Вавилонско стълпотворение на пазара на имоти в Банско

Ски градчето все повече се превръща в целогодишен курорт, в който минимум една четвърт от сделките с жилища са с чужденци

Темата накратко:
• Чуждестранните купувачи са от 53 страни като основните играчи са от Израел, Русия, Украйна и Великобритания.
• Макар пазарът в Банско да е международен от години, сегашният интерес е по-разнообразен по националности.
• Интересът се движи най-вече от достъпните цени, общинската политика за инвестиции в инфраструктура и дигитално-номадската слава.

Банско става все по многонационално като собственици на имоти. Данни от Агенцията по вписванията, предоставени по искане на "Капитал", показват, че в един относително тесен период от време - първите девет месеца на 2025 г., в службата по вписвания в Разлог, където се изповядват сделките и от Банско, са купили и продали по един или повече имоти над 300 чуждестранни физически и юридически лица от общо 53 държави.

При 2139 покупко-продажби за деветмесечието в СВ Разлог това означава, че минимум една четвърт от сделките с имоти са с чужденци (ако вземем само покупките, които са 505). Вероятно са повече, тъй като се регистрирани и 436 продажби от чужденци. "Не може да се твърди, че покупко-продажбите стават предимно между хора с еднаква националност. Продавачите търсят да реализират максимална цена, предлагайки я на свободния пазар", отбелязва Георги Пенев, собственик на агенция.


Купувачи от 53 държави

Освен българите, които преобладават, в Банско купуват хора от съседните държави и почти от цяла Европа (вкл. Ватикан). Има дори купувачи от традиционни европейски ски дестинации - Скандинавските страни, алпийските държави - Франция, Австрия, Италия, Швейцария, което брокерите обясняват с високите цени на имотите при тях. Освен това собственици в Банско са станали единични хора от цял свят - САЩ, Канада, Мексико и Бразилия; Австралия и Нова Зеландия; Китай, Хонконг, Сингапур и Малайзия; Алжир, Египет, Кувейт и Ливан; Нигерия и Южна Африка.

"Макар пазарът в Банско да е международен от години, след 2022-2023 г. тази тенденция се засили, а през 2024-2025 г. вече е отчетлива. Отдаваме го основно на утвърждаването му като целогодишна дестинация - не само за ски, но и за живот, работа от разстояние и по-дълги престои", коментира Иван Пинчов, брокер в офиса на Bulgarian Properties в Банско.

"В сравнение с предходните периоди, когато доминираха масови покупки от руснаци и англичани, сегашният интерес е по-разнообразен по националности и по-мотивиран от реално ползване и дългосрочна перспектива, а не само от ваканционна логика", казва той. Цветанка Парапунова от същия офис допълва: "Традиционните купувачи са любителите на зимните сортове - българи или чужденци. Но все по-често срещаме дигитални номади и хора, които виждат в Банско място за постоянно живеене или за втори дом. Купуват млади семейства с идеята да ползват имота ваканционно и да го отдават. Хора на средна възраст - за да остане за някой след тях. Пенсионери, които търсят по-спокойно място. Имаме и вече и чужденци - собственици на жилища, в които живеят целогодишно. Това придава по-голяма устойчивост на пазара спрямо предходни години" , казва Парапунова.


Принос за тази национална пъстрота има и фактът, че градът се наложи като център за дигитални номади. Преди десетина години германският предприемач Матиас Цайтлер създаде в него първия коуъркинг, който по-късно продаде. После сложи основите и на местния коливинг пазар, в който влезе през 2022 г. с проекта си Coliving Semkovo, базиран на кооператив от собственици, които заедно финансираха ремонта на изоставен хотел в Рила. Вече пет поредни години градът е домакин на международния Nomad Fest. Сега се твърди, че и трима чуждестранни инвеститори са купили по-малка сграда в Банско с 30-ина апартамента за коуъркинг - коливинг цели.

Израелци, руснаци и украинци купуват

От чужденците бизнес с имоти - имайки предвид покупки на едро, в Банско правят най-вече хора и дружества от Израел, Русия и Украйна. Купувачите от Израел, макар през периода да са само 14, са направили 179 сделки (35.5% от всички за деветмесечието). Най-голямата израелска покупка е на 30, а най-малката - на 12 жилища. Няма нито един с единична покупка, а от израелски дружества са придобити четири поземлени имота и една сграда. "В момента имаме случаи, в които един израелски гражданин продава на друг израелски гражданин земя, купена за инвестиция. Сделките се изповядват на реална стойност и се плаща дължимият данък печалба", казва Пенев.

"След предишните вълни на англичаните и руснаците, сега най-активните купувачи на пазара на имоти в Банско, който е изключително динамичен, са българите, а от четири-пет години и израелците", добавя той. "Купуват в Банско и Разлог около "Пирин голф". Това са предимно рускоговорящи евреи, които искат да имат втори дом в случай, че ситуацията много се усложни, като за тях Банско е и вход към Европа".

"Банско е популярна дестинация сред израелците. Особено за руски говорещите от бившите страни на СССР. Аз отдавна си мисля за такава покупка в Банско. Вече имам студио в софийския квартал "Кръстова вада", което беше едно много добро решение. Втора такава покупка в София, без да се вкарам в сериозни дългове, няма да е възможна. Разглеждах цените в Банско и смятам, че един неголям кредит, който няма да ми спре живота, ще е по силите ми", казва пред "Капитал" 42-годишен жител на израелския град Рамат Ган. Той се е обърнал към същата агенция, която му е посредничила при покупката на недвижим имот в София и която има офис в Банско. Обмисля да дава жилището за краткосрочно наемане, когато не го ползва. И добавя, че Израел е скъпа държава, в която е трудно да си купиш апартамент. Пък и процентът на възвръщаемост е нисък спрямо вложението.

За деветмесечието руските покупки са 71 - на между 15 и 3 жилища, и на един поземлен имот (14% от всички). Други 13% (64) са генерирани от украинци, като тук пакетите са между 10 и 2 жилища. Около 12% общо от сделките са генерирани от купувачи от Великобритания, Германия и Полша.

Англичани и ирландци продават

Продавачите са както българи, така и чужденци - най-често собственици от по-стари вълни - основно руснаци и британци, които преструктурират активите си или излизат от пазара, казва Иван Пинчов.

Статистиката за сделките на чужденците показва, че с имотите си в Банско през 2025 г. са се разделяли най-вече хора от Обединеното кралство. Британските сделки - общо 140 (една трета от всички), са с между 18 и 8 имота на продавач. Освен това има три парцела, три сгради и един-единствен индивидуален продавач на имота си. Ирландските продажби са 23. Като продавачи също така са много активни хора и дружества от Русия, Израел и Украйна.

За руснаците Георги Пенев казва, че в един период са били само продавачи и отскоро се наблюдава, че отново се връщат на пазара. Но все още има продаващи - руснаците са втори с обем сделки (71) за деветмесечието. Нотариалните актове на продавач са между 15 и 3, като има и един поземлен имот. Балансът на покупко-продажбите при тях все пак е 71 към 67 в полза на покупките. Реално сделките с хора от тази държава са повече. Очевидно те по-добре познават българските специфики в сравнение с гражданите на други държави, защото при тях статистиката показва също придобивания чрез дарение, размяна и под други форми.

При украинците балансът отново е в полза на покупките - 64 спрямо 23. Те започват да купуват по-масирано в Банско преди около две години, като преди това са били фокусирани върху Черноморието.

За деветмесечието израелците са направили 179 покупки при 46 продажби.

Общината - с рекордни приходи от имотни сделки

"Имахме рекордна година по данък придобиване на имущество, който в общината е 3%, и това ни кара да мислим, че работим правилно", казва за "Капитал" кметът на Банско Стойчо Баневски. През 2025 г. общинските приходи по тази линия са 7.45 млн. лева, при 4.38 млн. лева през 2024 г. и 4.17 млн. през 2023 г. Това по косвени изчисления означава, че през годината в недвижими имоти в града са вложени 250 млн. лева (почти 128 млн. евро). Постъпленията са рекорд от 2011 г. насам и последните две-три години търсенето беше голямо, казва той.

При тези данни ръстът на общинските приходи от прехвърляне на имущество през 2025 спрямо 2024 г. е 70%, докато годишният ръст на сделките, регистриран в СВ Разлог е 11.6%. Това е голяма разлика, която хипотетично може да идва от изсветляване на пазара. По-вероятно обаче се дължи на ръста на цените, валиден за имотите в България като цяло, който в Банско е подсилен и от липсата на голямо ново предлагане.

От Bulgarian Properties обаче твърдят, че в Банско се наблюдава "стабилност с умерен ръст при качествените имоти с добра локация и управление. Средните офертни продажни цени в курорта към момента се движат приблизително в диапазона 1150 - 1250 евро/кв.м". Цветанка Парапунова коментира, че те все още са по-достъпни ценово и дават някаква възможност за възвращаемост при евентуално отдаване под наем.




Динамиката при наемите остава силно сезонна. Зимният сезон е най-силен за краткосрочни наеми. В същото време се увеличава и търсенето за дългосрочни и месечни наеми през лятото и през междинните сезони, като при цените им няма голямо покачване заради голямото предлагане. Напоследък имаме вълна от наематели, желаещи да наемат жилище за година, две и дори пет - българи и чужденци, които имат възможност да работят от разстояние и избират Банско. Всичко това води до по-равномерна заетост през годината, обясняват от агенцията.

Вижте оферти под наем в Банско

Недовършените сгради от предишния имотен бум

Предлагането в Банско сега в голяма степен идва от завършването на сгради, останали недостроени по различни причини. "Освен че работи за пазара, това променя и облика на града", казва кметът Баневски, като обяснява, че е резултат от целенасочена и последователна местна политика. Той самият е кмет от две години, но преди това два мандата и половина е бил зам.-кмет на общината.

"След срива на имотния пазар останаха много незавършени строежи, а продажбите на апартаменти паднаха на ниски ценови нива, което не стимулираше предприемачите. След постепенното възстановяване на пазара и възобновения интерес към покупка на недвижимости в Банско, удържахме да не позволим да се строи в града с индивидуални ПУП-ове. През 2017 г. беше приет и общият устройствен план на града, с който също ограничихме строителство, което не се вписва в концепцията за развитието на Банско. Така насочихме инвеститорите към недовършените апартаментни комплекси, които бяха минали през банки и съдия изпълнители. Започнаха да ги изкупуват, довършват и продават, при това в рамките на година. Останали са пет-шест недовършени и некупени сгради", разказва той.

Вторичният пазар

В Банско има макар и по-малък вторичен пазар с продавачи-чужденци - за деветмесечието около 18% от сделките са такива. В момента този пазар е замрял, както от страна на българи, така и на чужденци, доколкото хората с обзаведени апартаменти предпочитат да ги отдадат под наем за зимния сезон, и чак през март-април да мислят дали да излязат с тях на пазара.

"Продават хора, купили в Банско преди години, на нива от по 400-450 евро на кв.м. Сега цените са с почти 300-400% нагоре и достигат 1200-1300 евро на кв. м, като има и оферти по 1500 евро на кв.м", казва Георги Пенев от Bansko Estates. "Чужденците са хора, купили имотите си преди повече от 10 години, и са доста причините, поради които решават да се разделят с тях. В повечето случаи не са толкова финансови, колкото нуждата от разнообразие или друго място за ваканциите", смята Цветанка Парапунова от Bulgarian Properties.




Вероятно принос за продажбите има и дългогодишният проблем с управлението на затворените комплекси в България. Той е особено голям, когато инвеститорите са от други държави и са поверили управлението на фирма тук.Твърди, се често започват злоупотреби, в жилищата неофициално се настаняват хора и не се изплащат нощувките на собствениците им. Така притежателят на над 50% в даден комплекс определя правилата. Може да гласува каквато си иска такса поддръжка - говори се, че в Банско има и такси по около 30 евро на кв.м, срещу които не се предоставя адекватна услуга.

Това обаче се променя в голяма степен покрай развитието на социалните мрежи - хората се обединяват в групи, обръщат се заедно към адвокати, търсят правата си.

Целогодишен курорт и инвестиции в инфраструктура

"Интересът към Банско се повишава и причина за това е, че гладът се утвърждава като целогодишен курорт. Търсят се жилища, според мен най-много от българи. Докато в София цените са от порядъка на 3000 евро на кв.м, тук е по-достъпно ценово - средно около 1500 евро на кв.м. Разбира се, отражение има както въвеждането на еврото, така и възможността да се работи дистанционно. Много хора от столицата, а и от други страни, се преместиха да живеят тук. В училищата има много деца на чужденци. С това обаче се завишават изискванията към нас като община - да покажем на хората, че са направили правилния избор, идвайки тук, казва Стойчо Баневски. По официални данни в Банско с постоянна адресна регистрация са над 9 хил. души. Отделно има и много, които живеят по настоящ адрес, или пребивават временно.

Баневски разказва, че от две години общината провежда целенасочена политика на инвестиции в инфраструктура. През миналата година са завършили ул. "Пирин" и пътя към хижа Вихрен, асфалтирали са някои от вътрешните улици. Ремонтирани са спешният център, поликлиниката, някои детски градини, детски площадки. В момента се изгражда и още инфраструктура за отдих и спорт - множество велоалеи.

Освен това от години надграждат и фестивалното си лято, което разширяват през всички месеци от края до началото на следващия зимен сезон. "Даваме възможност на организатори на разнообразни събития, които имат желание, да организират всякакви събития - рок, опера, джаз, балканска музика, спортни състезания. Непрекъснато обогатяваме календара - например един от новите ни успешни проекти е байк фестивалът. Всеки уикенд има по нещо в различни точки на града. Нивото на заведенията за хранене е високо, конкуренцията си казва думата. И дори най-скъпите заведения винаги са пълни, което показва, че качеството е високо и Банско се посещава от платежоспособни туристи. Няма проблем с местата в детските градини. В общината има настроение, има бизнес, икономиката върви", твърди кметът.

"В Банско и района се инвестира много в инфраструктура, асфалтира се навсякъде. Отдавна не е само ски курорт, а целогодишен град с прираст на населението. Хората искат да избягат от динамиката на големия град, а като изключим зимния сезон от два - три месеца, Банско е спокойно и дава възможност за целогодишни занимания", обяснява и Георги Пенев.

Разгледайте нашите оферти в Банско



  Още новини