Какво се случи на пазара на имоти през 2025?

С какво ще бъде запомнена 2025 на пазара на имоти и какви тенденции се наблюдаваха – вижте коментарите на мениджъри на водещи компании в сектора:

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties:

Ударна година за жилищния пазар с ръст на цените между 15 и 25%

Обобщено – 2025 беше поредна ударна година за жилищния пазар, като цените ускориха своя растеж, връщайки го до нивата от периода на висока инфлация. Завършваме годината с нарастване на цените с между 15 и 25% в различните градове на страната, като за София и Варна ръстовете са сред най-високите. Доходите също продължиха да нарастват, макар и малко по-бавно от цените на имотите, поддържайки сравнително стабилна достъпността на имотите, а банките допълнително подкрепиха тази достъпност с непроменени лихви по жилищните кредити и поредна година на кредитна експанзия и ръст от около 30% на отпуснатите кредити.

Според пазарната динамика годината може да бъде разделена на две. Първите месеци на 2025 преминаха под знака на висока активност – сделки се сключваха бързо, купувачите търсеха имоти във всички сегменти, а страхът да не се изпусне моментът, водеше до ударно търсене на имоти на практика в цялата страна.

След официалното решение на 8 юли 2025 динамиката се промени. Пазарът се успокои, активността намаля, а купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията бяха еуфорията да се запази до края на годината, но на практика поведението на пазарните участници стана по-предпазливо.
Купувачите се притесняват да вземат решения преди еврото, а продавачите също предпочитат да не бързат – много от тях излизат на пазара с високи цени, но без спешна нужда от продажба преди въвеждането на еврото. Това създава усещане за временно забавяне, което ще определя пазара до края на годината.




Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate:

Пазарът не прегря, цените се повишиха с около 15%

2025 беше година на висока активност, но и на нормализиране след динамиката от предходните години. В София видяхме стабилен интерес към новото строителство, подкрепен от добри нива на ликвидност в икономиката и постепенното охлаждане на инфлацията. Разрешенията за строеж и въведените в експлоатация жилища достигнаха най-високите си стойности от повече от десетилетие, което увеличи предлагането и създаде по-балансиран пазар.

През последните тримесечия цените се повишиха с около 15% на годишна база, но ръстът беше значително по-балансиран спрямо предходни цикли и следваше динамиката на доходите и инфлацията. Пазарът не прегря – просто навакса периода на задържано предлагане. Най-силен интерес видяхме към средни и висококачествени проекти в добре развити квартали, докато имотите с компромиси срещнаха видимо по-слаба активност.

Изабела Клисарска, изпълнителен директор на „Явлена“:

Процесът по присъединяване към еврозоната взриви активността сред купувачите и повиши цените

Пазарът на недвижими имоти в България през 2025 се разви значително по-динамично, отколкото прогнозирахме в началото на годината. Ключова роля за това изигра процесът по присъединяване на страната ни към еврозоната, който след официалното потвърждение като реалистична перспектива през втората половина на годината взриви активността сред купувачите и оказа влияние върху нарастването на цените. Важен двигател се оказа и банковият сектор, чиято последователна политика за разширяване на пазарни дялове доведе до отчетливи двуцифрени ръстове в ипотечното кредитиране в почти всички областни центрове. Това съществено повиши интензивността на пазарните процеси. Към края на ноември и началото на декември наблюдаваме известно успокояване на активността, което може да е продиктувано от очакванията, свързани с предстоящите празници или да индикира лека несигурност в участниците на пазара от предстоящия преход.

Весела Илиева, управляващ партньор на Unique Estates | Christie’s International Real Estate, New Estates и SAVOIR I Unique Estates, както и зам.-председател на Борда на директорите на Realto Group“:

Завишено търсене и задържане на продажбите преди еврото

Приемането на еврото беляза 2025 година. То повлия на пазара по различни начини. От една страна, забелязахме завишено търсене, а от друга, има продавачи, които задържат продажбата до приемане на новата валута с очакване за ръст на цените. Към края на годината очакваме годишното повишение на цените да е 10 – 15%. Новото строителство остава предпочитано, като наблюдаваме завишен интерес към сгради с по-високо качество и повече удобства за собствениците.

Иглика Йорданова, управляващ партньор, Colliers България:

По-висока от средната активност за последните 5 години

2025 беше година с по-висока активност от средното за последните 5 години както като инвестиционен обем, така и като секторна динамика при бизнес имотите.

Инвестициите продължиха да са основно в активи, генериращи доход, като доминираха тези в офиси и търговски центрове. Това е втора поредна година с обеми над 300 милиона евро, което говори за висока инвестиционна активност, най-вече на местните капитали.

Офисният сектор възвръща своята динамика с около 13% по-висока активност на база нетно и брутно усвоени площи и намаляващи нива на незаетост.

Първокласните имоти в централни и предпочитани локации отбелязаха ръст на наемите на фона на ограничено ново предлагане. Секторът на индустриални и логистични площи остава устойчив, като до края на годината има вероятност отдадените площи да са на нива от миналата година, т.е. прибл. 100 000 м2. Свободните площи са едва 2%, което е ясен индикатор за дефицит.

Наемите са малко над нивата на ЦИЕ, което се обяснява с малкото предлагане и по-високите регулаторни изисквания за пожарна безопасност и изискванията при проектирането на сгради в земетръсни райони.

В моловете бяха усвоени над 30 000 кв.м нови площи при средни нива на заетост от 95 – 97%, което показва устойчив интерес към утвърдените проекти.
Съществено развитие се наблюдава и при ритейл парковете – открити бяха нови обекти с общ обем над 80 000 кв.м, а поне 10 нови проекта стартираха активна фаза на строителство. Наемните нива останаха стабилни, като в София и големите градове се отчита тенденция за лек ръст, обусловен от ограниченото предлагане и силното търсене на модерни търговски площи.

Верка Петкова-Шекерова, изпълнителен директор на CBRE за България:

Ръст във всички сегменти на пазара

2025 бележи силен етап за пазара на недвижими имоти в България, като се наблюдава ръст във всички основни сектори – жилищен, офисен, търговски и индустриален. Жилищният сегмент продължава да бъде водещ двигател, докато индустриалният остава на стратегически фокус, макар и с по-консервативни показатели по отношение на наемите. Офисният и ритейл сегментите се балансират, възприемайки нови тенденции като смесени концепции и гъвкави работни пространства.

Офисният пазар в София показа ясни признаци на възстановяване след пандемичните предизвикателства. Търсенето на гъвкави и хибридни работни пространства расте стабилно, движено основно от IT и аутсорсинг сектора. Наемите за първокласни офис площи се задържаха около €17,5/кв.м за клас А, докато нивата при клас B варират около €12/кв.м в зависимост от локацията. Общият обем на пазара достигна 1,88 млн. кв.м, като в процес на изграждане са още 442 хил. кв.м. От началото на годината бяха въведени в експлоатация 23 хил. кв.м нови офис площи, а наемните нива продължават да растат. През 2025 г. се открои тенденция към сделки с площи за собствено ползване, като офисите формираха значителен дял от инвестиционните обеми.

Търговският сегмент претърпя трансформация. Ритейл парковете доминираха при новото предлагане и се утвърдиха като най-бързо растящият формат. През 2025 бяха въведени в експлоатация 34 900 кв.м нови площи в търговски паркове, а още 300 хил. кв.м са планирани или в процес на строителство. Моловете затвърдиха позицията си, но растежът е насочен към открити формати и смесени проекти. Наемите за първокласни площи в търговските центрове в столицата отбелязаха умерен ръст, подкрепен от стабилно потребителско търсене и интерес от международни и местни брандове. Премиум площи от около 100 кв.м в молове със значителен клиентски поток достигнаха наеми между €35 и €45/кв.м месечно, докато средните наеми варираха между €22 и €25/кв.м. Търговските улици запазиха силни позиции с наеми от €55 до €60/кв.м, движени от ограниченото предлагане и засиленото присъствие на модни и спортни брандове.

Индустриалният сегмент запазва стабилна активност през 2025 г. Първокласните наеми в София се задържаха около €5,75/кв.м месечно, а в останалите градове – между €4 и €5/кв.м. Общият индустриален спекулативен фонд достига значителни размери, като данните за София и прилежащите райони отчитат около 925 000 кв.м спекулативни площи. Делът на свободните площи остана изключително нисък, което насочи наемателите към решения тип built-to-suit или опции за сключване на договори за наем преди окончателното завършване на строежа. ESG стандартите и устойчивостта придобиха ключово значение, което доведе до практиката все повече проекти да се сертифицират по зелени стандарти и да прилагат енергийно ефективни решения. Стратегически фактори като присъединяването на България към Шенген и тенденцията за nearshoring привлякоха значителен интерес от компании, търсещи ефективни логистични хъбове.


  Още новини