Продажба на имот с ипотека – мисия възможна!

Много собственици отлагат продажбата на жилището си, защото имат ипотека и вярват, че това е непреодолима пречка. Истината е съвсем различна – сделките с ипотекирани имоти са напълно нормална практика и често дори по-бързи, ако знаете правилните стъпки.

Защо точно сега е добър момент да продадете?

📈 Пазарът е изключително активен – според НСИ цените на жилищата в страната са с над 15% по-високи спрямо миналата година.
🏙️ В големите градове готовите апартаменти са в предимство пред новото строителство – те са завършени, с акт 16 и готови за ползване.
💶 Предстоящото приемане на еврото поддържа интереса към покупка на имот като защита срещу инфлация и стабилна инвестиция.

С други думи – пазарът работи във ваша полза.

Как става продажбата на имот с ипотека?

Продажбата на ипотекиран имот протича почти като всяка друга сделка, но е важно да бъде правилно организирана:

Предварителен договор – в него задължително се уточнява механизмът за заличаване на ипотеката.

Банков ангажимент – документ от банката-кредитор, който гарантира, че ипотеката ще бъде заличена веднага след постъпване на договорената сума.

Сценарии за плащане – кредитът може да бъде погасен при предварителния договор, при нотариалния акт или на траншове, ако купувачът също ползва ипотека.

Нашите брокери ежедневно консултират клиенти и знаят как да намерят най-удобния и сигурен вариант както за продавача, така и за купувача.

Какво печелите като продавач?

🔑 В повечето случаи продажната цена е по-висока от остатъка по кредита – разликата остава за вас.
📃 Ние ви съдействаме с документи като Удостоверение за тежести и справка за остатъка по кредита, за да спестите време и нерви.
⚖️ Дори ако цената е по-ниска от задължението, ще намерим решение – предсрочно погасяване, ново обезпечение или договаряне с банката.

Искате да знаете дали сделката ще покрие кредита ви?

Използвайте нашия онлайн калкулатор за безплатна оценка на имот – за секунди ще разберете реалната му стойност и ще прецените възможностите си.




Доверете се на BULGARIAN PROPERTIES

Не позволявайте ипотеката да ви спре да направите следващата важна стъпка! С нашия екип от брокери, юристи и финансисти ще реализирате сделка бързо, сигурно и изгодно.

👉 Обявете имота си за продажба с BULGARIAN PROPERTIES още днес и получете безплатна консултация от наш експерт.




Как става продажбата на имот, върху който е учредена ипотека?

Жилища с ипотека се предлагат на пазара както всички други имоти. Важно е брокерът, който управлява процеса по неговата продажба, да бъде информиран, за да може правилно да насочва купувачите и да предвиди особеностите на сделката.

При уговаряне на сделка с имот с ипотека обичайната практика е подписване на предварителен договор за покупко-продажба с изрично условие имотът да се прехвърли без тежести. В случай че още преди подписването на предварителния договор е известно, че за имота има вписана ипотека, в него задължително се уговаря какъв ще бъде механизмът на заличаване на ипотеката и плащане на цената.

Заличаването на ипотеката се гарантира чрез писмо-ангажимент от банката – нарича се още банков ангажимент, банкова гаранция и др. според практиката на съответната банка. В него тя поема задължение да заличи ипотеката, веднага след постъпване на договорената сума.

Установяване на остатъчната стойност по кредита

Актуално издадено писмо-ангажимент е задължителен документ при сделка с ипотекиран имот, независимо от избрания механизъм на протичане на сделката, тъй като с него се удостоверява също така пълният размер на задължението на продавача към момента на издаване, както и че няма просрочия по кредита.

Продавачът е добре предварително да подготви справка от банката за остатъка по кредита си, както и т.нар. Удостоверение за тежести – това са всички вписвания, отбелязвания и заличавания за имота от Агенцията по. Това ще ускори процеса и ще внесе спокойствие при преговорите.

Продавачите трябва да имат предвид, че размерът на средствата, свързани с покриването на заема, включват както сумата по главницата, така и лихви и разноски, включително евентуални неустойки по предсрочно погасяване, разноски по заличаването на ипотеката и пр.

В огромна част от случаите, имайки предвид ръста на пазара в последните години, продажната цена на имота е по-висока от остатъчната стойност по кредита, а разликата остава за продавача. Ако продажната цена е по-ниска от остатъчната стойност, банката ще се съгласи на заличаване на ипотеката, само ако има друг механизъм за доплащане – например, старият собственик покрие част от задължението си предсрочно или бъде предоставено ново обезпечение.

Основни сценарии за погасяване на кредита при сделката

При такава сделка специфичното е, че с част от или цялата продажната цена се погасява банковият кредит. В зависимост от размера на кредита и продажната цена на имота са възможни няколко ситуации:

- Кредитът може да се погаси още при предварителния договор, ако оставащата сума не е висока и купувачът разполага със средства. За тази цел може при предварителния договор купувачът да заплати по-висока част от обичайните 10% от продажната цена и ипотеката да бъде заличена преди изповядване на сделката. Този задатък се плаща по указана от банката-кредитор сметка, а продавачът поема задължение незабавно да предприеме действия за заличаването. В практиката това често се случва почти едновременно – страните подписват предварителен договор, нарежда се сумата и купувачът и продавачът заедно отиват в банката, за да се подаде молбата за заличаване на ипотеката. В някои банки тази молба дори се входира преди постъпването на сумата, а после банката служебно извършва останалите действия.

- Ако оставащият размер на кредита е по-висок (но не надвишава продажната цена), страните могат да предпочетат плащането да се извърши при подписване на нотариалния акт. Имотът се прехвърля с учредената върху него ипотека, като необходимата сума за погасяването ѝ задължително се превежда по сметката на банката-кредитор. В нотариалния акт продавачът се задължава незабавно след постъпване на сумата да пристъпи към погасяване на кредита и заличаване на ипотеката в определен срок.

- В случай че купувачът също заплаща имота с банков кредит, сумите по сделката се отпускат на няколко отделни транша. След вписване на сделката и новата ипотека в полза на банката на купувача, първото плащане е за частта, нужна за заличаване на ипотеката на продавача. След като старата ипотека бъде заличена, се изплаща и остатъкът от цената. В тези случаи продавачът получава писмо-ангажимент от банката на купувача, гарантиращо плащането при изпълнение на условията.

- Възможно е и встъпване на купувача в съществуващата ипотека, но този вариант е по-сложен и по-рядко използван.

Продажбата на имот с ипотека има своите специфики. Често продавачите предпочитат да се обърнат към агенция за недвижими имоти, за да са спокойни, че разполагат с екип от брокери, юристи и финансисти, които могат да разрешат всеки възникнал казус и да доведат преговорите до успешен финал.





  Още новини