Капитал: Наемопад при софийски жилища

COVID кризата вече сваля наемите на жилищата в София. Още в първия месец след 13 март някои агенции заговориха за резки спадове в наемните цени с до 20% в сравнение с нивата преди извънредните мерки. През втория тази тенденция продължи, но с по-умерени темпове.

Новото са засилващите се очаквания, че пандемията ще промени и географията на търсенето. Ако работата от дистанция се запази като практика и след извънредното положение, вече няма да е толкова важно квартирата да е близо до офиса.

Преориентиране към по-евтино

Логично кризата, свитите доходи и несигурността карат всяко домакинство да се ориентира към ограничаване на разходи и това се отразява на пазара. "Видим е спадът при по-високите наеми, главно в източните и централните зони на София", казва Йорданка Рангелова, мениджър кантора "Наеми" в "Адрес".

"Основно се наблюдава отлив в централните части и в луксозния сегмент. При тях търсенето в голяма степен беше движено от чужденци, каквито в момента липсват на пазара", добавя Богдан Тончев, брокер жилищни наеми в Bulgarian Properties. Наблюдава се преместване на наематели от по-скъпи към по-евтини жилища. Например от двустаен с наем от 500 евро към наем 350 евро или от тристаен на 1200 евро към такъв за 700 - 800 евро. Сега се търсят по-бюджетни жилища в по-крайните квартали, добавя той.

От Bulgarian Properies прогнозират, че наемните цени известно време ще се задържат на по-ниски нива и след като търсенето се повиши, ще се върнат на равнищата си от миналата година. При надценените имоти ще има корекция в цените. Прогнозите на Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА недвижими имоти", са, че възстановяването ще продължи повече от две години. Аргументът му е, че обикновено под наем живеят хора с несигурни доходи, които са най-засегнати при влошаване на икономиката.

Богдан Тончев очаква да се запази тенденцията на търсене под наем на по-изгодни жилища. Той определя като такива наемите от 350 до 400 евро на месец в квартали като "Витоша", "Младост", "Кръстова вада" и от 400 до 450 евро за двустаен в центъра, "Лозенец" и района около Южния парк. Търсенето на жилища над 1000 евро на месец според него ще бъде ограничено.

Спадът при наемите се усеща и през офертните цени, на които се предлагат свободни жилища, и чрез предоговаряне на вече отдадени имоти.



Голямото предоговаряне

"Наблюдаваме изключително интересен и динамичен пазар на предоговаряне на наемните цени", казва Изабела Клисарска, управител на "Явлена". Преговорите се движат в границите от 10% до 50% за срок от един месец до края на годината. Обичайно се договаря намаление от 20% до 30% в наемната цена за между един и три месеца, казва тя. Много рядко и по изключение се постига споразумение за един-два месеца гратисен период.

Наемателите, които особено държат на наетия обект, преговаряха за срок от един месец до края на извънредното положение. Други, които искаха да използват кризисния период, за да договорят по-нисък наем, търсеха срок от шест до девет месеца. Понеже исканията за дългосрочно намаляване на наема трудно се обосноваваха с месец-два извънредно положение, особено когато бяха за над 30%, се стигаше и до разрив между собственика и наемателя, но тези случаи бяха редки, обяснява Клисарска. "Много наемодатели проявиха разбиране и намалиха месечните наеми на наемателите си, за да облекчат финансово им положение. Затова изигра роля и нежеланието на наемодателите да загубят наемателите си и да рискуват, като търсят нови в извънредното положение", казва Богдан Тончев.

"Предоговаряне има, но ако собствениците са готови на това. Част от тези в по-високия сегмент не се решиха на подобна стъпка. Това накара наемателите да се откажат от договорите си и да преминат към наемане на други имоти", отбелязва Йорданка Рангелова.

"Купувачите с инвестиционна цел, особено с имоти в по-пренаселените райони, реагираха на ситуацията, като започнаха да предоговарят и свалят наемите. И ако при предишната криза този процес отне две-три години, сега наемателите доста бързо се ориентираха", казва Стойне Василев, председател на УС на Българската асоциация на личните финансови консултанти и създател на сайта SmartMoney.bg.

Разминаващи се в очакванията

Динамична е и ситуацията с новите наеми. "Предлагането е все така активно и на идентични нива като преди. Търсенето е относително слабо и на по-ниски нива в сравнение с тези преди началото на ситуацията. Все още има много неизвестни и това затруднява наемодатели и наематели да се срещнат в очакванията си. Наемодателите трудно правят компромиси, считайки, че скоро нещата ще се нормализират. Това затруднява сделките, тъй като наемателите не са готови да плащат на старите нива", обяснява Йорданка Рангелова.

В първия месец на извънредното положение наемодателите, изглежда се отдръпват и броят на офертите в София намалява с 21% по данни на ocenime.bg. През втория обаче на пазара излизат много предложения и броят им почти достига тези отпреди кризата (с 3% под тях). Заради срива при краткосрочните наеми и собственици, доскоро работещи с AirBnB и Booking, се насочват към територията на дългосрочните.

Общо за двата месеца на извънредното положение оферираните наемни цени намаляват средно с 6% до 5.70 евро на кв.м по данни на ocenime.bg. През първия месец спадът е малко по-голям, отколкото през втория.

За периода 13 март - 13 май се наблюдава спад в офертните наемни цени в сравнение с месеца преди извънредното положение на 23 от 27-те софийски квартала, които платформата следи. В основната част от кварталите (19) намалението е едноцифрено число. В "Младост 4", "Яворов", "Света Троица" и "Център-запад" то се измерва двуцифрено - между 11% и 17%. Като предпочитани се очертават четири софийски квартала, съдейки по това, че въпреки общата конюнктура наемите в тях нарастват - "Иван Вазов", "Младост 1" , "Люлин" 1-5 част и "Гео Милев".

Търсенето е анемично

От "Адрес" казват, че от началото на извънредната ситуация търсещите жилище под наем са намалели наполовина. "Преобладаваха клиенти, които искаха да отдадат имотите си, а търсенето беше по-слабо от обичайното. В голяма степен повлия липсата на чуждестранно търсене, което в последните години е сериозен фактор на пазара и на дългосрочни, и на краткосрочни наеми", допълва Богдан Тончев.

Изабела Клисарска смята, че търсенето за наем не е намаляло и обикновено наемателите започват да търсят алтернатива, ако не се договорят с наемодателите си. "Наемателите са притеснени за доходите си и за бъдещето си. От тази гледна точка е необходимо разбиране и от собствениците, и от нас като посредници", казва тя.

Йорданка Рангелова обръща внимание, че причината за отлива на наематели невинаги е затруднено финансово положение. "Част от хората просто решават, че наемът, на който са, не е пазарен, и го преустановяват. Временно живеят при роднини или ако могат, се завръщат в провинцията. Други се отказват от наема, защото очакват спад и в продажните цени на жилищата и са решили да купуват. Трети, които са изгубили работата си или тя го позволява, се връщат в родното си населено място", обяснява тя.

Очаква се и търсенето на инвестиционни жилища с цел краткосрочно отдаване да намалее и да стане по-рисково начинание, особено ако е с банково финансиране. "Това ще има положителен ефект като цяло за стабилизация на пазара в районите, които бяха предпочитани за краткосрочно отдаване и където цените на жилищата бяха започнали да прегряват. Освен това с новите затегнати мерки на банките покупки ще бъдат възможни с минимум 20 - 25% самоучастие и добри доходи", казват от Bulgarian Properties.

Стойне Василев обяснява, че клиентите с готови пари, които искат да инвестират в жилища, засега изчакват - да паднат още продажните цени и да видят какви ще са новите наемни нива. "Следи се в кои райони ще има по-голям спад, къде ще е по-голямо търсенето. Защото като дългосрочна тенденция географията на жилищата, които се търсят, ще се измести", казва финансовият консултант.

Тотално разместване

Доскоро хората си търсеха жилища под наем близо до работата си. Но в момента офис сградите в бизнес районите са пълни наполовина или на една трета с хора. Служителите работят от вкъщи, а когато работиш дистанционно, можеш да го правиш отвсякъде.

Други предимства излизат на преден план - хората искат да са по-близко до дискотеки в Студентски град или в центъра, отколкото да са по-близо до работата си. Или избират райони с по-ниски наемни цени. Пазарът ще се промени и около бизнес районите ще има по-малко търсене на жилища под наем, казва Стойне Василев.

Данните на ocenime.bg за "Младост 4" подкрепят тази хипотеза. В квартала на Бизнес парка наемните цени са паднали рекордно (със 17%), а свободните жилища под наем се увеличават (с 6%).

Вижте всички оферти на Богдан Тончев

Вижте нашите оферти под наем в София

Отдайте под наем имот с нас

  Още новини