Искам ново и по-хубаво жилище - анализ на Капитал за жилищния пазар в София

2019-11-19   |  Capital.bg


Времената, когато всичко поскъпваше и се продаваше, явно са останали в миналото. Такъв прочит прозира зад 7% ръст в цените на жилищата в София, регистриран от "Адрес недвижими имоти" и потвърден от Пощенска банка. Според представители на някои от големите агенции за имоти по време на дискусия на конференцията BalREc покачването не е масово, а зад него се крие преориентирането на купувачите към по-скъпи имоти – ново строителство, ремонтирани и обзаведени жилища. Данните на Bulgarian Properties, която е фокусирана в сегмента на новото строителство, дори не отчитат ръст в средните цени за София в сравнение с предходната година. За страната и Bulgarian Properties, и "Ера недвижими имоти" прогнозират 5% средно поскъпване.

Въпреки няколкото години на ръст средните цени на жилищата в София все още са под нивата преди кризата през 2008 г. и по оценка на брокерите за имотен балон не може да се говори. По данни на "Адрес" сега средната цена е 1079 евро на кв.м, докато при предишния пик е била 1228 евро на кв.м. Според Bulgarian Properties за деветмесечието тя е 1084 евро на кв.м при 1340 евро на кв.м през 2008 г. В отделни квартали - "Овча купел" и "Младост" например, цените от 2008 г. отдавна са надминати, най-вече защото сделките тогава са били с панелни жилища, а сега има бурно ново строителство. В други райони като "Докторски паметник" и "Лозенец" по оценки на експертите докризисните нива едва ли скоро ще бъдат достигнати.

По-взискателните купувачи

Сегашните купувачи са най-често млади семейства, които търсят имот за живеене, повечето - за първи път. И те имат много нараснали изисквания. "Имоти на по-ниски цени – независимо дали старо или ново строителство, има, но тe не предизвикват интерес. Българите вече искат да живеят в по-хубави апартаменти", заявава Ирина Кънева, търговски директор в BLD. Инвестиционната компания работи в сектора на новото строителство в София.

Кънева цитира проучване, според което крайното решение при покупка на имот зависи преди всичко от локацията, от вътрешното разпределение на имота и от типа строителство – ново или старо. Важно е апартаментът да е с гараж и близо до градина или парк, до него да води улица, в района да има училища и детски градини. По отношение на разпределението се наблюдава бавно преориентиране на купувачите към по-големи, основно тристайни жилища. "Все още най-търсен на ниво държава е двустайният апартамент с дял от около 50% от сделките. Но за София половината от сделките са с тристайни апартаменти и интересът към тях нараства всяка година", казва Румен Радушев, зам.-началник сектор "Банкиране на дребно" в Пощенска банка, на база на ипотечния опит на институцията. По общо наблюдение все по-голям процент от купувачите се ориентират към жилища ново строителство. А ако останат на вторичния пазар, търсят ремонтирани апартаменти в приветливи и поддържани сгради.

От BLD отбелязват, че ако преди години клиентите им са били предимно хора, които идват в София от страната, сега преобладават жители на София от два основни типа: наематели, които искат да купят собствени дом, или собственици на по-малки бюджетни жилища, чието семейство е нараснало или пък искат да подобрят стандарта си и да се преместят в по-голямо жилище в по-престижен квартал. Тоест в голяма част от случаите, за да купят ново жилище, клиентите продават старо. Това им осигурява начален капитал, а достъпното банково финансиране им позволява да мислят за по-качествен и по-скъп имот.

Старо, но ремонтирано

Ясна тенденция е да се търсят завършени или ремотирани и дори обзаведени жилища. Частично причината е в дефицита на майстори за довършителни работи и голямата им заетост. "Купувачите на апартамент за основен ремонт са изправени пред две неизвестни – след колко време ще може да се нанесат в жилището и колко ще струва пълният му ремонт", отбелязва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор "Адрес недвижими имоти". Особено когато купуват с ипотека, за собствениците е трудно да отделят допълнителни средства за ремонт. Както казва Румен Радушев - "това, което масово се търси, е подобрението в качеството на живот. Затова хората предпочитат да имат завършен продукт като цяло, а не да платят тухли, които после 20 години да им бъдат смисълът на живота".

Ремонтът прави над 30% разлика в цената на кв.м за еднотипни имоти, казва Гергана Тенекеджиева. И дава пример с тристаен апартамент 100 кв.м за основен ремонт, който се гледа и купува също толкова бързо, колкото ремонтиран двустаен от 75 кв.м в същия квартал – и двата за 120 000 евро. Що се отнася до бързината на сделките, срокът, за който се стига до тях, почти се е удвоил за последните две години – от 57 дни през 2017 на 97 дни за 2019, по данни на "Ера недвижими имоти". Брокерите го отдават на нарасналата информираност и взискателност на купувачите и на повечето възможности за избор пред тях.

В търсене на бързи печалби

Цените нарастват и защото купувачите с инвестиционна цел, купили на зелено преди няколко години, са привели апартаментите във вид, удобен за живеене, обзавели са ги и ги продават. "Този тип имоти са доста по-скъпи от старите панелни и неугледни за купувачите сгради", обяснява Гергана Тенекеджиева.

Купувачите с инвестиционна цел са друга основна група на пазара. Това са хора, които имат спестени средства и при нулева доходност от депозитите в банки търсят алтернатива в недвижими имоти. Част от тях се ориентират към ново строителство. Склонни са да инвестират на по-ранен етап, за да купят на по-ниска цена на кв.м и да направят по-голям марж при последващата продажба.

"Българинът отново няма много алтернативи къде да инвестира парите си, особено хората със спестявания между 50 до 100 хил. евро, и инвестицията в имот остава добра алтернатива", казва Антон Андонов, изпълнителен директор на "Ера недвижими имоти". Всеки четвърти от клиентите на "Ера недвижими имоти" купува с цел инвестиция. "Това е консервативно ниво и на този етап не създава рискове", смята Андонов. При BLD с инвестиционна цел купува всеки пети. От компанията обясняват, че се въздържат да стимулират този тип клиенти, като продават на зелено на цени, близки до тези за завършено жилище. Според наблюдатели на пазара обаче офертите за имоти на зелено са на все по-ниски цени. Възможно обяснение е, че затегнатото банково финансиране за сектора кара някои строителни предприемачи по-агресивно да търсят средства от клиентите си.

Лихвеният ускорител

Рекордно ниските лихви и достъпността до кредити правят покупката на жилище възможна за много хора. От "Ера недвижими имоти" изчисляват, че при сегашните лихви с 500 лева месечна вноска (колкото е долната граница за наем на малко жилище) и срок за погасяване 25 години човек може да си позволи кредит от около 50 хил. евро. С 1500 лева на месец се изплащат 150 хил. евро, което отваря поле за по-луксозна покупка, но при такива дълги срокове лихвите и съответно вноските могат да се покачат чувствително.

Румен Радушев казва, че за последните две години броят на желаещите да купят жилище на кредит се е удвоил. Проучвания на Пощенска банка сочат, че половината от хората без собствено жилище планират да придобият, а половината от тях смятат да теглят кредит за целта.

Заради евтиния ресурс външно финансиране търсят и хора, които биха могли да придобият имота с лични средства, отбелязва Ирина Кънева от BLD. А Гергана Тенекеджиева обръща внимание на другата крайност. В сектора се притесняват заради категорията хора, които тръгват към ипотечни сделки без никакви собствени пари. Това означава, че голям процент от доходите им ще отива като вноска по ипотечни и потребителски кредити. Този типаж доскоро е бил по-характерен за малките градове, но вече се среща и в София.

Румен Радушев представя осреднената картина на база опита на Пощенска банка, която е с около 18% пазарен дял в жилищното кредитиране. Средният ипотечен кредит, отпуснат от банката за 2019 г., е около 60 000 евро. Самоучастието на купувача средно е 30% от стойността на финансираната сделка и делът му остава стабилен за последните три години. Клиентите теглят жилищни кредити средно за 23 г. Средният им доход е 2200 лева, като 70% от тях са с висше образование. Средната цена, на която Пощенска банка е кредитирала в София, е 1100 евро на кв.м. За следващите две-три години той не очаква нито ръст на лихвите, нито влошаване на условията за финансиране. Следят за притеснителни сигнали за прекомерно високи цени, искани от продавачите, но убеждението му е, че засега пазарът успява се саморегулира.

Още от същото

Очакванията на експертите за цените са без резки движения и варират от леки ръстове през задържане до слаби спадове. "Средната цена на кв.м с времето ще расте нагоре с бавни и умерени темпове. Ще има и райони със спад предвид по-ниското качество на жилищата в тях", прогнозира Гергана Тенекеджиева.

"В момента сме във временен пик, но това не означава, че следва рязък спад, подобен на този от 2008 г., казва Антон Андонов. Корекцията ще дойде от повишеното предлагане, от новите имоти, които сега са в строеж. Това ще охлади очакванията на продавачите на вторичния пазар цените да продължат да растат със същото темпо. Себестойността на имотите бавно ще се покачва поради липсата на работна ръка и поскъпването на материалите", коментира той.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, очаква, че 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. – с минимални изменения на цените, стабилен имотен пазар, голяма активност и обем от сделки. Ще продължи да има голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени цени и с много по-добри доходи, заетост и още по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити, прогозира тя.

Вижте нашите топ оферти ново строителство в София

Имоти за продажба и наем в София

  Още новини

Сподели
Изгодни имоти в Банско - най-добрите предложения само при нас!
Видяхте ли цените в Банско! Обзаведени студиа от 10 000 евро! Изберете собствен имот в топ ски курорта на България, който работи целогодишно. За собствено ползване и отдаване под наем. Почивки и уикенди в собствен имот, без нужда от хотелски резервации!
Вижте още
Модера Резидънс - затворен комплекс със собствен парк
Комплексът е проектиран с идеята да отговори на потребността от градско жилище на съвременния човек с активен начин на живот. Той притежава отлично съчетание между качествено строителство, функционалност, спокойствие и сигурност.
Вижте още

Още Новини

Медиите за нас
Капитал: Банско се връща на имотната писта

Пазарът на недвижими имоти в Банско започна да се възстановява от срива през 2012 г. От две-три години сделките в най-големия български ски курорт се увеличават като брой, пазарът е оживен, преобладават български купувачи. Вече се наблюдава и ръст в средните цени, които бяха паднали до нива от около 350 евро на кв.м.

По данни на Агенцията по вписванията за деветмесечие...

12 Декември, 2019
последни новини
България привлича рекордни технологични инвестиции

Чуждестранните софтуерни и ИКТ проекти у нас през 2018 г. са били на стойност 240 млн. долара

България, най-бедната държава в Европейския съюз (ЕС), привлича поток от чуждестранни инвестиции в информационни и комуникационни технологии (ИКТ).

Самата страна допринася за всичко това, след като през април 2019 г. отвори собствен технологичен център със 110 служители. Сред...

11 Декември, 2019
последни новини
Най-продаваните комплекси ново строителство в София за 2019 г.

Приключваме пореднатa динамична година за жилищния пазар в София!

Новото строителство продължава да бъде абсолютен хит сред купувачите. Продажбите на имоти в комплекси ново строителство в столицата съставляват 90% от реализираните покупко-продажби през тази година.

Представяме ви традиционната годишна класация на BULGARIAN PROPERTIES на НАЙ-ПРОДАВАНИТЕ н...

10 Декември, 2019
Медиите за нас
Вижте най-новата луксозна сграда в Лозенец

Това е най-новата сграда премиум клас в столицата, по-специално в престижния квартал Лозенец. Тя се предлага за продажба от BULGARIAN PROPERTIES.

Сградата е проектирана от френско-българска архитектурна фирма със световни постижения в архитектурата и се намира до Борисовата градина и Химическия факултет на Софийския университет.

Проектът е уникален както...

09 Декември, 2019

Изпратете запитване