Покупко-продажба на имот с много наследници – какво трябва да знаем

Когато един имот има много наследници, често пъти част от тях изобщо не се интересуват от него. В този случай обикновено продажбата и разпределянето на получената сума между наследниците е най-доброто решение.

Обявете имот за продажба с нас!

Понякога обаче някои от сънаследниците може да бъдат трудно откриваеми или да не желаят да съдействат.

Как да продадем имот, който има много наследници?

В идеалния вариант всички съсобственици вземат решение заедно да продадат общия наследен имот. Но дори и някои от съсобствениците да не желаят да проявят необходимата активност, тяхното съгласие може да бъде получено чрез осъществяване на преговори от упълномощен посредник – адвокат по имотно право.

Няма как да бъде извършена валидна продажба, без да е налице съгласието на всички съсобственици. Първата причина е, че макар и продажбата на чужда вещ да не е нищожна, тя не може да породи своя ефект, най-вече поради факта, че от чисто практическа гледна точка никой нотариус не би се съгласил да изповяда сделката в този вид.

Освен това, ако бъдат продадени частите само на съсобствениците, чието съгласие е получено, то продажбата на тези части на трето лице ще бъде недействителна, ако те предварително не са били предложени на останалите съсобственици за изкупуване при същите условия, при които са предложени на третото лице – купувач.

В случай че е осигурено съгласието на всички съсобственици, винаги е препоръчително по самата сделка да бъде упълномощен само от един от тях. Другият вариант е всички заедно да упълномощят адвокат по имотно право, който да проведе целия процес. Самото осъществяване на продажбата на имот с много наследници не се различава особено от обикновените имотни сделки с по-малко собственици.

Делба на имот в съсобственост

Съсобствеността, т.е. притежаването на един имот от повече лица, често се явява неудобно и предизвиква неразбирателство между съсобствениците, което поражда желанието им да прекратят съсобствеността.

Всеки един от съсобствениците има право да инициира делба на общ недвижим имот – без значение колко голям е делът му, нито колко време е траела съсобствеността. Делба може да бъде поискана дори и след изрично направен отказ от делба.

Липсата на консенсус при имотна делба често завършва в съда – със съдебно решение за разделяне на имуществото. Тя може да се извърши както след смъртта на наследодателя, така и приживе от самия него чрез делба-дарение (с нотариален акт) или делба-завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).

Съпритежанието на недвижим имот може да е желано и споделено. Тогава няма нужда да се предприемат каквито и да било действия по прекратяване на съсобствеността. Обикновено обаче няколко наследници получават имот, за чието бъдеще са на коренно различни мнения.

Когато (част от) съсобствениците не искат да притежават общо вещта и това състояние създава проблеми, възниква интерес да се осъществи делба, която да прекрати общото притежание на имуществото. За целта е необходимо делбата да е законово допустима.

Някои видове съсобственост са неделими по закон (като например етажна собственост). Съпружеската имуществена общност също е неделима, но след евентуален развод тя се превръща в обикновена съсобственост и може да се разделя по общия ред.

Доброволна делба, разбира се, е най-лесният начин да бъде разделено наследството. Това е най-бързият и щадящ нервите на всички начин за подялба на недвижим имот. Делбата може да стане с обикновен договор – в писмен вид и нотариално заверен. Текстът се изготвя от страните, от техен адвокат или от нотариус. За съжаление доброволната делба невинаги удовлетворява всички страни. Възможно е да възникнат конфликти между наследниците за съдбата на имота. Например едни искат да продават, докато други не са съгласни и искат да стопанисват имота, но същевременно не желаят да откупят частите на останалите наследници.

Когато се окаже невъзможно сънаследниците да постигнат съгласие относно разпределението на наследения имот, делбата се извършва от районния съд по местооткриване на наследството. Съдебната делба е крайният вариант за решаване на спора.

Възможна ли е продажба на имот без един от съсобствениците?
Семейните връзки могат да бъдат сложна материя с много неизвестни, включително и неоткриваем съсобственик, с който останалите наследници не поддържат връзка и не знаят къде се намира. В такъв случай може всички останали да искат да продадат даден имот, но липсата на един от съсобствениците да попречи на сделката.

Единият начин е да се активизира възможно най-бързо съдебна делба на имота от наличните съсобственици, в която да се поиска от съда да им възложи имота, като се предвиди парично уравняване дела на отсъстващия наследник. В производството по делба той ще бъде конституиран като ответник и ще се призове по съответния ред, предвиден в ГПК. Това включва залепяне на съобщения на постоянния му адрес по документ за самоличност или от справка в регистрите на компетентните служби. След като от съда се установи редовност на призоваването и липса на ответника на основание чл.47, ал.6 от ГПК, ще му се назначи особен представител, който да се явява по делото.

Разноските по това особено представителство ще трябва да бъдат поети от останалите наследници. По принцип делбените производства отнемат доста време, но когато между останалите съсобственици има формирано и изразено предварително единомислие, а ответникът на практика липсва от страната и се е дезинтерисирал от имота (което е добре също да се посочи и докаже по време на процеса), е възможно делото да приключи в по-съкратен срок – например с одобрена от съда спогодба.

Така наличните наследници ще станат собственици на целия имот, но същевременно ще имат задължение към отсъстващия за заплащане на определена сума. При негова евентуална липса от държавата на практика това задължение може и да не се плати.

Другият начин е да се осъществи сделка, като само идеалните части на наличните наследници се прехвърлят на купувача, а тези на отсъстващия роднина си остават негови. Така самият купувач, следвайки горепосочения начин, ще може с течение на времето да си уреди собствеността върху целия имот.

Действително при продажба на идеални части от съсобственик на трето лице (външно за собствеността) дяловете трябва първо да се предложат на другите съсобственици съгласно чл.33 от Закона за собствеността. Това най-често става с декларация от тях, че не желаят да закупят дяловете. Тази декларация се представя на нотариуса при продажбата. Но според трайната и категорична съдебна практика, ако това не се осъществи, сделката с третото лице не е нищожна, а е относително недействителна спрямо другите съсобственици, които могат в двумесечен срок да изкупят продадените на третото лице дялове, като процедурата се осъществява по съдебен ред.

Предвид дълготрайната липса на единия наследник това е малко вероятно да се случи. Проблемът е, че трудно може да се намери нотариус, който да изповяда сделката и да я впише без декларация от липсващия съсобственик, въпреки че сделката не е нищожна. Повечето нотариуси следят стриктно за наличие на такава декларация.

Има обаче начин да се „заобиколи“ правилото на чл.33 от Закона за собствеността. Може един от съсобствениците да прехвърли съвсем малка част от идеалните си части на купувача, но не с покупко-продажба, какъвто е текстът на закона (в чл.33 е използван изразът „продаде”), а например с дарение. Тогава няма нужда другите съсобственици да дават разрешение. По този начин купувачът вече не се явява трето лице по отношение собствеността върху имота, а съсобственик, макар и с много малка част.

При продажба между съсобственици ограничението на закона да се питат останалите съсбоственици не важи. Така наследниците могат си прехвърлят необезпокоявано всички дялове на купувача, а той в бъдеще да си уреди и собствеността върху дела на липсващия съсобственик.

Прехвърляне на наследствен имот между роднини
Прехвърлянето на недвижим имот между роднини може да се осъществи чрез дарение, срещу издръжка и гледане, чрез замяна, чрез завещание или чрез покупко-продажба.

Един от най-често използваните вариант за прехвърляне на наследствен имот е именно покупко-продажбата. Важно е да се отбележи, че нотариалните такси при покупката и разходите по прехвърлянето са по-големи в сравнение с прехвърлянето на имот чрез дарение, но за сметка на това сигурността за придобилия имота е много по-голяма.

Реално, при доказано плащане при покупко-продажба на недвижимо имущество, сигурността е гарантирана в дългосрочен план и няма да зависи от никакви лица и обстоятелства извън него. Един от основните проблеми при прехвърляне на имущество чрез покупко-продажба е, че някои хора избират да се извърши фиктивна покупко-продажба между роднини, при което няма реално плащане. Основната причина за това е, че по този начин роднините прикриват дарение.

Имайте предвид, че фиктивните продажби на имоти не са препоръчителни и законът санкционира такива сделки. Проблемът е, че ако в крайна сметка наследниците на имота по закон оспорят сделката пред съд и успеят да докажат, че тя е била фиктивна (т.е. продажната цена не е платена), тогава продажбата на този имот може да бъде провъзгласена за нищожна. Ако продажбата на имот бъде обявена за нищожна, тогава ще важат правилата за прикритата сделка – с други думи, правилата на дарението. В крайна сметка това означава, че след този момент законовите наследници на недвижимия имот ще имат правото да претендират за възстановяване на тяхната запазена част.

Вижте нашите юридически услуги




  прочети повече статии