплата в София е 3 474 лв., което означава, че за 1 кв.м жилище е необходима 1.3 месечна заплата. За сравнение – през 2008 г. бяха нужни цели 3.4 заплати.

„Макар достъпността да остава сравнително добра, намалената активност подсказва, че пазарът може би е достигнал до моментен „таван“ в цените“, подчертават от Bulgarian Properties.

ЗА КАКВО ДА СЛЕДИМ

Според анализаторите 2025 г. се очаква да приключи с ръст на цените между 15% и 20%, след няколко поредни години с двуцифрени увеличения.

Влизането в еврозоната само по себе си не предполага скокове в цените, но страховете на купувачите, икономическата несигурност и позитивните макрофактори – достъпно финансиране, повишаващи се доходи и ниски лихви – са основните причини за ускореното поскъпване.

Пазарът навлиза в период на наблюдение и стратегическо изчакване. Предстоящото въвеждане на еврото поставя очаквания за възможно пренареждане на ценовата динамика, като последното тримесечие на 2025 г. вероятно ще се окаже решаващо за тенденциите през 2026 г.




  Още новини