Капитал: Жилища висок клас в Костинброд

Уалид Гарби, ливанец с канадско гражданство, и партньорите му инвестират в луксозен жилищен комплекс с 248 апартамента в Костинброд, където е и предприятието му „Санитекс". Виждат потенциални клиенти в местното население и в хора, които искат да излязат от София и да живеят в жилища със софийско качество, но в по-спокоен град.

Вижте комплекса тук

Костинброд, град - център на община, в който са базирани множество индустриални предприятия, също е повлиян от търсенето на места за живеене сред природата „до 50 км от София", което се разгърна в годините след пандемията. Макар да е в по-непопулярната северозападна посока, градът е само на 16 км от центъра на София и на около 9 км (10 минути с кола) от станция на метрото. Така че не е изненада, че в последните години в Костинброд масово никнат къщи и дори се е оформил цял квартал от новопостроени.

Сходна тенденция се наблюдава и в съседство - в община Божурище и в селата Гурмазово, Хераково. Пожарево. В софийския северозапад се строят множество комплекси от къщи - от такива с по 2-3, до големи от около 70. Търсене явно има, като къщите в Софийското поле са по-евтини спрямо тези в полите на Витоша.

Напредък на строителството към 6.2025 г.

Големият строеж на малкия град

Новината сега е друга - в Костинброд, който все пак е малко градче с ниско застрояване, е в ход строителството на мащабен жилищен комплекс от висок клас. „Амур гардънс" (Amur Gardens) включва четири 7-етажни сгради с общо 248 апартамента, детска площадка и магазини, 280 гаража и паркоместа. Общата му P3II са значителните28 хил. кв.м, а прогнозната инвестиции в него - 40 млн. лева.

Движещата фигура зад проекта е Уалид Гарби - ливанец с канадско гражданство. Заедно с брат си Майкъл Гарби той е собственик на фабриката за хартиени изделия „Санитекс пейпър продуктс" в Костинброд. Те двамата и Сергей Маринов са и съинвеститорите в „Джи Ем дивелъпмънт" - проектното дружество на Amur Gardens. А консултант от самото начало в начинанието и ексклузивен агент по продажбите е Bulgarian Properties - една от големите агенции с национално покритие.

Уалид Гарби от 30 години живее в България, и по-точно в Костинброд, което предполага, че „не стреля в тъмното", започвайки висок клас проект точно там. Инвеститорите не са нови и за жилищното строителство. Вече имат завършени и продадени две сгради в София. За Amur Residence в „Манастирски ливади" (100 апартамента) Гарби казва, че е единствената в района, пред която има 6-метров тротоар. Там са облагородили терен от 1.5 дка със смесена собственост и са го превърнали в парк, който сега е пълен с майки и деца. Втората сграда - Amur Homes (70 апартамента), е на бул. „Сливница" и ул. „Димитър Петков". Продажбите и на двете са осъществени от Bulgarian Properties.

Къщи vs жилищна сграда

„Костинброд от години се развива в посока къщи. Хората си строят къщи, продават се къщи. Чува се, че хората бягат от София, за да живеят в къщи около нея", казва Уалид Гарби. Но когато обиколил да разгледа какво точно наричат къщи, видял, че това по неговите разбирания са по-скоро външни апартаменти.

Сгради от 200 - 250 кв. с общ двор от 200 квадрата, отдръпнати на по 3 м от оградата, така че на къща остават по 20 - 30 кв. двор. Когато там паркират две коли, двор реално вече няма. „Живееш в къща, поддържаш къща, което е по-скъпо, отколкото апартамент, но нямаш дори 100 кв. двор, за да се почувстваш сред природата. И видях, че хората бягат от София към Костинброд и към други места в околностите, но в грешното понятие. Дават много пари за нещо, което не се ползва правилно. Така реших, че един жилищен комплекс би дал много повече от така разбираната къща", обяснява той. Отделно негово инвестиционно съображение е, че ако на наличния терен от 8.4 дка, какъвто е на Amur Gardens, се строят къщи вместо апартаменти, те ще са по-малко на брой и доходността от начинанието - по-ниска.

Проучването на Bulgarian Properties показало съвсем ограничено предлагане на жилища в Костинброд. Нови сгради почти няма или ако има, те са малки с по 10 -15 апартамента и по-скоро среден до нисък клас като качество на материалите.

„Шест месеца преди старта на проекта наблюдавахме пазара в града и регистрирахме едва 12 обяви за продажба - седем в нова недовършена сграда и четири в съществуващи. Напълно липсваха и апартаменти за отдаване под наем. А има такава потребност, заради множество предприятия, чиито работници идват и от други населени места. През май обаче в Костинброд под наем се предлагаше само един апартамент - 30 кв.м за 600 лева", казва Виктор Вучелийски, оперативен директор и съдружник в Bulgarian Properties.

Така дошла идеята да направят жилищен комплекс от висок клас и смелостта да я реализират. Гарби оставил на масата три жилищни проекта - за два терена в Костинброд и един в Елин Пелин. Виктор Вучелийски избрал най-скъпия. Изборът наложил да форсират придобиването на терена от 8.4 дка на бившия ДАП, като наддали над друг кандидат, който имал интерес - платили задължения на собственика. В Имотния регистър като материален интерес по сделката за парцела са декларирани 1.364 млн. лева.

Кой е потенциалният клиент

Гарби разказва, че единствените му колебания били свързани с мащаба на проекта. „Нямахме съмнения, че ще върви и че ще можем да продадем определен брой апартаменти в Костинброд, но когато стана проектът и се видя. че апартаментите са 248, започнах да се питам дали градът би поел толкова голяма бройка", казва той.

Като клиенти разчитат на местното население и на хора, които искат да излязат от София, но да живеят в жилищен комплекс със софийско качество в по-страничен и не толкова натоварен град. Проучването на Bulgarian Properties за т.нар. catchment area показало потенциал за клиенти от съседните Голяновци, Житен, Опицвет, Сливница. Мислят и за привличане на хора от Северозапада - Монтана, Берковица и т.н.

На този етап 20% от купувачите са с инвестиционна цел. В това число включват и хората, които купуват за децата си. Смятат, че комплексът има потенциал за наематели, предвид работната ръка в града. В „Санитекс" например работят не само хората от Костинброд и околностите, има и такива от Белово и Костенец, а голямата част са от София.

Проектът

Строителството на Amur Gardens вече е в ход. Първа и четвърта сграда са на трета плоча, втора - на изкоп. Главен изпълнител, както и в предишни проекти, е PSS Construction („Пи Ес Ес Строителство", позната в миналото като „Пайп систем"). Архитектурният проект е на студио STARH, което нашумя с проекта за небостъргач във Варна. Гарби се запознал с основателя и водещ проектант арх. Светослав Станиславов година по-рано във връзка с проект за две високи сгради в София в района на бул. „България" и „Околовръстен път". Арх. Станиславов предложил седем-осем варианта с впечатляващи фасади и се спрели на него. Като начало започнали с Amur Gardens.



Строителството става с кредит от ОББ, който според Имотния регистър е за 35 млн. лева. При вписването нотариусът отбелязал, че това като сума е най-голямата ипотека, правена някога в Костинброд. Като обезпечение служат имотът на ул. „Мур" в града и „правото на собственика да построи апартаментен туристически комплекс с четири апартаментни хотела и обекти за обществено обслужване". Вучелийски твърди, че формата на апартхотел се налага заради специфики на градоустройствената зона и на практика няма значение за собствениците, които получават апартаменти.

За обекта са осигурени мощност за ток и канал. Общината е поела ангажимент да финансира и изгради водопровод, който да го захранва. Преди осем години в града са направили воден цикъл, но на ул. „Славянска", към която има лице техният обект, разширението на водопровода все още не е изградено.

Цените

По оценка на Уалид Гарби първите 100 апартамента са били продадени на много изгодни цени за купувачите. Актуализирани са няколко пъти, като сега са в диапазона между 1550 и 1650 евро на кв.м. Прогнозната такса за поддръжка е около 1 лев на кв.м месечно. „Ние постоянно водим битка с инвеститорите за нивата. Те искат високи цени, а ние казваме „задръжте малко, не трябва да ги вдигаме", казва Виктор Вучелийски.

Очакванията на Гарби са, че до края на 2025 г. цената ще достигне 2000 евро на кв.м. Това е близо до средната цена за София сега. но той отрича да строят на софийски цени. Казва, че за проекти със сходно на тяхното качество в София няма цени под 3000 - 3500 евро на кв.м. Като изброява, че сградата е с клинкерна фасада, немска дограма Kommerling - троен стъклопакет, асансьори Schindler, богато озеленен двор от 6 дка, осигурени подземни гаражи и паркоместа.

„Дали ще строя тази сграда в София или в Костинброд, себестойността е една и съща. Вярно, че в Костинброд земята е по-евтина, но не толкова, че да оправдава разлика от 1500 евро между този и сходни софийски проекти. Костинброд не е до Южния парк, нито до знаковите софийски улици, но в днешно време е търсен район за живеене от хората", казва инвеститорът. При определянето на цените отчита себестойността на проекта, нивото на продажбите и до кой етаж е достигнал проектът. Планират да го финализират окончателно в края на 2027 г.

Костинброд се развива

Община Костинброд е смятана за една от най-бързо развиващите се в България. Официално жителите в нея са над 17 хил., но по оценка на Гарби реално са почти двойно повече. Тук са базирани множество големи компании като „Кока-Кола ХБК България", „Крафт фуудс България", "Олинеза", „Мултипринт" „Санитекс", „Ролпласт", „Марс армор" и други. Има глад и конкуренция за кадри и заплатите са относително високи. В града има BILLA и се очакват Lidl и Kaufland. Има малък ритейл парк и се строи нов голям - от инвеститорите на ритейл парка в Елин Пелин. Наскоро е построена нова детска градина, ще се открива библиотека.
Чакат един ден да има влак до централна жп гара по линия на проекта за модернизация на участъка Волуяк - Драгоман на жп линията София - Драгоман - сръбска граница. А в момента се строят и транспортни връзки, даващи възможност за слизане и качване от Костинброд на автомагистрала „Европа". Това улеснява връзките с града и комплекса.

Уалид Гарби казва, че имат голяма подкрепа от общината и кмета Трайко Младенов, който прави много за града и улеснява начина на работа за бизнеса в Костинброд. „Капитал" няколко пъти потърси и него, и ресорния зам.-кмет, за да научи повече за строителството в града, но не получи отговор.

„Живеейки в големите столици по света, видях и съм разбрал, че в даден момент всеки иска да излезе извън града. На по-млади години, когато учи в университета и все още е сам, човек предпочита да живее в града, в центъра, да се разходи примерно по „Витоша", да е шумно и оживено, да е „в джаза". Когато стане на 30 години и вече има връзка или брак, излиза от града по ред причини -по-изгодни жилища, по-лесен достъп и друг начин на живот. Иска да е по-отстрани, да живее по-спокойно, до парк, с по-малко трафик. А вече има и кола. Това го видяхме в много градове, това се случва и в София", казва Уалид Гарби. Той и партньорите му вече подготвят подобен проект и в Елин Пелин.



Изберете от наличните жилища тук

***
Инвеститорът

Уалид Гарби идва в България в началото на 1996 г. от Монреал. Канада, уж временно по линия на семеен бизнес, започнал доста преди него. По това време в страната, както казва, „няма нищо" и вижда, че „каквато и търговия или производство да започнат (съдружник в начинанията му е брат му Майкъл Гарби - бел. авт.). все ще е от полза". Първото им производство е на дамски превръзки, второто - на гел за измиване на съдове. Станал хит, но за кратко, после бил спрян. През 1998 г. започва да изгражда от нула в Костинброд фабриката за санитарно-хигиенни изделия „Санитекс". През 2005 г. навлизат в тотално различен бизнес - купуват активите на спрелия „Балканкар 6 септември". Теренът му е 193 дка и се намира между „Красно село" и „Овча купел". (Впоследствие беше литовска собственост, а сега е на „Галакси инвестмънт груп" и „Видеолукс холдинг"). Продължават да купуват терени в София с потенциал за жилищно строителство. С кризата през 2008 г. тази дейност Замира. Гарби се концентрира изцяло върху производството на „Санитекс", което по думите му „дава голям плюс, защото няма нищо друго, което да се движи". През 2013 г. започва още един бизнес в Костинброд - логистична база с 12 000 палетоместа. Складът е под митнически контрол, предлагат се митнически услуги на място и се извършват всякакви операции, свързани с митницата. В момента работят по третата му фаза. която е голяма, колкото досега осъществените. Освен това вече имат завършени и продадени два жилищни проекта в София - Amur Residence в „Манастирски ливади" и Amur Homes на бул. „Сливница" и .Димитър Петков".




  Още новини