Полина Стойкова в статия за Капитал: Какво разкриват 30 000 реални търсения на българи и чужденци

Първото тримесечие на 2026 г. бележи началото на нов етап в развитието на имотния пазар в България, който преминава от период на ускорени сделки (2024-2025 г.) към фаза на нормализация, характеризираща се с по-зряло и рационално поведение на купувачите.

Тази промяна се вижда и в анализ на близо 30 000 реални търсения от януари до март 2026 г. (почти наполовина от българи и чужденци), направени през новата AI търсачка на Bulgarian Properties, която позволява на потребителите да описват желания имот със собствени думи.

Анализът показва, че купувачите са станали по-взискателни и информирани, фокусирани върху дългосрочната стойност и ясно дефинирани критерии, което води до по-строга селекция на офертите още на етап търсене. Това се изразява в масовото търсене на имоти "само с Акт 16", "завършен до ключ" и "без оферти на зелено", както и специфични изисквания като "без панел", "без първи и последен етаж" и "с гараж".

Географията на търсенето е доминирана от "ликвидния пентаграм" - София, Пловдив, Варна, Бургаска област и Банско. Същевременно се наблюдава и силна експанзия на интереса към селски и периферни райони, подкрепена от глобалните тенденции за дистанционна работа, екологичен живот и самодостатъчност. Предпочитанията на българските и чуждестранните купувачи до голяма степен съвпадат, като изключението са основно в големите градове, които са център на живот и работа за българите.

Ключовият проблем, който възпрепятства сключването на по-голям обем от сделки, е голямото разминаване между бюджетите, посочвани в търсенията на купувачите, и актуалните пазарни цени, породено от непознаване на пазара след неговото бурно развитие. Това разминаване е често срещано състояние, което исторически изисква няколко месеца за уеднаквяване на вижданията на пазарните участници, за да се задвижи цикълът отново. Успехът занапред ще зависи от способността на предлагането да се адаптира към специфичните нужди на купувачите, включващи високоскоростен интернет, оптимизирани такси за поддръжка и място за паркиране.

БЪЛГАРСКИЯТ КУПУВАЧ:
София като ядро, морето и планината като втори дом, къщата като алтернатива на апартамента

1. София: южни квартали и нарастваща периферия

София продължава да бъде водещият пазар с около 40% от всички търсения за периода, но с ясно изразена вътрешна сегментация. Абсолютен превес имат южните квартали - над 45% от софийските търсения са концентрирани в "Манастирски ливади", "Малинова долина", "Лозенец", Симеоново, Бояна и Драгалевци. Кв. "Лозенец" запазва статуса си на абсолютен връх в потребителските предпочитания, като търсенията там често са съпроводени със специфични изисквания като "без първи и последен етаж", "с гараж", "изложение юг" и "над 120 кв.м."

Вижте нашите оферти в София

Инвестиционни и технологични хъбове: "Изток" и "Младост"
Кварталите в източната част на София - "Младост" (части 1 до 4), "Изток", "Изгрев", "Дианабад", "Полигона", "Мусагеница" и "Дървеница" - привличат купувачи, мотивирани от близостта до основните бизнес райони и транспортни артерии. Търсенето е прагматично, ориентирано към двустайни и тристайни апартаменти с инвестиционна цел или за нуждите на млади професионалисти. Заявките често съдържат изисквания за "доказан инвеститор" и "възможност за покупка на две паркоместа".

Децентрализация и субурбанизация: Столичната периферия
Една от най-категоричните тенденции през 2026 г. е търсенето в столичната периферия и съседните общини. Радиусът на приемливост за всекидневно пътуване се е разширил до 30-40 километра. Потребителите търсят активно парцели и къщи в Банкя, Костинброд, Божурище, Елин Пелин, Горна Малина, Нови Искър, Владая, Герман, Лозен, Бистрица и Панчарево.

Разгледайте имоти близо до София

Този процес се движи от желанието за по-високо качество на живот, по-чист въздух и по-големи жилищни площи на цени, еквивалентни на средноголям апартамент в града. Търсенията за парцели в селата около София (напр. Мрамор, Требич, Волуяк, Гурмазово, Хераково) с цел самостоятелно строителство на сглобяеми или монолитни къщи също бележат връх.

2. Регионалните пазари: различни модели на поведение
Пазарите в останалите три водещи икономически центъра демонстрират висока степен на локална специфика и ясно изразена сегментация на търсенето.

2.1. Пловдив: Втори най-важен пазар

Пловдив затвърждава статута си на втори най-важен пазар, но също така се отличава с изключително консервативен профил на купувача. Почти всяка заявка включва изискване за завършен имот (напр. "само с Акт 16", "без оферти на зелено", "завършен до ключ"). Предпочитаните квартали за покупка на апартаменти са "Тракия", "Христо Смирненски" (особено около мол "Пловдив"), "Младежки хълм", "Каменица" 1, "Мараша", "Захарна фабрика" и "Кючук Париж" ("Южен"). Същевременно, забелязва се съзнателно избягване на определени райони поради презастрояване или инфраструктурни дефицити, като потребителите директно изключват ("без "Кършияка", "Гагарин").

Бюджетите за двустайни апартаменти в Пловдив се концентрират в диапазона 80 хил. - 120 хил. евро, а за тристайни - от 120 хил. до 185 хил. евро, като паркомястото се счита за задължително.

Вижте нашите оферти в Пловдив

Мощна тенденция и тук е търсенето на самостоятелни къщи и парцели в близост до града - в т.нар. "Родопска яка" (Марково, Белащица, Брестник, Първенец, Браниполе, Куклен).

2.2. Варна: Търсене на морска панорама и престиж

Във Варна пазарът се диктува от желанието за престижна локация и панорамни гледки. Най-желаните квартали са "Бриз", "Чайка", "Левски", "Цветен квартал", "Спортна зала" и "Гръцка махала". Купувачите тук разполагат с бюджети между 100 хил. И 150 хил. евро за двустайни апартаменти и до 250 хил. евро за по-просторни имоти. Изрично се търси "тухла, завършен", а етажността е критичен фактор - избягват се първи и последен етаж, освен ако последният не предлага изключителна панорама.

Съществува и голям обем търсения с по-нисък бюджет (до 80 хил. - 90 хил. евро), насочени към квартали като "Възраждане", "Владиславово", "Младост" и "Трошево", както и към южния квартал "Аспарухово", който привлича внимание с по-достъпните си цени и нови проекти.

Периферията на Варна ("Траката", "Евксиноград", "Ален мак", Св. св. "Константин и Елена", както и селата Кичево, Осеново, Близнаци) генерира стотици заявки за къщи с дворове и гледка към морето, с бюджети често надхвърлящи 200 хил. евро.

Вижте имоти във Варна

2.3. Бургас: без "Меден Рудник"

Бургаският пазар е силно сегментиран. Заявките категорично фаворизират кварталите "Лазур", "Изгрев", "Славейков", "Зорница" и "Център". Квартал "Меден рудник" е обект на най-нискобюджетните търсения, но е изрично изключван от клиентите, търсещи среден и висок клас имоти ("без Меден рудник"). Бюджетите в Бургас за двустайни апартаменти са в диапазона 90 хил. - 125 хил. евро, а за тристайни достигат 150 хил. - 180 хил. евро.

Наблюдава се и силен интерес към квартал Сарафово и близките до града села (Банево, Ветрен, Маринка) за закупуване на къщи за целогодишно живеене с бюджети около 120 хил. - 150 хил. евро.

Разгледайте нашите предложения в Бургас

3. Имоти на морето: Възход на Южното Черноморие

Търсенето е насочено към апартаменти в стандартни жилищни сгради в рамките на населените места. Най-предпочитаните локации са Несебър, Поморие, Созопол, Черноморец, Приморско, Равда и Обзор на юг, както и Балчик, Бяла и Каварна на север. "Слънчев бряг" остава силно търсен, но предимно за изключително бюджетни покупки (студиа и двустайни между 30 хил. и 50 хил. евро) или за специфични утвърдени комплекси.

Бюджетите за Южното Черноморие са ясно очертани: до 50 хил. - 60 хил. евро за студио или малък едностаен апартамент и между 65 хил. И 100 хил. евро за двустаен. Изрично се търси "гледка море" и "близост до плажа". Интересна алтернатива, която набира популярност, са търсенията за "парцел с бунгала", "каравана" или "контейнер" по южното Черноморие (особено около Созопол и къмпингите). Това е индикация за търсене на по-екологични и нискобюджетни форми на отдих.

Анализът на текстовите заявки разкрива най-мощната тенденция в сегмента: масовото отхвърляне на затворените ваканционни комплекси. Изрази като "без такса поддръжка", "да не е в комплекс", "жилищна сграда", "без басейн" и "със самостоятелна партида за ток и вода" съпътстват над 80% от търсенията за имоти по Черноморието. Българският купувач е калкулирал дългосрочните разходи за управление в комплексите и ги намира за икономически неоправдани.

4. Планински курорти: Абсолютната доминация на Банско

На пазара на планински имоти Банско категорично доминира, генерирайки многократно повече търсения от Пампорово и Боровец взети заедно. Курортът е възприеман като целогодишна дестинация с отлична инфраструктура и потенциал за капиталова възвръщаемост.

Бюджетите тук са по-ниски от тези на морето: масово се търсят студиа и едностайни апартаменти до 40 хил. - 50 хил. евро и двустайни до 60 хил. - 75 хил. евро. И тук изискването "без такса поддръжка" е критично. Ключов локационен маркер е "близо до лифта/гондолата" (често се посочва до 600 м разстояние).
Търсенето в Разлог и Добринище е също силно застъпено, като алтернатива с по-спокойна среда и минерални извори.

Разгледайте нашите оферти в Банско

5. Селските имоти: устойчива деурбанизация

Търсенето на селски имоти вече не е нишово явление, а структурен тренд. Купувачите търсят не просто имот, а среда - спокойствие, пространство и автономност.

Търсенето на селски имоти е изключително чувствително към цената и се разделя на три основни потока:

• Ултра-бюджетни покупки (до 20 хил. евро): Тези заявки формират огромен дял и са насочени към изоставени къщи, имоти за основен ремонт или празни парцели в икономически по-слабо развити региони. Търсенията визират села в областите Враца, Монтана, Плевен, Видин, Ямбол (особено Елхово и околностите), Шумен, Търговище и Сливен. Основната цел е придобиване на земя и материален актив срещу обезценяване на спестяванията.

• Среден сегмент (30 хил. - 70 хил. евро): В този диапазон се търсят къщи, които се нуждаят от козметичен ремонт, но са годни за обитаване. Фокусът е върху Централна Стара планина и Предбалкана (Габрово, Трявна, Севлиево, Троян, Ловеч), където природата е атрактивна, а цените - разумни. Районите около Велико Търново (Беляковец, Присово, Поликраище, Шемшево) и Стара Загора генерират хиляди заявки.

• Висок сегмент (100 хил. - 250 хил.+ евро): Тук попадат реновирани къщи или ново строителство в радиус до 30-50 км от София, Пловдив и Варна. Заявките изискват модерни удобства, големи дворове (често над 1 дка), гаражи и високо качество на строителството.

Българският купувач през 2026 г. не търси просто "къща на село", а търси специфична екосистема. За него са важни природните дадености, социалната среда и инфраструктурата, като често изискване е и къщата да е автономна - без съседи, с голям двор "къща извън мрежата (off-grid).

Вижте нашите оферти за селски къщи

Еволюция на изискванията:

Профилът на купувача през 2026 г. е завършен от неговите изисквания към самия имот.
• Гаражи и паркоместа: Това вече не е опция, а необходимост. Липсата на паркинг често е причина за отказ от сделка. Купувачите търсят не просто място, а често "двоен гараж" или "паркомясто за две коли".
• Етажност и изложение: Повсеместно е изискването "да не е първи и последен етаж". Купувачите търсят средни етажи (от 2 до 6), южно или югоизточно изложение, и категорично избягват северни изложения. Наблюдават се и изключения - специфични търсения за "последен етаж с огромна тераса/панорама" или "партерен апартамент с прилежащ двор", които се оформят като премиум продукти.
• Строителство: Етикетът "тухла" остава златен стандарт. Ново строителство - Терминът е изрично споменат в огромен процент от запитванията. Панелното строителство се търси почти изключително поради по-ниската цена.
• Пространствени решения: За тристайни и четиристайни апартаменти, купувачите вече имат европейски стандарти: търсят се имоти с поне две бани/тоалетни, големи дневни (над 35 кв.м.), гардеробни помещения и светла височина над стандартната.
• "Готов за нанасяне" / "Без стари мебели": Присъства в над 15% от описателните заявки. Купувачите и най-вече наемателите категорично избягват тежки ремонти и морално остаряло обзавеждане.
• Социална среда: Индивидуални, но много показателни са търсенията, които поставят условия за сигурност - "да няма кражби и лоши взаимоотношения".

ЧУЖДЕСТРАННИТЕ КУПУВАЧИ:
Близост до морето и селски имоти

Черноморието запазва лидерската си позиция с 35% от уникалните търсения (с фокус върху Южното Черноморие). Истинската новина обаче е консолидирането на втория по сила макро-сегмент - селските имоти, които генерират впечатляващите 30% от интереса.

Важно е да отбележим, че този процент не включва само дълбоката провинция, но и силното търсене на специфичен начин на живот: "селски имот на максимум 1 час път с кола до морето" или "къща в село близо до Банско". Това показва ясен стремеж към хибриден модел - спокойствието на природата, съчетано с достъп до развита инфраструктура.

Останалият дял се разпределя между големите градове (20%) и планинските/ски курорти (15%).

Това означава, че България се възприема не толкова като градски инвестиционен пазар, а като комбинация от ваканционна дестинация и място за алтернативен начин на живот.

Те не купуват просто "имот", а търсят начин на живот и добавена стойност. Инвеститорите ясно се разделят на такива, търсещи висока възвръщаемост чрез реновация на достъпни селски имоти, и такива, които опипват почвата в големите градове, но често отстъпват пред новите ценови реалности там.

1. Морският ваканционен пазар: Диверсификация на интереса

Южното Черноморие генерира най-голям обем от заявки в базата данни. "Слънчев бряг" остава абсолютният лидер в ниския и средния ценови сегмент. Тук инвеститорите търсят основно студиа и апартаменти с една спалня с бюджети, които варират от 15 хил. До 40 хил. евро за студиа и до 60 хил. евро за двустайни жилища. Това са типични покупки с цел ваканционно ползване и генериране на пасивен доход през летния сезон. Заявките са изключително специфични - търсят се имоти "на пешеходно разстояние от плажа", "с достъп до басейн" и "без такса поддръжка". Равда и Поморие също привличат подобен тип клиентела, търсеща по-спокойна семейна среда, отново в рамките на бюджети до 70 хил. евро.

В контраст, локации като Свети Влас, Созопол (и в частност местността Буджака), Несебър и Лозенец привличат капитали в по-високия ценови сегмент. В тези зони чуждестранните купувачи изискват абсолютен лукс - "първа линия" (frontline), "безпрепятствена гледка към морето", наличие на няколко спални и достъп до премиум инфраструктура (спа центрове, частни плажове). Бюджетите тук стартират от 100 хил. евро за апартаменти и достигат до над 300 хил. - 500 хил. евро за самостоятелни вили и къщи. Комплекси като Garden of Eden, Santa Marina и луксозните проекти в Свети Влас са често споменавани по име в търсачката.

Северното Черноморие се характеризира с по-специфичен профил на търсене. Освен Варна и нейните близки курорти, фокусът пада върху зоната около Балчик, Каварна и Бяла. Тази част на крайбрежието е предпочитана за закупуване на самостоятелни къщи с дворове и панорамна гледка към морето, като бюджетите варират между 80 хил. и 150 хил. евро за имоти в добро състояние. Силен е интересът към луксозните голф комплекси в региона (Thracian Cliffs, Lighthouse Golf Resort, BlackSeaRama), което индикира устойчив интерес от страна на заможни западноевропейски купувачи, които търсят спортен и рекреационен туризъм. Търсенията за тези комплекси са придружени от изисквания за премиум обзавеждане и висока инвестиционна стойност.

2. Планински и ски курорти: Отново хегемония на Банско

И при чужденциите Банско се откроява като абсолютен лидер, генерирайки десетки пъти повече заявки от конкурентите си Боровец и Пампорово. Интересът към Банско е еволюирал значително - той вече не е просто зимна дестинация, а целогодишен хъб за дигитални номади и експати.

Търсенето в Банско се разпределя в три основни категории:

• Бюджетни инвестиции: Търсене на евтини студиа и едностайни апартаменти с цени между 20 хил. и 40 хил. евро. Купувачите тук търсят лесен вход на пазара и възможност за краткосрочно отдаване под наем през зимния сезон.

• Лайфстайл миграция: Огромен брой заявки за двустайни и тристайни апартаменти или малки къщи от хора, желаещи да се установят дългосрочно. Изискванията са специфични - високоскоростен интернет (оптика), тераси с гледка към Пирин, допускане на домашни любимци (pet-friendly) и близост до коуъркинг пространства. Бюджетите са в диапазона 50 хил. - 100 хил. евро.

• Премиум сегмент: Търсене на луксозни шалета (chalets) и апартаменти в непосредствена близост до кабинковия лифт (gondola) или в ексклузивни комплекси с голф игрища (Pirin Golf & Country Club). В този сегмент купувачите са готови да инвестират над 150 хил. - 300 хил. евро за високо качество на строителството, спа съоръжения и закрити басейни.

3. Ренесансът на селските райони: Off-Grid, Homesteading и селски туризъм

Най-впечатляващата и количествено значима тенденция в данните за 2026 г. е експлозивният ръст на търсенето на селски имоти (rural properties) извън традиционните инвестиционни зони. Чуждестранните купувачи сканират буквално цялата територия на страната, от Северозападна България (Видин, Враца, Монтана) до малки села по границите с Турция и Гърция (Елхово, Свиленград, Кърджали, Ивайловград) и централните региони (Велико Търново, Габрово, Ловеч, Стара Загора, Ямбол).

Този масиран интерес е продиктуван от няколко паралелни макро-социологически и икономически фактора. В условията на глобална инфлация и растящи цени на недвижимите активи в Западна Европа, българската провинция предлага безпрецедентна достъпност, колкото и да е учудващо това след години на голям растеж на цените. AI търсачката прелива от търсения за къщи "под 10 хил. евро", "под 15 хил. евро" и "до 30 хил. евро". Тези ултра-ниски бюджети са насочени към стари, традиционни селски къщи, често описвани като "ruins" (руини) или "in need of complete renovation" (нуждаещи се от тотална реновация). Купувачите осъзнават риска, но са привлечени от възможността за придобиване на парче земя на минимална цена.

Втората, по-дълбока причина е глобалното движение към самодостатъчност (homesteading) и живот извън мрежата (off-grid). Данните изобилстват от специфични изисквания, които потвърждават тази теза. Чужденците масово търсят имоти с огромни прилежащи площи - изискванията за "минимум 2000 кв.м.", "1 хектар", "5 акра", че дори и "10 хектара" са рутинни. Търсят се парцели, които позволяват отглеждане на собствена храна ("farmland", "orchard", "fruit trees", "small holding"), отглеждане на животни ("equestrian", "horse stables", "Romanov sheep") и независимо водоснабдяване ("own well", "water spring", "bordering a stream or river").

Регионите на Велико Търново и Габрово (Предбалкана) са изключително популярни сред британски и западноевропейски купувачи, търсещи традиционна архитектура и спокойствие сред природата. Югоизточна България (Ямбол, Елхово) привлича с топлия си климат и близостта до турската граница и морето, докато Родопите (Смолян, Кърджали) са магнит за търсачите на планинско уединение и панорамни гледки.

За разлика от купувачите на градски имоти, които държат на Акт 16, купувачите на селски имоти са готови да се справят с административни и строителни тежести, стига локацията да предлага чиста природа, липса на близки съседи ("isolated", "no neighbors", "in the middle of the woods") и адекватен достъп до интернет, който е жизненоважен за онези от тях, които продължават да работят дистанционно.

Бюджетна стратификация на пазара: От руини до дворци

Анализът на декларираните бюджети в търсачката показва изключително широк спектър на финансова готовност сред чуждестранните инвеститори. Пазарът е ясно стратифициран в пет ценови категории, всяка със свои собствени правила, очаквания и целеви активи.

Ултра-нисък бюджет (до 25 хил. евро)

Този сегмент е запазен изключително за дълбоката провинция и селските райони. Търсенията са доминирани от фрази като "cheapest possible", "under 5000 euros", "up to 15000", "abandoned house".
• Активи: Полуразрушени къщи, празни парцели земя, изоставени ферми. Понякога се срещат и търсения за изключително малки студиа в нискокачествени ваканционни комплекси по Черноморието или в ски курортите.
• Профил на купувача: Авантюристи, млади хора търсещи първи имот без дълг, любители на "направи си сам" проекти, както и спекулативни купувачи на земя (land bankers), които разчитат на дългосрочно поскъпване на селскостопанските терени.

Ниско-среден бюджет (25 хил. - 70 хил. евро)

Това е най-висококонкурентният сегмент за ваканционни имоти.
• Активи: Студиа и едностайни/двустайни апартаменти в Слънчев бряг, Банско, Пампорово и по-малките морски курорти. В този бюджет влизат и напълно реновирани селски къщи в по-отдалечени региони (напр. Добрич, Ямбол, Стара Загора), готови за нанасяне.
• Профил на купувача: Инвеститори на дребно, търсещи доходност от краткосрочни наеми (ROI), както и семейства от Източна и Централна Европа, купуващи ваканционен дом за лични нужди. Изискванията тук са за базови удобства - басейн в комплекса, близост до плаж или лифт, и липса на нужда от сериозни ремонти.

Среден бюджет (70 хил. - 150 хил. евро)

Фокусът се измества към градските жилища и качествените ваканционни имоти.
• Активи: Двустайни и тристайни апартаменти в Пловдив, Бургас, Варна, както и по-малки или периферни апартаменти в София. По Черноморието и в планините този бюджет осигурява апартаменти на първа линия, имоти в премиум комплекси или луксозно обзаведени жилища. В селските райони този бюджет купува модернизирани къщи с големи дворове и басейни в близост до големите градове (напр. около Пловдив, Велико Търново или Варна).
• Профил на купувача: Професионалисти, дигитални номади с по-високи доходи, семейства планиращи дългосрочна релокация в България. Те изискват съвременна инфраструктура, гаражи, Акт 16 и добра комуникативност на района.

Висок бюджет (150 хил. - 350 хил. евро)

Този сегмент е доминиран от търсенето на безкомпромисно качество в най-добрите локации.
• Активи: Многостайни апартаменти и мезонети в центъра на София и Варна, луксозни къщи в затворени комплекси около столицата (Бояна, Драгалевци, Панчарево), както и самостоятелни вили с панорамна гледка и басейни по Черноморието.
• Профил на купувача: Висш мениджмънт, успешни предприемачи, чуждестранни лекари или ИТ специалисти. Изискванията са за максимален комфорт, сигурност (охрана, затворени комплекси), няколко спални и бани, както и луксозни довършителни работи.

Институционален и Ултра-луксозен сегмент (над 350 хил. евро)

Макар и по-малобройни като абсолютен брой заявки, търсенията в този сегмент представляват значителен капиталов интерес.

• Активи: Исторически сгради, имения (mansions; 4 bedroom spacious house/mansion or villa. Old styling but with modern amenities), замъци (castles up to 1,500,000 euro; biggest castles for sale in Bulgaria), огромни търговски площи (над 300-500 кв.м.), хотели за продажба (особено по Черноморието и в ски курортите), индустриални халета и складове, както и масиви от земеделска земя надвишаващи 10 хектара или 400 акра.
• Профил на купувача: Корпоративни инвеститори, инвестиционни фондове, бизнесмени, търсещи диверсификация на портфейла си чрез придобиване на активи в секторите туризъм, логистика и земеделие в страна от еврозоната.





  Още новини