Къщите ни като вещите - с гаранция

Докога и как строителят отговаря за нормалното функциониране на една сграда след въвеждането й в експлоатация.

Суперцентър. Модерна кооперация, строена преди две години, с протичащ при всеки по-голям дъжд покрив. Ясно е, че течът не прощава на нито едно от четирите жилища в редицата надолу. Или красива на пръв поглед жилищна сграда, с огромно парче отлепена фасада още през първата зима. Има и по-неприятен сценарии - жилища, с дълбоко напукани стени, само няколко месеца след нанасянето на новодомците или пък появил се мухъл от неправилно положена топлоизолация. Не е необходимо да изброяваме още и още дефекти макар, че и други оплаквания от пострадали обитатели на новопостроени сгради не липсват. Това са приятели, попаднали в омагьосания кръг на търсещият правата си новодомец, познати, изпаднали в шок от появили се "скрити" дефекти само месеци след еуфорията по нанасянето в новия им дом, или граждани, потърсили редакцията за помощ. Целта ни е не да обсъждаме всеки един от тези случай, а да покажем кой и докога носи отговорност за всичко това.

Добрата новина е, че всяка нова сграда има гаранционен срок, в който
строителят е длъжен за своя сметка и със собствени средства да отстрани всеки новопоявил се дефект. След въвеждането в експлоатация на един строеж, започват да текат гаранционни срокове, които са описани в чл. 20, ал.3 от Наредба №2 от 31.07.2003 г. Това означава, че те стартират след издаването на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. Посочените в наредбата минималните гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти са различни. За всички видове строителни конструкции на сгради, включително и на земната основа под тях, те са 10 години. За вече възстановени конструкции на сгради - 8 години. За хидро-, топло- и звукоизолационни работи на сгради в неагресивна среда, гаранцията е 5 години, а в агресивна - 3 години. Строителните, монтажните и довършителни работи като подови, стенни покрития, железарски, дърводелски и други, както и вътрешните инсталации на сгради имат от 2 до 5 години гаранция.

Съществен недостатък в законодателството (чл. 160, ал. 5 от ЗУТ и чл. 20, ал. 3 от Наредба №2) е липсата на правила, относно реда за констатиране на скритите дефекти и начина за реализиране на гаранционната отговорност на строителя. Пропуск в закона е, че той е оставил на далновидността на възложителя на строителния обект да уговаря гаранционното споразумение със строителя. А то именно касае начина на констатиране на недостатъците, когато те бъдат открити, тяхното отстраняване и последиците, ако не бъдат премахнати. При това положение, възможностите за осъществяване на гаранционни претенции опират до прилагане на общите правила в гражданското право за неизпълнение на задълженията.

При възникване на проблеми, а те най-често са свързани с течове или с функционирането на различни инсталации, собственикът трябва да уведоми строителната фирма. След това, на място нейн представител съставя констативен протокол, в който се описват дефектът, причината за него и срокът за отстраняването му. Ако строителят не изпълни задълженията си в посочения срок, собственикът може да покани друга фирма да извърши ремонта, а после, на базата на издадената от него разписка или фактура, да предяви претенциите си към виновната страна.

Какво обаче се случва, ако строителната фирма, изпълнител на обекта е фалирала в кризата или пък е изпаднала във финансови затруднения и не може да отдели средства, техника и хора да се справят с проблема и отказва да се включи в отстраняването на дефекта. Какво се случва, ако тази фирма е сменила адреса и всичките си официално обявени контакти и на практика е неоткриваема? На тези въпроси засега законодателят не дава отговор. Затова се налага всеки собственик (или етажни собственици) сам да търси алтернатива и да реши проблема със собствени средства.

Това ли обаче е най-големият проблем? От разговор с "потърпевши", опитали се да осъдят "пропуснали" да обслужат гаранционните си сгради строителни фирми става ясно, че често те бавят делата, изисквайки повече експертизи, доказващи тяхната грешка. Така делата продължават до безкрайност, а разноските по тях идват в повече на новодомците, които и без друго с покупката на жилището, са изстискали до минимум семейния си бюджет. Законодателят допуска подобно протакане, защото друг член от наредбата указва, че когато обектът е въведен в експлоатация, но по време на гаранционните срокове се появят скрити дефекти, споровете при непостигане на съгласие се решават по съдебен ред. Това означава съдебно дело, което обикновено отнема няколко години. А в същото време става въпрос за теч или за неработещ асансьор. И най-често резултатът от подобно размотаване е извънсъдебно споразумение, което в повечето от случаите е в полза на изпълнителя.

Какво ни остава?
Експертите ни съветват при закупуване на ново жилище подробно да се запознаем с договорените гаранционни срокове и условия между възложителя и изпълнителя. Ако не можем да се справим сами - да ползваме услугите на вещо лице. Това ще ни спести доста нерви, време и средства в бъдеще.

А какво съветват самите строителни фирми? Най-добрият вариант според тях е фирмата да остане на обекта и след неговото предаване. Това означава тя да продължи да поддържа сградата и след предаването й в експлоатация. Приемлив вариант, както за собствениците на жилища в нея, така и за самата фирма. Че кой най-добре познава т. нар. "слаби" места в сградата, освен нейния изпълнител. Затова експертите смятат, че тази схема ще започне все по-често да се прилага в бъдеще.

Другият вариант е веднага след въвеждането в експлоатацията на сградата да се наеме добър доставчик на услуги за строителни ремонти и поддръжка, който да следи за състоянието на сградата и всички инсталации в нея.

Защото при появил се дефект в нейното нормално функциониране ремонт, независимо от съдебната епопея, трябва да се направи.

Всеки собственик е свободен сам избира пътищата, по които може да реши проблемите, свързани с обитаването и нормалната експлоатация на своята сграда, а и обсъжданите предстоящи промени в закона обещават повече яснота в процесите, защитаващи неговите и на съседите му интереси.

  прочети повече статии