Полина Стойкова: Опасност от прегряване на пазара на недвижими имоти няма

2019-06-17   |  infostock.bg, репортер Здравко Василев

Все повече инвеститори се насочват към покупка на недвижима собственост. Цените на недвижимите имоти в България продължават да нарастват със завидни темпове, като вече се доближават до предкризисните си нива. За повече подробности относно ситуацията на пазара потърсихме Полина Стойкова*, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES и ръководител отдел "Анализи и прогнози".

Офертните цени на имотите в големите градове се доближават до най-високите си нива отпреди кризата. Съществува ли опасност от "прегряване" в сектора на имотите и какви са прогнозите Ви за ръст на цените и сделките през тази година?

Действително цените на имотите нараснаха значително през изминалите 3-4 години и вече са близо до предкризисните си нива от 2007-2008 г. Опасност от прегряване обаче няма, тъй като, за разлика от тогава, в момента имотният пазар е движен основно от местното търсене, чуждестранните купувачи са сравнително малко и това обуславя оставане на пазара близо до неговите фундаменти и в тясна връзка с макрофакторите, които водят до нарастване на цените. А това са нарастването на доходите, ниската безработица, притока на хората към големите градове, както и разбира се, ниските лихви по ипотечните кредити, които са на рекордно ниски нива и които изглежда, че скоро няма да се повишават, въпреки очакванията за това.

Допълнително доказателство за това, че пазарът е балансиран и няма опасност от прегряване, е фактът, че нарастването на цените вече като че ли достигна своя пик и вече се забавя. През тази година ръстовете са между 1 и 6% в големите градове, за разлика от предните години, в които имахме и 15-16% нарастване на цените на имотите.

Какъв тип имоти търси българинът и кои са най-желаните характеристики на един имот? София, Варна, Пловдив, или Бургас - кой е най-горещия пазар сред големите градове в момента?

Основно се търсят двустайни и тристайни апартаменти в сгради ново строителство. За никой не е тайна, че през последните няколко години новото строителство има огромен дял и превес в търсенето на купувачите, а през тази година този процес достига своя пик и вече около 90% от закупените жилища в София са именно в сгради ново строителство, като голяма част от тези покупки са в начален или ранен етап на строителството.

Същото важи и за другите големи градове, които следват тенденциите в София. Най-горещи пазари през тази година са София и вторият по големина град Пловдив, който през изминалите бележи динамично развитие и осезаемо нарастване както на обемите ново строителство, така и на цените на имотите.

Остават ли имотите добра инвестиционна алтернатива, в среда на инфлация от близо 4% и лихви по депозитите от 1%, въпреки силното им поскъпване? Какви са тенденциите при доходността от наемите и какво да очакваме от наемните нива?

Със сигурност в момента имотите са отлична инвестиция и хората усещат това и затова влагат и парите си в такива активи. Доходността от отдаване под наем на дългосрочен принцип е около 5-6%, което е доста повече от 1% при държане на парите на депозит в банка. В допълнение на това, цените на имотите нарастват всяка година и дори и при по-бавен темп на нарастване, той пак изпреварва темпа на инфлацията.

Допълнителен стимул за инвестиция в имот идва от факта, че пазарът е в много добра форма и жилищните имоти са изключително ликвидни активи, което дава увереност, че могат бързо да бъдат обърнати в пари в случай на необходимост.

Какво се случва на пазара на луксозните имоти. Какви са цените в този сегмент и кои са факторите, които определят един имот, като луксозен?

Луксозният сегмент от жилищния пазар се движи в синхрон с цялостното развитие на пазара. И тук може да се види, че цените вече забавят своите нараствания, тъй като търсене и предлагане постепенно започват да се балансират.

В София най-скъпите и престижни райони са Докторски паметник, Център, Лозенец, Изток, Изгрев, Яворов, Иван Вазов, Медицинска Академия. Цените на луксозните имоти в тези райони са от около 2000 евро/кв.м. и понякога достигат и до над 3 500 евро/кв.м. в зависимост от конкретните характеристики на имота и сградата/комплекса, в който се намират.

В другите градове и в курортите цените на луксозните имоти, както и на масовите такива, са по-ниски, като в някои части на Варна и Бургас имаме цени на луксозните имоти от 2000 евро/кв.м., което е съпоставимо с нивата в София.

Особено интересни в момента са имотите на морето, като там има изключително добро предлагане и то на много разумни цени на имоти в топ комплекси на първа линия, с много екстри и на цени, каквито дори не можехме да си представим в предходни години.

Луксозните имоти се отличават от имотите в масовия клас по своите характеристики като местоположение, тип на имота, архитектура, качество на строителството и довършителните материали, дизайнерски интериорни решения, площ и др.

Местоположението е най-важният критерий за истински луксозните имоти. Тук влизат престижните райони на населеното място - топ центъра, кварталите с добра репутация, в които е престижно да се живее. Особено важни са инфраструктурата и комуникациите в района, както и липсата на криминална активност. Важен е бързият достъп до централните части на града, както и до големи административни, търговски и развлекателни центрове.

Друг важен критерий е типът на имота. Луксозни са отделни сгради (еднофамилни къщи, вили) или цели етажи от сгради, някои решени архитектурно като мезонети, а по-често срещаният вариант на луксозни имоти са големите апартаменти - с минимум 2 спални и просторни помещения.

Луксозен е имотът, който съчетава добро местоположение, перфектна архитектура, качество на строителството и довършителните материали, сигурност, дизайнерски интериор и обзавеждане. Големината на помещенията и височината на таваните в жилището, гледките, които се откриват от имота, наличие на екстри в и около него и добрите съседи също са сред важните параметри на истински класните имоти. Особеното при луксозните имоти е, че много голяма част от тях се предлагат с пълно оборудване и обзавеждане от дизайнерска фирма. Важни са и наличието на услуги, свързани с охраната, обслужването на жилището в отсъствието на собствениците и поддържането на необходимата хигиена през цялата година.

С понятието за лукс през последните години неминуемо се свързват и затворените комплекси. Те съчетават в себе си повечето от характеристиките за истински елитни имоти. Като важна част от продукта „луксозен имот" се оформи и цялостната поддръжка и управление на имота или комплекса, за да може обитателите му да усетят истински висок стандарт на живот и грижа към всеки детайл. Луксозни са и имотите, които притежават уникални характеристики или са единствени по рода си. Това са имоти с история, на брега на морето, имоти, които са ограничен брой и трудно може да се построят нови (например на жълтите павета в София), с морска гледка, на първа линия, до ски ски писти, на голф игрище и др.

И накрая, какви съвети бихте дали на всички потенциални и бъдещи инвеститори в недвижими имоти?

Внимателно да преценят параметрите на имотите, в които инвестират, тяхното местоположение и потенциал за развитие на района. Най-предпочитаните имоти в София са тези, които притежават гледки към Витоша, близост до метрото и до парк, съответно имотът да е за предпочитане в нова и модерна сграда. Ако тези компоненти са налице за даден имот, то почти винаги може да се каже, че той е добра инвестиция.

За страната подходът при преценката е сходен, като се вземат предвид особеностите и атракциите на съответния град или курорт.

В началото на летния сезон съветвам да обърнат специално внимание на имотите в морските курорти, защото в момента там има истински добри цени и е идеален момент за покупка.

*Полина Стойкова MRICS е Изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES и ръководител отдел "Анализи и прогнози". Тя се присъединява към компанията още в самото начало, а по-късно става и съдружник. Постът Изпълнителен директор заема в продължение вече на повече от 10 години - от края на 2008 г. Полина Стойкова притежава магистърска степен по Стратегическо управление от СУ "Св. Климент Охридски".

Разгледайте нашата селекция с топ обекти ново строителство в София


  Още новини

Споделете
Модера Резидънс - затворен комплекс със собствен парк
Комплексът е проектиран с идеята да отговори на потребността от градско жилище на съвременния човек с активен начин на живот. Той притежава отлично съчетание между качествено строителство, функционалност, спокойствие и сигурност.
Вижте още

Още Новини

Последни регионални новини
Фестивал Arbanassi Summer Music

От 21 до 28 юли 2019 г. ни очаква десетото юбилейно издание на Фестивала за класическа камерна музика Arbanassi Summer Music.

Фестивалната седмица включва четири концерта в църквите-музеи „Св. Георги“ (21 и 28 юли) и „Св. Архангели Михаил и Гавраил“ (23 и 25 юли) в Арбанаси. Концертите са с начален час 19,30.
Домакин и организатор на фестивала е Регионален Исторически Музей... прочети повече

17 Юли, 2019
Последни регионални новини
Приключенски фестивал в Боровец на 20 и 21 юли

На 20 и 21 юли Боровец ще бъде сцена на нов фестивал с планински приключения. Всеки, който иска да предизвика себе си, да се наслади на любимите си планински спортове и забавления или да опита нещо ново, е добре дошъл, казаха организаторите.

Желаещите ги очакват полети с балони, разнообразни турове за планинско колоездене и скално катерене, забавления за деца, състезания и игри за ц... прочети повече

17 Юли, 2019
Последни регионални новини
Лятно кино в парка

“Лятно кино в парка” е инициатива за прожекции на европейско кино на открито, в различни паркове и зелени зони на Пловдив.

Лятно кино в парка 2019 (10 – 28 юли)

И през 2019 г. паркове и зелени зони в града се превръщат в киносалони на открито с богата програма от европейски и български филми с вход свободен.

Програма:

11.07 Споде... прочети повече

17 Юли, 2019
Последни регионални новини
Сериозен ръст на цените на имотите във Велико Търново

Българи зад граница и млади семейства от района на Велико Търново купуват активно къщи и апартаменти в Старопрестолния град. Резултатът от това е сериозен ръст на цените на имотите в региона, който пък води след себе си бум на новото строителство. Разказват кореспондентите ни от региона.

Жилища и къщи във Велико Търново поскъпнаха през последната година, отчитат от агенциите за недв... прочети повече

16 Юли, 2019