Контакти
0

Искам ново и по-хубаво жилище - анализ на Капитал за жилищния пазар в София

2019-11-19   |  Capital.bg


Времената, когато всичко поскъпваше и се продаваше, явно са останали в миналото. Такъв прочит прозира зад 7% ръст в цените на жилищата в София, регистриран от "Адрес недвижими имоти" и потвърден от Пощенска банка. Според представители на някои от големите агенции за имоти по време на дискусия на конференцията BalREc покачването не е масово, а зад него се крие преориентирането на купувачите към по-скъпи имоти – ново строителство, ремонтирани и обзаведени жилища. Данните на Bulgarian Properties, която е фокусирана в сегмента на новото строителство, дори не отчитат ръст в средните цени за София в сравнение с предходната година. За страната и Bulgarian Properties, и "Ера недвижими имоти" прогнозират 5% средно поскъпване.

Въпреки няколкото години на ръст средните цени на жилищата в София все още са под нивата преди кризата през 2008 г. и по оценка на брокерите за имотен балон не може да се говори. По данни на "Адрес" сега средната цена е 1079 евро на кв.м, докато при предишния пик е била 1228 евро на кв.м. Според Bulgarian Properties за деветмесечието тя е 1084 евро на кв.м при 1340 евро на кв.м през 2008 г. В отделни квартали - "Овча купел" и "Младост" например, цените от 2008 г. отдавна са надминати, най-вече защото сделките тогава са били с панелни жилища, а сега има бурно ново строителство. В други райони като "Докторски паметник" и "Лозенец" по оценки на експертите докризисните нива едва ли скоро ще бъдат достигнати.

По-взискателните купувачи

Сегашните купувачи са най-често млади семейства, които търсят имот за живеене, повечето - за първи път. И те имат много нараснали изисквания. "Имоти на по-ниски цени – независимо дали старо или ново строителство, има, но тe не предизвикват интерес. Българите вече искат да живеят в по-хубави апартаменти", заявава Ирина Кънева, търговски директор в BLD. Инвестиционната компания работи в сектора на новото строителство в София.

Кънева цитира проучване, според което крайното решение при покупка на имот зависи преди всичко от локацията, от вътрешното разпределение на имота и от типа строителство – ново или старо. Важно е апартаментът да е с гараж и близо до градина или парк, до него да води улица, в района да има училища и детски градини. По отношение на разпределението се наблюдава бавно преориентиране на купувачите към по-големи, основно тристайни жилища. "Все още най-търсен на ниво държава е двустайният апартамент с дял от около 50% от сделките. Но за София половината от сделките са с тристайни апартаменти и интересът към тях нараства всяка година", казва Румен Радушев, зам.-началник сектор "Банкиране на дребно" в Пощенска банка, на база на ипотечния опит на институцията. По общо наблюдение все по-голям процент от купувачите се ориентират към жилища ново строителство. А ако останат на вторичния пазар, търсят ремонтирани апартаменти в приветливи и поддържани сгради.

От BLD отбелязват, че ако преди години клиентите им са били предимно хора, които идват в София от страната, сега преобладават жители на София от два основни типа: наематели, които искат да купят собствени дом, или собственици на по-малки бюджетни жилища, чието семейство е нараснало или пък искат да подобрят стандарта си и да се преместят в по-голямо жилище в по-престижен квартал. Тоест в голяма част от случаите, за да купят ново жилище, клиентите продават старо. Това им осигурява начален капитал, а достъпното банково финансиране им позволява да мислят за по-качествен и по-скъп имот.

Старо, но ремонтирано

Ясна тенденция е да се търсят завършени или ремотирани и дори обзаведени жилища. Частично причината е в дефицита на майстори за довършителни работи и голямата им заетост. "Купувачите на апартамент за основен ремонт са изправени пред две неизвестни – след колко време ще може да се нанесат в жилището и колко ще струва пълният му ремонт", отбелязва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор "Адрес недвижими имоти". Особено когато купуват с ипотека, за собствениците е трудно да отделят допълнителни средства за ремонт. Както казва Румен Радушев - "това, което масово се търси, е подобрението в качеството на живот. Затова хората предпочитат да имат завършен продукт като цяло, а не да платят тухли, които после 20 години да им бъдат смисълът на живота".

Ремонтът прави над 30% разлика в цената на кв.м за еднотипни имоти, казва Гергана Тенекеджиева. И дава пример с тристаен апартамент 100 кв.м за основен ремонт, който се гледа и купува също толкова бързо, колкото ремонтиран двустаен от 75 кв.м в същия квартал – и двата за 120 000 евро. Що се отнася до бързината на сделките, срокът, за който се стига до тях, почти се е удвоил за последните две години – от 57 дни през 2017 на 97 дни за 2019, по данни на "Ера недвижими имоти". Брокерите го отдават на нарасналата информираност и взискателност на купувачите и на повечето възможности за избор пред тях.

В търсене на бързи печалби

Цените нарастват и защото купувачите с инвестиционна цел, купили на зелено преди няколко години, са привели апартаментите във вид, удобен за живеене, обзавели са ги и ги продават. "Този тип имоти са доста по-скъпи от старите панелни и неугледни за купувачите сгради", обяснява Гергана Тенекеджиева.

Купувачите с инвестиционна цел са друга основна група на пазара. Това са хора, които имат спестени средства и при нулева доходност от депозитите в банки търсят алтернатива в недвижими имоти. Част от тях се ориентират към ново строителство. Склонни са да инвестират на по-ранен етап, за да купят на по-ниска цена на кв.м и да направят по-голям марж при последващата продажба.

"Българинът отново няма много алтернативи къде да инвестира парите си, особено хората със спестявания между 50 до 100 хил. евро, и инвестицията в имот остава добра алтернатива", казва Антон Андонов, изпълнителен директор на "Ера недвижими имоти". Всеки четвърти от клиентите на "Ера недвижими имоти" купува с цел инвестиция. "Това е консервативно ниво и на този етап не създава рискове", смята Андонов. При BLD с инвестиционна цел купува всеки пети. От компанията обясняват, че се въздържат да стимулират този тип клиенти, като продават на зелено на цени, близки до тези за завършено жилище. Според наблюдатели на пазара обаче офертите за имоти на зелено са на все по-ниски цени. Възможно обяснение е, че затегнатото банково финансиране за сектора кара някои строителни предприемачи по-агресивно да търсят средства от клиентите си.

Лихвеният ускорител

Рекордно ниските лихви и достъпността до кредити правят покупката на жилище възможна за много хора. От "Ера недвижими имоти" изчисляват, че при сегашните лихви с 500 лева месечна вноска (колкото е долната граница за наем на малко жилище) и срок за погасяване 25 години човек може да си позволи кредит от около 50 хил. евро. С 1500 лева на месец се изплащат 150 хил. евро, което отваря поле за по-луксозна покупка, но при такива дълги срокове лихвите и съответно вноските могат да се покачат чувствително.

Румен Радушев казва, че за последните две години броят на желаещите да купят жилище на кредит се е удвоил. Проучвания на Пощенска банка сочат, че половината от хората без собствено жилище планират да придобият, а половината от тях смятат да теглят кредит за целта.

Заради евтиния ресурс външно финансиране търсят и хора, които биха могли да придобият имота с лични средства, отбелязва Ирина Кънева от BLD. А Гергана Тенекеджиева обръща внимание на другата крайност. В сектора се притесняват заради категорията хора, които тръгват към ипотечни сделки без никакви собствени пари. Това означава, че голям процент от доходите им ще отива като вноска по ипотечни и потребителски кредити. Този типаж доскоро е бил по-характерен за малките градове, но вече се среща и в София.

Румен Радушев представя осреднената картина на база опита на Пощенска банка, която е с около 18% пазарен дял в жилищното кредитиране. Средният ипотечен кредит, отпуснат от банката за 2019 г., е около 60 000 евро. Самоучастието на купувача средно е 30% от стойността на финансираната сделка и делът му остава стабилен за последните три години. Клиентите теглят жилищни кредити средно за 23 г. Средният им доход е 2200 лева, като 70% от тях са с висше образование. Средната цена, на която Пощенска банка е кредитирала в София, е 1100 евро на кв.м. За следващите две-три години той не очаква нито ръст на лихвите, нито влошаване на условията за финансиране. Следят за притеснителни сигнали за прекомерно високи цени, искани от продавачите, но убеждението му е, че засега пазарът успява се саморегулира.

Още от същото

Очакванията на експертите за цените са без резки движения и варират от леки ръстове през задържане до слаби спадове. "Средната цена на кв.м с времето ще расте нагоре с бавни и умерени темпове. Ще има и райони със спад предвид по-ниското качество на жилищата в тях", прогнозира Гергана Тенекеджиева.

"В момента сме във временен пик, но това не означава, че следва рязък спад, подобен на този от 2008 г., казва Антон Андонов. Корекцията ще дойде от повишеното предлагане, от новите имоти, които сега са в строеж. Това ще охлади очакванията на продавачите на вторичния пазар цените да продължат да растат със същото темпо. Себестойността на имотите бавно ще се покачва поради липсата на работна ръка и поскъпването на материалите", коментира той.

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties, очаква, че 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. – с минимални изменения на цените, стабилен имотен пазар, голяма активност и обем от сделки. Ще продължи да има голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени цени и с много по-добри доходи, заетост и още по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити, прогозира тя.

Вижте нашите топ оферти ново строителство в София

Имоти за продажба и наем в София

  Още новини

Сподели
Изгодни имоти в Банско - най-добрите предложения само при нас!
Видяхте ли цените в Банско! Обзаведени студиа от 10 000 евро! Изберете собствен имот в топ ски курорта на България, който работи целогодишно. За собствено ползване и отдаване под наем. Почивки и уикенди в собствен имот, без нужда от хотелски резервации!
Вижте още
Vitosha View - емблематичен комплекс в полите на Витоша
Изберете комплекс Vitosha View за ваш нов дом! Отлични цени и качество на строителството, характерно за имоти в най-високия ценови клас. Модерна визия и внимание към всеки детайл. Функционално вътрешно разпределение с оптимално усвояване на пространствата. Минимални общи части. Чисто нова инфраструкрура. Зеленина и гледки към планината и града. Всичко това ще намерите само във Vitosha View!
Вижте още

Още Новини

Фирмени
Брокери на месец юли 2020 г.

БРОКЕРИ НА МЕСЕЦ ЮЛИ

🌞 Лятото вече е в разгара си, а на 🏘 имотния пазар става все по-горещо!

Активността нарасна и все по-убедително се връщаме към предкризисните нива на продажби, като този път интересът е не само към София и големите градове, но към цялата страна, включително към морските и планинските курорти, както и към селата.

Къщи...

03 Юли, 2020
Медиите за нас
Един от най-продаваните нови комплекси у нас с втора фаза

Искате ли да живеете в стилен комплекс с контролиран достъп, детска площадка и достатъчно зелени площи? Е, явно не сте единствените, тъй като Park View Residence е носител на награда за най-продаван комплекс за 2019 г.

Комплексът от затворен тип се намира в централната част на София - кв. Банишора и е близо до метростанция "Княгиня Мария Луиза".
Първата фаза на ...

02 Юли, 2020
Медиите за нас
Варна: Жилища в извънредна обстановка

COVID пандемията промени почти всичко, в това число и имотния пазар във Варна.

Въпреки че за пръв път от години той се забавя, за трите месеца на извънредното положение Варна е най-малко засегнатият от големите градове след София като активност на пазара. За март, април и май са вписани 2151 покупко-продажби при 3019 през същия период на миналата година по данни на Аге...

29 Юни, 2020
последни новини
Банките не са спрели да отпускат ипотеки по време на пандемията

Банките в България не са спрели да отпускат жилищни кредити по време на извънредното положение, когато хората масово не можеха да излиза от вкъщи без уважителна причина.

През март, април и май кредитните институции у нас са отпуснали нови ипотечни кредити за общо 810 млн. лв., показват данните на БНБ. За сравнение, през същите три месеца на миналата година одобрените заеми с цел по...

29 Юни, 2020

Изпратете запитване